Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

 

Captura de la página web sobre conservación de edificios en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

Supuestos. Procedimiento. Conjunto histórico.

En Abril de 2018 entró en vigor la Ordenanza reguladora del deber de conservación de los edificios en Granada, que establece las normas que rigen el estado de ruina urbanística, derogando la ordenanza reguladora anterior. La ordenanza describe un procedimiento para la declaración de la ruina urbanística, tras el trámite del correspondiente expediente contradictorio, y también define la situación de ruina física inminente, con ámbito de aplicación en todo el término municipal de Granada. Las Declaraciones de estado de ruina deben ser suscritas por el Alcalde o por su delegado.

Supuestos de ruina

La declaración de la situación de ruina urbanística se contempla en los supuestos siguientes:

• cuando el coste de las reparaciones que el edificio necesita para recuperar su estabilidad, su seguridad y su estanqueidad es mayor que el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma del coste de las medidas recomendadas en los dos últimos informes de evaluación del edificio, más el de las reparaciones necesarias para recuperar la estabilidad, la seguridad y la estanqueidad resulta superior al límite del deber normal de conservación.

La declaración legal de ruina urbanística de un edificio supone el cese en el deber de conservación del mismo.

Iniciación del procedimiento

El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio o por instancia de un interesado. Los procedimientos incoados a instancia de interesado requieren el aporte de los datos y documentos siguientes:

• identificación del edificio
• certificación registral de titularidad y cargas
• relación de moradores y titulares de derechos reales, identificados con NIF y domicilio
• los dos últimos informes de evaluación del edificio
• un dictamen emitido por un facultativo competente.

El dictamen técnico, a su vez, debe contener:

• identificación del edificio, indicando situación y año de construcción
• una descripción constructiva
• situación urbanística del edificio, indicando, si procede, su nivel de protección o catalogación
• planos de planta, acotados y a escala
• estimación del coste de las reparaciones necesarias
• cálculo del valor de reposición del edificio
• justificación de la situación de ruina, indicando el porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente de ruina
• descripción de las medidas de seguridad adoptadas o pendientes de adopción.

Ruina en el conjunto histórico

Cuando un expediente de ruina se refiere a un edificio incluido en los Planes especiales de protección del conjunto histórico de Granada, es necesario notificar el inicio y seguimiento del expediente a la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía.

Los expedientes de ruina en Málaga (I)

La ruina urbanística en Málaga (I)

Supuestos de ruina y contenido normal del deber de conservación

Entre los propósitos de la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga está la regulación del estado de ruina urbanística, el procedimiento para la declaración de la misma tras el correspondiente expediente contradictorio y la regulación de la situación de ruina inminente.

Las declaraciones de ruina en Málaga

En el municipio de Málaga, la tramitación de los Expedientes de ruina corresponde a la  Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura, siendo competencia del Consejo de Administración de dicha Gerencia la declaración del estado de ruina de las edificaciones. El Consejo declarará la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación
• cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, supere el límite del deber normal de conservación.

Contenido normal del deber de conservación

El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil, realizada de forma que su ocupación sea autorizable. La ordenanza malagueña prescribe que el valor de construcción de nueva planta se calcule sumando al Presupuesto de Ejecución Material (PEM) correspondiente, los siguientes conceptos:

• un 13% en concepto de Gastos Generales del contratista
• un 6% en concepto de Beneficio Industrial del contratista
• los honorarios facultativos necesarios para realizar la construcción
• el IVA
• el impuesto municipal sobre construcciones
• las tasas por licencia de obras.

En cuanto al Presupuesto de Ejecución Material, la ordenanza especifica que se debe calcular sumando los productos parciales de la superficie construida de cada uso característico de la edificación por el módulo de precio por metro cuadrado que le corresponda.

Proyectos de rehabilitación en Mijas (II)

Rehabilitación de edificios en Mijas (II)

Rehabilitación, ITE y ruina

En Mijas, un edificio que haya sido sometido a obras de rehabilitación integral, obteniendo las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación o utilización, se verá exento de la obligación de realizar su Inspección Técnica, puesto que el conjunto de ambas licencias produce los mismos efectos que un informe de ITE con resultado favorable. Se entiende por obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales de la construcción o edificación. Tras la ejecución de una rehabilitación integral, el cómputo de la antigüedad del edificio a efectos de la determinación de plazos para la presentación de sucesivos informes de ITE se podrá considerar desde la fecha de terminación total de la intervención.

Rehabilitación recomendada por un informe de ITE

En Mijas, un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) puede concluir recomendando la ejecución de obras de rehabilitación, lo cual siempre implicará la necesidad de adjuntar el Compromiso de ejecución de las obras una vez obtenidos los permisos y las licencias requeridos. Tras la ejecución de las obras de rehabilitación recomendadas se deberá aportar la siguiente documentación:

• si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra mayor, Certificado final de obras o, en su defecto, un nuevo informe de ITE suscrito con fecha posterior a la finalización de las obras
• si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra menor, una comunicación de la finalización de las obras.

La rehabilitación y los Expedientes contradictorios de ruina

En Mijas, la resolución de un procedimiento de ruina debe pronunciarse según las siguientes opciones:

• declarar el estado de ruina, requiriendo al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación del edificio, a no ser que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se señalará los plazos en los que se deberá proceder a la rehabilitación, así como las medidas de seguridad que se deberá adoptar
• declarar que no hay situación de ruina, determinando las obras de rehabilitación que puedan resultar necesarias en función del dictamen pericial emitido por los servicios técnicos municipales.

El incumplimiento de los plazos asignados para la rehabilitación del edificio tras la declaración de ruina constituye infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, en cuyo paso pasará  a considerarse infracción leve.

Rehabilitación de edificios catalogados en estado de ruina

Si el estado de ruina sobreviene en un edificio catalogado, el Ayuntamiento de Mijas podrá convenir con el propietario del mismo los términos de la rehabilitación definitiva. Si no se alcanza ningún acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar por:

• ordenar las obras de rehabilitación, otorgando simultáneamente la ayuda económica pertinente si la hubiere de acuerdo con las normas reguladoras aplicables, o bien
• sustituir al propietario incumplidor.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/mijas.html

Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Mijas y alrededores