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domingo, 8 de junio de 2014
VD01: La rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios en España
jueves, 10 de abril de 2014
martes, 8 de abril de 2014
lunes, 7 de abril de 2014
El proyecto de rehabilitación en Torremolinos
Rehabilitación de edificaciones en Torremolinos
Rehabilitación de edificios e ITE. La división horizontal en hoteles.
De acuerdo con la vigente Ordenanza número 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones, cuando un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) recoja entre sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación en la edificación o construcción, el informe deberá incluir el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos los permisos y las licencias oportunas.
Rehabilitación integral e ITE
La Ordenanza número 54 define las obras de rehabilitación integral como aquellas que afectan a la generalidad de los elementos estructurales. En los edificios sometidos a obras de rehabilitación integral, las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación sirven de justificación y tienen los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable. A efectos de la ordenanza, la edad de la edificación puede entenderse como el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de rehabilitación integral.
Rehabilitación de hoteles con división horizontal
En Torremolinos, si se proyecta la rehabilitación de un edificio emplazado en una parcela calificada como H por el PGOU y al mismo tiempo se pretende la división horizontal del inmueble, la solicitud de licencia de obra correspondiente deberá presentarse junto con la siguiente documentación:
- la documentación técnica exigible
- acreditación de la titularidad de la edificación
- documentación acreditativa de que el uso que se dará al inmueble será exclusivamente hotelero, incluyendo la escritura pública correspondiente en la que constará que el uso hotelero tendrá una duración mínima de 25 años contados a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad de la División horizontal.
La titularidad de cada uno de los elementos privativos o fincas resultantes de la división horizontal deberá atribuir a cada uno de los mismos el derecho inseparable a recibir el servicio hotelero que se prestará en el inmueble. En todo caso, la administración y explotación del inmueble deberán corresponder a un único titular, caso de separación entre propiedad y explotación.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Torremolinos
viernes, 4 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación en Mijas (II)
Rehabilitación de edificios en Mijas (II)
Rehabilitación, ITE y ruina
En Mijas, un edificio que haya sido sometido a obras de rehabilitación integral, obteniendo las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación o utilización, se verá exento de la obligación de realizar su Inspección Técnica, puesto que el conjunto de ambas licencias produce los mismos efectos que un informe de ITE con resultado favorable. Se entiende por obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales de la construcción o edificación. Tras la ejecución de una rehabilitación integral, el cómputo de la antigüedad del edificio a efectos de la determinación de plazos para la presentación de sucesivos informes de ITE se podrá considerar desde la fecha de terminación total de la intervención.
Rehabilitación recomendada por un informe de ITE
En Mijas, un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) puede concluir recomendando la ejecución de obras de rehabilitación, lo cual siempre implicará la necesidad de adjuntar el Compromiso de ejecución de las obras una vez obtenidos los permisos y las licencias requeridos. Tras la ejecución de las obras de rehabilitación recomendadas se deberá aportar la siguiente documentación:
- si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra mayor, Certificado final de obras o, en su defecto, un nuevo informe de ITE suscrito con fecha posterior a la finalización de las obras
- si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra menor, una comunicación de la finalización de las obras.
La rehabilitación y los Expedientes contradictorios de ruina
En Mijas, la resolución de un procedimiento de ruina debe pronunciarse según las siguientes opciones:
- declarar el estado de ruina, requiriendo al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación del edificio, a no ser que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se señalará los plazos en los que se deberá proceder a la rehabilitación, así como las medidas de seguridad que se deberá adoptar
- declarar que no hay situación de ruina, determinando las obras de rehabilitación que puedan resultar necesarias en función del dictamen pericial emitido por los servicios técnicos municipales.
El incumplimiento de los plazos asignados para la rehabilitación del edificio tras la declaración de ruina constituye infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, en cuyo paso pasará a considerarse infracción leve.
Rehabilitación de edificios catalogados en estado de ruina
Si el estado de ruina sobreviene en un edificio catalogado, el Ayuntamiento de Mijas podrá convenir con el propietario del mismo los términos de la rehabilitación definitiva. Si no se alcanza ningún acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar por:
- ordenar las obras de rehabilitación, otorgando simultáneamente la ayuda económica pertinente si la hubiere de acuerdo con las normas reguladoras aplicables, o bien
- sustituir al propietario incumplidor.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Mijas y alrededores
jueves, 3 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (III)
Rehabilitación de edificios en Estepona (III)
Proyectos de reestructuración. Rehabilitación en Suelo No Urbanizable. Carteles informativos. Ocupación y utilización.
Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de reestructuración deben incluir la siguiente documentación específica:
- levantamiento que represente el estado actual del edificio
- descripción fotográfica del edificio en su conjunto, así como de los elementos más relevantes del mismo, en especial de los cerramientos a conservar
- análisis de los aspectos constructivos asociados a los elementos más relevantes, con descripción de las medidas de mantenimiento a adoptar
- detalle pormenorizado de los efectos que la reestructuración causará en los elementos más relevantes del edificio
- datos gráficos que permitan valorar el estado final como resultado de la intervención proyectada.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Las obras e instalaciones que, estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística de Estepona o por algún Plan Especial de desarrollo, sean consecuencia de la rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable pueden obtener autorización mediante licencia municipal, siempre que dicho suelo no se encuentre adscrito a ninguna categoría de especial protección.
Carteles informativos de licencias de rehabilitación
En Estepona, el deber de colocar y mantener el cartel informativo de licencia urbanística alcanza a toda obra o construcción de rehabilitación, de promoción pública o privada, que precise concesión de licencia urbanística o autorización municipal. El formato de cartel que corresponde a las obras de rehabilitación es el DIN A0 en posición vertical.
Licencias de ocupación y de utilización en obras de rehabilitación
Las edificaciones, unidades edificatorias y locales resultantes de obras de rehabilitación en las que se haya modificado los usos edificatorios o la intensidad de los mismos requieren la obtención de licencia de ocupación o utilización.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de inmuebles en Estepona y alrededores
domingo, 30 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Fuengirola (I)
La rehabilitación de edificios en Fuengirola (I)
Definición. Deber de rehabilitar. Fuera de ordenación y fuera de ordenanza. Intervención arqueológica.
Entre los tipos de obras a ejecutar en edificios existentes, las Normas urbanísticas de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Fuengirola incluyen las obras de rehabilitación, entendiendo como tales aquellas intervenciones destinadas a mejorar las condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad, seguridad y ornato del edificio, pudiendo modificar su distribución y/o alterar sus características morfológicas.
El deber de rehabilitar
Los propietarios de edificaciones ejecutadas en Suelo Urbanizable Ordenado, en Suelo Urbano No Consolidado y en Suelo Urbano Consolidado tienen el deber de rehabilitarlas con el fin de que mantengan las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación. Este deber forma parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo.
Edificios fuera de ordenación y fuera de ordenanza
Se permite la ejecución de todo tipo de obras de rehabilitación en aquellos edificios que, siendo conformes con las alineaciones, alturas y usos previstos por el PGOU, resulten disconformes con las condiciones de ocupación o de parcela mínima de las normas particulares de la zona en que estuvieran situados, siempre que:
- su expropiación no esté programada
- su expropiación no sea necesaria para la ejecución de ninguna de las determinaciones del PGOU.
También se permite la rehabilitación de aquellas industrias ubicadas en Suelo Urbano Consolidado que se encuentren en situación de “fuera de ordenación” por razón de su volumen, ocupación o altura, siempre que:
- no esté prevista su expropiación ni su demolición dentro del plazo de cinco años
- se emplacen fuera de ámbitos sujetos a la legislación de protección del Patrimonio histórico
- se mantenga el mismo uso existente a la entrada en vigor del PGOU
- se acredite el cumplimiento de las Normas de protección ambiental.
Asimismo, se permite la ejecución de obras de rehabilitación en edificios calificados como “fuera de ordenanza”.
Intervención arqueológica en obras de rehabilitación
Las obras de rehabilitación localizadas en áreas de protección arqueológica requieren intervención arqueológica cuando pueden afectar a elementos de interés histórico. En particular, requieren intervención arqueológica las obras de rehabilitación de inmuebles presuntamente adosados a restos de cercos o murallas.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Fuengirola y alrededores
jueves, 27 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Marbella (IV)
La rehabilitación de edificios en Marbella (IV)
Zona CH. Catálogo exterior. Conjuntos de interés. Arquitectura turística-hotelera. Recinto intramuros.
En intervenciones de rehabilitación en la zona de ordenanzas CH, previamente a la solicitud de licencia se debe presentar la siguiente documentación:
- la documentación técnica necesaria para identificar los valores históricos y/o arquitectónicos de la edificación
- una propuesta de intervención definida a nivel de estudio previo, justificando la coherencia con los valores identificados, así como el cumplimiento de los parámetros de la ordenanza CH-1, en especial la compatibilidad de los usos previstos en las obras y el número máximo de viviendas.
Los parámetros que resulten contradictorios con el criterio de conservación de la edificación no serán de obligado cumplimiento.
Rehabilitación en el Catálogo exterior al centro histórico
En los casos de rehabilitación de edificios pertenecientes al Catálogo exterior al centro histórico de Marbella no son de aplicación las exigencias dimensionales establecidas en las Condiciones generales de edificación. En cambio, sí son de aplicación las normas relativas a los deberes de rehabilitación del patrimonio protegido, así como las de declaración de ruina.
Rehabilitación en los Conjuntos de interés de Marbella
En las edificaciones protegidas existentes tanto en el interior del Conjunto de interés patrimonial como en los Conjuntos urbanos de interés tipológico se permite las siguientes intervenciones de rehabilitación:
- si el edificio se encuentra catalogado individualmente, se permite las obras de rehabilitación conforme al alcance de la intervención permitida en la ficha que corresponda
- si la edificación no está catalogada individualmente, se permite ejecutar obras de rehabilitación o no ser que proceda la demolición.
Rehabilitación de edificaciones catalogadas de la arquitectura turística-hotelera
En las edificaciones catalogadas de la arquitectura turística-hotelera de Marbella se permite con carácter ordinario las obras de rehabilitación de instalaciones hoteleras existentes que tengan como finalidad:
- la adecuación a los requisitos impuestos por la normativa sectorial
- la mejora o modernización.
En cualquier caso, las intervenciones deben salvaguardar los valores específicos del inmueble.
Rehabilitaciones en el Recinto intramuros
En el Recinto intramuros de Marbella, si una intervención de rehabilitación implica operaciones de movimiento de tierras, dichas operaciones requieren control arqueológico.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Marbella y alrededores
miércoles, 26 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Marbella (III)
La rehabilitación de edificios en Marbella (III)
Rehabilitación de inmuebles protegidos y de edificaciones ruinosas
Las Normas generales de edificación que forman parte del documento de modificación de la Normativa urbanística de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella definen las obras de rehabilitación como aquellas obras de edificación tendentes a mantener el patrimonio edificado. Las intervenciones de rehabilitación pueden modificar la organización general, la distribución del edificio y la estructura arquitectónica, pero siempre manteniendo los elementos de valor y las características esenciales de la edificación. Pueden incluir demoliciones que no afecten a elementos o espacios catalogados, y su sustitución por nuevos elementos, dentro de los parámetros permitidos por las condiciones de edificabilidad de la zona. Deben mantener la fachada, aunque se puede ejecutar pequeños retoques en la misma si la composición lo exige. También deben mantener la disposición de los forjados en la primera crujía y el tipo de cubierta. Si el edificio pertenece a alguna tipología protegible, las obras de rehabilitación deben respetar los elementos definidores de la misma, de acuerdo con las condiciones particulares de zona.
Rehabilitación de inmuebles protegidos en la zona Z-CH 1
En la subzona CH-1, correspondiente al Centro histórico de Marbella y al Ensanche tradicional, el régimen de protección de inmuebles catalogados permite las siguientes intervenciones de rehabilitación:
- en inmuebles catalogados con Nivel 2, se puede admitir intervenciones de rehabilitación que no se localicen en ámbitos singulares de protección cautelar, previa acreditación de que la intervención propuesta respeta los valores específicos del edificio y garantiza la conservación de la fachada, de la primera crujía y de la organización interna
- en los inmuebles catalogados con Nivel 3, las obras de rehabilitación se admiten con carácter general.
Rehabilitación de edificios ruinosos
Tras la declaración de ruina de un inmueble, si el propietario opta por la rehabilitación debe solicitar la licencia correspondiente dentro del plazo impuesto en la declaración. Tras la obtención de la licencia, el inicio de las obras de rehabilitación debe producirse antes de que transcurran cuatro meses, aunque puede obtenerse una prórroga de dos meses más debido a causas justificadas.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores
Proyectos de rehabilitación en Marbella (II)
La rehabilitación de edificios en Marbella (II)
Órdenes de ejecución. Ruina en edificios protegidos. Ayudas públicas.
La Administración urbanística municipal de Marbella, de oficio o a instancia de cualquier interesado, tiene la potestad de dictar órdenes de ejecución de obras de rehabilitación de edificios y construcciones. Dichas órdenes pueden venir motivadas por:
- el deterioro del inmueble, que ha llegado a mermar las condiciones necesarias para su uso efectivo legítimo
- la necesidad de restituir algún aspecto originario del inmueble.
Las órdenes de ejecución otorgan un plazo para que se proceda a la ejecución de las obras de rehabilitación, determinado en función de la magnitud de dichas obras, pero nunca superior a un año, aunque se puede obtener prórrogas por causas debidamente justificadas. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución de obras de rehabilitación habilita a la Administración para adoptar cualquiera entre las siguientes medidas:
- la ejecución subsidiaria, que irá a costa del obligado hasta el límite del deber normal de conservación
- la aplicación de hasta diez multas coercitivas
- la expropiación del inmueble
- la colocación de la edificación en situación de ejecución por sustitución mediante el correspondiente concurso.
Órdenes de ejecución por ruina en edificios protegidos
Si un edificio protegido está sometido a rehabilitación forzosa y se declara en estado de ruina, la Administración puede ordenar la ejecución de obras de rehabilitación. Si el propietario no presenta el proyecto de intervención correspondiente o bien no inicia las obras dentro de los plazos que se le otorgan en la orden, la Administración puede acordar la ejecución subsidiaria de cuantas obras resulten imprescindibles a fin de mantener la estabilidad, declarando el incumplimiento del deber de rehabilitar y procediendo a la sustitución del propietario incumplidor para acometer la rehabilitación definitiva mediante agente rehabilitador.
Ayudas públicas a la rehabilitación
Si un edificio no catalogado precisa obras de rehabilitación y existen razones de interés general que aconsejan la conservación, la Administración urbanística municipal de Marbella tiene la facultad de, previo acuerdo con el titular del inmueble, establecer ayudas públicas dirigidas a financiar el coste de ejecución de las obras en la medida en que exceda los límites del deber normal de conservación. Si el edificio que precisa las obras de rehabilitación está catalogado, el titular tiene derecho a una ayuda económica equivalente al importe del exceso del coste de las obras sobre el contenido económico normal del deber de conservación, a no ser que se trate de un caso de incumplimiento por parte del propietario y en el que la Administración haya optado por la expropiación o por la sustitución.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Marbella y alrededores
martes, 25 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Málaga (II)
La rehabilitación de edificios en Málaga (II)
Obras de rehabilitación. Rehabilitación forzosa. Patrimonio municipal.
Entre los tipos especiales de licencias urbanísticas que define el PGOU de Málaga se encuentran las licencias de obras de edificación. Las licencias de edificación autorizan, entre otras, las obras en edificios existentes, que son aquellas que se ejecutan sin alterar la posición de los planos de fachada y de cubierta, es decir, sin modificar el volumen de la edificación. Entre las obras en edificios existentes se encuentran las obras de rehabilitación, que tienen por objeto la puesta del edificio en condiciones adecuadas de uso, conservando las características tipológicas, estructurales y ornamentales.
Las órdenes de rehabilitación forzosa
Las obras de rehabilitación forzosa tienen como objetivos:
- asegurar la estabilidad, la durabilidad, el funcionamiento y las condiciones higiénicas de los edificios
- recuperar o mantener el interés tipológico, histórico y morfológico de sus elementos más significativos.
Las órdenes de rehabilitación se refieren a las obras mínimas exigibles para garantizar la satisfacción de dichos objetivos. El incumplimiento de una orden de rehabilitación puede dar lugar a las siguientes consecuencias:
- la ejecución subsidiaria de las obras
- la imposición de multas coercitivas
- la imposición de sanciones
- la expropiación forzosa del inmueble, por incumplimiento de la función social de la propiedad
- la colocación del inmueble en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución mediante el correspondiente concurso.
Las obras de rehabilitación deben ejecutarse a costa de los propietarios siempre que su coste esté contenido dentro del límite del deber de conservación. Si las obras sobrepasan el coste que el titular está obligado a soportar, la diferencia debe sufragarse con cargo a la entidad que ordene la rehabilitación, y la orden debe contener el otorgamiento de las ayudas públicas correspondientes.
La rehabilitación y el Patrimonio municipal del suelo
Entre los posibles destinos en los que se puede emplear los ingresos y recursos derivados de la gestión del Patrimonio municipal del suelo están los siguientes:
- la rehabilitación de edificios propiedad de las administraciones públicas en la ciudad consolidada
- actuaciones particulares para la rehabilitación de edificaciones del centro de Málaga y de otros barrios históricos que sean ciudad consolidada
- actuaciones particulares de rehabilitación de edificaciones en barriadas degradadas sobre las que el Ayuntamiento de Málaga -u otro organismo público- establezca una actuación general
- la rehabilitación de monumentos o edificios con algún grado de protección arquitectónica, ya sea mediante ejecución directa (si son de propiedad pública) o mediante subvenciones o ayudas (en los de propiedad privada), en zonas degradadas o en la ciudad consolidada.
Daniel Trujillano, arquitecto
lunes, 24 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Málaga (I)
La rehabilitación de edificios en Málaga (I)
El deber de rehabilitación. Edificios ruinosos. Rehabilitación integral.
El texto del vigente PGOU de Málaga impone el deber de rehabilitación a los propietarios de los siguientes tipos de edificaciones:
- inmuebles incluidos en catálogos de protección pertenecientes al PGOU o a los instrumentos que desarrollan o complementan el PGOU
- inmuebles incluidos en un Área de rehabilitación y cuya rehabilitación forzosa haya quedado prevista en un planeamiento especial
- edificios sometidos a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia de su catalogación
- edificios sujetos a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen especial de protección
- edificios declarados en situación legal de ruina urbanística, cuando el propietario haya optado por la completa rehabilitación.
Rehabilitación de edificios ruinosos
De acuerdo con la vigente Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la rehabilitación del mismo, si así lo solicita y asegura el mantenimiento de las condiciones de seguridad. Para ejercer ese derecho, una vez declarada la ruina y si el edificio no está ocupado, el propietario dispondrá de tres meses para solicitar la oportuna licencia municipal de rehabilitación. Si el inmueble está ocupado, deberá resolver previamente los contratos, contándose los tres meses de plazo para solicitar licencia a partir de la fecha de deshaucio.
Rehabilitación integral
En Málaga, se considera obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales del edificio. La ejecución de obras de rehabilitación integral requiere la obtención de las correspondientes licencias de obras y de primera ocupación. La obtención de ambas licencias tiene los mismos efectos que la realización de una Inspección Técnica del Edificio con resultado favorable. A los efectos de determinar los plazos para la presentación de informes de ITE, un edificio que ha sido objeto de una intervención de rehabilitación integral se considera un edificio nuevo, con lo que la antigüedad se computa a partir de la fecha del final de las obras ejecutadas.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Para la autorización de obras de rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable, tanto el inmueble como los usos deben respetar la legalidad urbanística. Además, las actuaciones deben estar expresamente permitidas por el PGOU de Málaga. La transformación radical de la construcción existente conlleva la necesidad de un nuevo proceso de autorización con los mismos requisitos que la nueva implantación. En cualquier caso, son necesarias las autorizaciones, informes y actuaciones administrativas previstas por las legislaciones sectoriales.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Málaga y provincia
miércoles, 19 de marzo de 2014
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (III)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (III)
Realojamiento y retorno. Facultades. Convenios de financiación.
Los arrendatarios de viviendas que, a consecuencia de la ejecución de obras de rehabilitación, no puedan hacer uso de las mismas, tienen derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato de arrendamiento. En el caso de que la intervención de rehabilitación modifique las superficies de las viviendas, para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario debe acabar proporcionando una nueva vivienda cuya superficie deberá cumplir las siguientes condiciones:
- no debe ser inferior al 50 % de la superficie que ocupaba el arrendatario
- no debe ser inferior a 90 metros cuadrados, o a la superficie que tuviese la vivienda anterior, en el caso de que dicha vivienda no alcanzase los 90 metros cuadrados.
En todo caso, la nueva vivienda deberá tener características análogas a la anterior, y tendrá que estar ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio rehabilitado.
Facultades de los sujetos legitimados para rehabilitar
La Ley 8/2013 reconoce las siguientes facultades para los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria:
- actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para aquellas operaciones crediticias relacionadas con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación
- constituir un fondo de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrá cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras
- otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.
Convenios para la financiación de actuaciones de rehabilitación
Los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria pueden celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos y convenios:
- contrato de cesión de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado, a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios
- contrato de permuta o cesión de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura
- contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado, a cambio de pago por el arrendatario o cesionario de impuestos, tasas, cuotas y obras de rehabilitación
- convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de inmuebles en España
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (II)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (II)
Modificaciones en el CTE. Actuaciones edificatorias en el medio urbano. Iniciativa.
La Ley 8/2013 modifica el Código Técnico de la Edificación (CTE), con el objeto de resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación. Entre dichas modificaciones destacan:
- las que tratan de eliminar aquellas definiciones relacionadas con obras de rehabilitación que actualmente inducen a error
- la inclusión de criterios de flexibilidad y no empeoramiento en la aplicación del Código Técnico a las intervenciones en edificios existentes
- el deber de declarar el nivel de prestaciones alcanzado y las condiciones de uso y mantenimiento derivadas de la intervención.
Las actuaciones edificatorias
La Ley 8/2013 añade a las actuaciones de transformación urbanística las denominadas “actuaciones edificatorias”, entre las que se incluye las de rehabilitación edificatoria. En este contexto se entiende que las actuaciones de rehabilitación edificatoria son las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los que no concurren los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística.
Las actuaciones sobre el medio urbano
Entre las denominadas “actuaciones sobre el medio urbano” se encuentra aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria que vengan motivadas por situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de las edificaciones. Las Administraciones Públicas deben adoptar medidas que aseguren la realización de las actuaciones de rehabilitación edificatoria que sean precisas y, en su caso, deben formular y ejecutar los instrumentos que las establezcan. Deben ser prioritarias las medidas que procedan para:
- eliminar situaciones de infravivienda
- garantizar la seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía.
La iniciativa en actuaciones de rehabilitación
La iniciativa para plantear la ordenación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria puede partir de:
- las Administraciones Públicas
- las entidades públicas dependientes de Administraciones Públicas o adscritas a las mismas
- los propietarios individuales
- las comunidades de propietarios
- las asociaciones de comunidades de propietarios
- las cooperativas de vivienda compuestas al efecto
- los titulares de derechos de aprovechamiento o de derechos reales
- las entidades, empresas o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.
Daniel Trujillano, arquitecto
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (I)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (I)
Objetivos. Financiación. CTE.
El pasado día 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El texto de dicha ley reconoce que la rehabilitación de edificios representa un porcentaje que, en relación con el total del sector de la construcción en España, se encuentra entre los más bajos de la zona euro. Es objetivo primordial de la Ley potenciar la rehabilitación edificatoria, eliminando trabas actualmente existentes. También se pretende ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, a través de nuevos ámbitos de actuación como la rehabilitación edificatoria, entre otros. Entre los objetivos de la Ley 8/2013 se encuentra el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Financiación de la rehabilitación
La Ley también busca mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Entre los mecanismos ideados para facilitar la financiación de estas actuaciones destacan los convenios entre los propietarios, las Administraciones Públicas y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución. Dichos convenios pueden incluir la explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo, o bien distintos tipos de contratos o colaboraciones. Además se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado, en las formas previstas legalmente.
El Código Técnico de la Edificación en obras de rehabilitación
La Ley 8/2013 modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), para vincular la aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE), de manera específica, a las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. El CTE será de aplicación a todas las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento podrá justificarse en el Proyecto o en una memoria suscrita por un técnico competente. Se persigue de este modo superar la falta de control actual que sobre dicho cumplimiento se da en la mayor parte de las obras de rehabilitación.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en España
Los Proyectos de rehabilitación (III)
La rehabilitación de edificios (III)
Suministro y evacuación de aguas. Contribución solar. Iluminación. Ruido.
El CTE sólo regula las condiciones que deben cumplir las instalaciones de suministro de agua en aquellas intervenciones de rehabilitación en las que se amplía el número o la capacidad de los aparatos receptores existentes en la instalación. Lo mismo se aplica a las instalaciones de evacuación de aguas residuales y pluviales.
Contribución solar de agua caliente en intervenciones de rehabilitación
El CTE obliga a que se disponga una contribución solar mínima de agua caliente sanitaria en las intervenciones de rehabilitación de edificios existentes de cualquier uso en los que exista una demanda de agua caliente sanitaria y/o climatización de piscina cubierta. La contribución solar mínima exigida puede disminuirse justificadamente en el caso de rehabilitaciones en las que exista limitaciones no subsanables derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística aplicable.
Eficiencia de la iluminación en intervenciones de rehabilitación
El CTE establece controles para la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación interior en intervenciones de rehabilitación de edificios existentes con una superficie útil superior a 1000 m2 en las que se renueve más del 25 % de la superficie iluminada.
Contribución fotovoltaica en intervenciones de rehabilitación
El CTE obliga a que se disponga sistemas de captación y transformación de energía solar por procedimientos fotovoltaicos en las intervenciones de rehabilitación sobre edificios de los siguientes usos y superficies:
- hipermercados, cuando se supere los 5.000 m2 construidos
- multitiendas y centros de ocio, cuando se supere los 3.000 m2 c.
- naves de almacenamiento, cuando se supere los 10.000 m2 c.
- administrativos, cuando se supere los 4.000 m2 c.
- hoteles y hostales, cuando posean más de 100 plazas
- hospitales y clínicas, cuando posean más de 100 camas
- pabellones de recintos feriales, cuando se supere los 10.000 m2 c.
La potencia eléctrica mínima exigida puede disminuirse o incluso suprimirse justificadamente en el caso de rehabilitación de edificios en los que exista limitaciones no subsanables derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística aplicable.
Protección frente al ruido en intervenciones de rehabilitación
El CTE no impone condiciones de protección frente al ruido en las obras de rehabilitación de edificios existentes a no ser que se trate de rehabilitación integral. Tampoco se aplica a las obras de rehabilitación integral de los edificios protegidos, catalogados o considerados bienes de interés cultural si se da la circunstancia de que el cumplimiento de las exigencias supone alterar la configuración de la fachada, la distribución o los acabados interiores de un modo que resulte incompatible con la conservación de dichos edificios.
Daniel Trujillano, arquitecto
martes, 18 de marzo de 2014
Los Proyectos de rehabilitación (II)
La rehabilitación de edificios (II)
Código Técnico de la Edificación. Definición. Demanda energética.
El pasado día 29 de marzo de 2006 entró en vigor el vigente Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo ámbito de aplicación cubre las obras de rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre que dichas obras sean compatibles con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados. Si resulta incompatible la aplicación del CTE en un proyecto de rehabilitación, dicha circunstancia deberá justificarse y, cuando proceda, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables.
Definición de rehabilitación
El CTE entiende por obras de rehabilitación aquellas que tienen por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:
- la adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede asegurada su estabilidad y resistencia mecánica
- la adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos
- la remodelación destinada a modificar la superficie destinada a viviendas, a modificar el número de éstas, o a crear viviendas en un edificio que carezca de ellas.
El proyectista debe indicar en la memoria del proyecto en cuál o cuáles de los supuestos citados se puede inscribir las obras proyectadas, y si éstas incluyen o no actuaciones que afecten a la estructura preexistente. La rehabilitación se considera integral cuando tiene por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos.
Deber de documentación en intervenciones de rehabilitación
El Código Técnico de la Edificación (CTE) prescribe la obligación de documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones de rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del edificio.
Limitación de demanda energética en proyectos de rehabilitación
El CTE limita la demanda energética en rehabilitaciones de edificios existentes con una superficie útil superior a los 1000 m2 en los que se renueve más del 25 % del total de sus cerramientos. Las verificaciones a incluir en el proyecto pueden realizarse mediante la opción simplificada, la cual se basa en el control indirecto de la demanda energética mediante la limitación de los parámetros característicos de los nuevos cerramientos que se proyectan.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificaciones
lunes, 17 de marzo de 2014
Los Proyectos de rehabilitación (I)
La rehabilitación de edificios (I)
Ordenación urbanística y rehabilitación. Proyectos de rehabilitación. Garantías.
El principal reto del urbanismo de nuestro siglo es atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente. Entre los objetivos que alberga la ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el ámbito de la ordenación del territorio, está el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes.
Necesidad de proyecto para las obras de rehabilitación
Según la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, las obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios tienen consideración de obras de edificación y requieren proyecto. La misma ley explica que las obras alteran la configuración arquitectónica cuando acontece alguna de las siguientes circunstancias:
- las obras tienen carácter de intervención total
- la intervención es parcial pero producen una variación esencial de la volumetría, la composición general exterior o el conjunto del sistema estructural
- las obras tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
Garantías por daños materiales en Proyectos de rehabilitación
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la constitución de una garantía contra daños materiales en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, obligación que alcanza a aquellos Proyectos de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica en edificios de viviendas. Se trata de un seguro de daños materiales o seguro de caución, para responder, durante 10 años, del resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que supongan riesgo directo para la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Sin embargo, una modificación posterior de la Ley exime de dicha obligación en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (el 6 de mayo del año 2000).
Daniel Trujillano, arquitecto
Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificios
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