El proyecto de rehabilitación en Torremolinos

Rehabilitación de edificaciones en Torremolinos

Rehabilitación de edificios e ITE. La división horizontal en hoteles.

De acuerdo con la vigente Ordenanza número 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones, cuando un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) recoja entre sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación en la edificación o construcción, el informe deberá incluir el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos los permisos y las licencias oportunas.

Rehabilitación integral e ITE

La Ordenanza número 54 define las obras de rehabilitación integral como aquellas que afectan a la generalidad de los elementos estructurales. En los edificios sometidos a obras de rehabilitación integral, las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación sirven de justificación y tienen los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable. A efectos de la ordenanza, la edad de la edificación puede entenderse como el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de rehabilitación integral.

Rehabilitación de hoteles con división horizontal

En Torremolinos, si se proyecta la rehabilitación de un edificio emplazado en una parcela calificada como H por el PGOU y al mismo tiempo se pretende la división horizontal del inmueble, la solicitud de licencia de obra correspondiente deberá presentarse junto con la siguiente documentación:

• la documentación técnica exigible
• acreditación de la titularidad de la edificación
• documentación acreditativa de que el uso que se dará al inmueble será exclusivamente hotelero, incluyendo la escritura pública correspondiente en la que constará que el uso hotelero tendrá una duración mínima de 25 años contados a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad de la División horizontal.

La titularidad de cada uno de los elementos privativos o fincas resultantes de la división horizontal deberá atribuir a cada uno de los mismos el derecho inseparable a recibir el servicio hotelero que se prestará en el inmueble. En todo caso, la administración y explotación del inmueble deberán corresponder a un único titular, caso de separación entre propiedad y explotación.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html 

Proyectos de rehabilitación de edificios en Torremolinos

Proyectos de rehabilitación en Mijas (II)

Rehabilitación de edificios en Mijas (II)

Rehabilitación, ITE y ruina

En Mijas, un edificio que haya sido sometido a obras de rehabilitación integral, obteniendo las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación o utilización, se verá exento de la obligación de realizar su Inspección Técnica, puesto que el conjunto de ambas licencias produce los mismos efectos que un informe de ITE con resultado favorable. Se entiende por obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales de la construcción o edificación. Tras la ejecución de una rehabilitación integral, el cómputo de la antigüedad del edificio a efectos de la determinación de plazos para la presentación de sucesivos informes de ITE se podrá considerar desde la fecha de terminación total de la intervención.

Rehabilitación recomendada por un informe de ITE

En Mijas, un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) puede concluir recomendando la ejecución de obras de rehabilitación, lo cual siempre implicará la necesidad de adjuntar el Compromiso de ejecución de las obras una vez obtenidos los permisos y las licencias requeridos. Tras la ejecución de las obras de rehabilitación recomendadas se deberá aportar la siguiente documentación:

• si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra mayor, Certificado final de obras o, en su defecto, un nuevo informe de ITE suscrito con fecha posterior a la finalización de las obras
• si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra menor, una comunicación de la finalización de las obras.

La rehabilitación y los Expedientes contradictorios de ruina

En Mijas, la resolución de un procedimiento de ruina debe pronunciarse según las siguientes opciones:

• declarar el estado de ruina, requiriendo al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación del edificio, a no ser que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se señalará los plazos en los que se deberá proceder a la rehabilitación, así como las medidas de seguridad que se deberá adoptar
• declarar que no hay situación de ruina, determinando las obras de rehabilitación que puedan resultar necesarias en función del dictamen pericial emitido por los servicios técnicos municipales.

El incumplimiento de los plazos asignados para la rehabilitación del edificio tras la declaración de ruina constituye infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, en cuyo paso pasará  a considerarse infracción leve.

Rehabilitación de edificios catalogados en estado de ruina

Si el estado de ruina sobreviene en un edificio catalogado, el Ayuntamiento de Mijas podrá convenir con el propietario del mismo los términos de la rehabilitación definitiva. Si no se alcanza ningún acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar por:

• ordenar las obras de rehabilitación, otorgando simultáneamente la ayuda económica pertinente si la hubiere de acuerdo con las normas reguladoras aplicables, o bien
• sustituir al propietario incumplidor.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/mijas.html

Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Mijas y alrededores

Proyectos de rehabilitación en Málaga (I)

La rehabilitación de edificios en Málaga (I)

El deber de rehabilitación. Edificios ruinosos. Rehabilitación integral.

El texto del vigente PGOU de Málaga impone el deber de rehabilitación a los propietarios de los siguientes tipos de edificaciones:

• inmuebles incluidos en catálogos de protección pertenecientes al PGOU o a los instrumentos que desarrollan o complementan el PGOU
• inmuebles incluidos en un Área de rehabilitación y cuya rehabilitación forzosa haya quedado prevista en un planeamiento especial
• edificios sometidos a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia de su catalogación
• edificios sujetos a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen especial de protección
• edificios declarados en situación legal de ruina urbanística, cuando el propietario haya optado por la completa rehabilitación.

Rehabilitación de edificios ruinosos

De acuerdo con la vigente Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la rehabilitación del mismo, si así lo solicita y asegura el mantenimiento de las condiciones de seguridad. Para ejercer ese derecho, una vez declarada la ruina y si el edificio no está ocupado, el propietario dispondrá de tres meses para solicitar la oportuna licencia municipal de rehabilitación. Si el inmueble está ocupado, deberá resolver previamente los contratos, contándose los tres meses de plazo para solicitar licencia a partir de la fecha de deshaucio.

Rehabilitación integral

En Málaga, se considera obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales del edificio. La ejecución de obras de rehabilitación integral requiere la obtención de las correspondientes licencias de obras y de primera ocupación. La obtención de ambas licencias tiene los mismos efectos que la realización de una Inspección Técnica del Edificio con resultado favorable. A los efectos de determinar los plazos para la presentación de informes de ITE, un edificio que ha sido objeto de una intervención de rehabilitación integral se considera un edificio nuevo, con lo que la antigüedad se computa a partir de la fecha del final de las obras ejecutadas.

Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable

Para la autorización de obras de rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable, tanto el inmueble como los usos deben respetar la legalidad urbanística. Además, las actuaciones deben estar expresamente permitidas por el PGOU de Málaga. La transformación radical de la construcción existente conlleva la necesidad de un nuevo proceso de autorización con los mismos requisitos que la nueva implantación. En cualquier caso, son necesarias las autorizaciones, informes y actuaciones administrativas previstas por las legislaciones sectoriales.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/malaga.html

Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Málaga y provincia

Los Proyectos de rehabilitación (III)

La rehabilitación de edificios (III)

Suministro y evacuación de aguas. Contribución solar. Iluminación. Ruido.

El CTE sólo regula las condiciones que deben cumplir las instalaciones de suministro de agua en aquellas intervenciones de rehabilitación en las que se amplía el número o la capacidad de los aparatos receptores existentes en la instalación. Lo mismo se aplica a las instalaciones de evacuación de aguas residuales y pluviales.

Contribución solar de agua caliente en intervenciones de rehabilitación

El CTE obliga a que se disponga una contribución solar mínima de agua caliente sanitaria en las intervenciones de rehabilitación de edificios existentes de cualquier uso en los que exista una demanda de agua caliente sanitaria y/o climatización de piscina cubierta. La contribución solar mínima exigida puede disminuirse justificadamente en el caso de rehabilitaciones en las que exista limitaciones no subsanables derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística aplicable.

Eficiencia de la iluminación en intervenciones de rehabilitación

El CTE establece controles para la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación  interior en intervenciones de rehabilitación de edificios existentes con una superficie útil superior a 1000 m2 en las que se renueve más del 25 % de la superficie iluminada.

Contribución fotovoltaica en intervenciones de rehabilitación

El CTE obliga a que se disponga sistemas de captación y transformación de energía solar por procedimientos fotovoltaicos en las intervenciones de rehabilitación sobre edificios de los siguientes usos y superficies:

• hipermercados, cuando se supere los 5.000 m2 construidos
• multitiendas y centros de ocio, cuando se supere los 3.000 m2 c.
• naves de almacenamiento, cuando se supere los 10.000 m2 c.
• administrativos, cuando se supere los 4.000 m2 c.
• hoteles y hostales, cuando posean más de 100 plazas
• hospitales y clínicas, cuando posean más de 100 camas
• pabellones de recintos feriales, cuando se supere los 10.000 m2 c.

La potencia eléctrica mínima exigida puede disminuirse o incluso suprimirse justificadamente en el caso de rehabilitación de edificios en los que exista limitaciones no subsanables derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística aplicable.

Protección frente al ruido en intervenciones de rehabilitación

El CTE no impone condiciones de protección frente al ruido en las obras de rehabilitación de edificios existentes a no ser que se trate de rehabilitación integral. Tampoco se aplica a las obras de rehabilitación integral de los edificios protegidos, catalogados o considerados bienes de interés cultural si se da la circunstancia de que el cumplimiento de las exigencias supone alterar la configuración de la fachada, la distribución o los acabados interiores de un modo que resulte incompatible con la conservación de dichos edificios.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html

Proyectos de rehabilitación de edificios