El proyecto de rehabilitación en Torremolinos

Rehabilitación de edificaciones en Torremolinos

Rehabilitación de edificios e ITE. La división horizontal en hoteles.

De acuerdo con la vigente Ordenanza número 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones, cuando un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) recoja entre sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación en la edificación o construcción, el informe deberá incluir el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos los permisos y las licencias oportunas.

Rehabilitación integral e ITE

La Ordenanza número 54 define las obras de rehabilitación integral como aquellas que afectan a la generalidad de los elementos estructurales. En los edificios sometidos a obras de rehabilitación integral, las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación sirven de justificación y tienen los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable. A efectos de la ordenanza, la edad de la edificación puede entenderse como el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de rehabilitación integral.

Rehabilitación de hoteles con división horizontal

En Torremolinos, si se proyecta la rehabilitación de un edificio emplazado en una parcela calificada como H por el PGOU y al mismo tiempo se pretende la división horizontal del inmueble, la solicitud de licencia de obra correspondiente deberá presentarse junto con la siguiente documentación:

• la documentación técnica exigible
• acreditación de la titularidad de la edificación
• documentación acreditativa de que el uso que se dará al inmueble será exclusivamente hotelero, incluyendo la escritura pública correspondiente en la que constará que el uso hotelero tendrá una duración mínima de 25 años contados a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad de la División horizontal.

La titularidad de cada uno de los elementos privativos o fincas resultantes de la división horizontal deberá atribuir a cada uno de los mismos el derecho inseparable a recibir el servicio hotelero que se prestará en el inmueble. En todo caso, la administración y explotación del inmueble deberán corresponder a un único titular, caso de separación entre propiedad y explotación.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificios en Torremolinos

Proyectos de rehabilitación en Mijas (I)

Rehabilitación de edificios en Mijas (I)

Ordenanza de rehabilitación. Órdenes municipales.

Según el Texto Refundido de la Ley del Suelo, el derecho de propiedad de las construcciones y edificaciones comprende el deber de realizar los trabajos de rehabilitación que sean necesarios hasta donde alcance el deber legal de conservación, con el fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

La ordenanza de rehabilitación en Mijas

La Ordenanza urbanística sobre conservación y rehabilitación de las edificaciones en el término municipal de Mijas asocia al término “rehabilitación” las siguientes definiciones:

• actuaciones de conservación, entendiendo como tales las reparaciones y obras necesarias para mantener el inmueble en aquellas condiciones de seguridad, habitabilidad, salubridad, ornato y accesibilidad que resulten exigibles en los términos establecidos en la legislación aplicable
• actuaciones de mejora, entendiendo como tales las que se ejecuten por motivos culturales o turísticos o, en general, por motivos de sostenibilidad y calidad del medio urbano, cuando los inmuebles formen parte de algún plan, programa o instrumento legal de rehabilitación previamente aprobado cuyo fin sea garantizar la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la reducción de emisiones o inmisiones contaminantes
• actuaciones de regeneración urbana, es decir, desarrolladas en ámbitos urbanos vulnerables, obsoletos o degradados, alcanzando tanto a la urbanización como a los edificios, y teniendo como finalidad el cumplimiento de los principios de cohesión territorial y social, la eficiencia energética y la complejidad funcional al servicio de un medio urbano sostenible.

Los planes, programas y demás instrumentos ordenadores de la rehabilitación de construcciones y edificios pueden hallarse contenidos en planes de ordenación urbanística y también pueden aprobarse de manera independiente.

Las órdenes de rehabilitación

El Ayuntamiento de Mijas puede ordenar la ejecución de obras de mejora en los siguientes casos:

• por motivos turísticos y culturales
• por quedar el inmueble afectado por un programa, plan u otro instrumento legal aprobado y en vigor, que esté dedicado a la rehabilitación de viviendas.

El importe máximo de las obras de mejora ordenadas debe quedar siempre dentro de los límites del deber legal. Las obras ordenadas deben servir a alguna de las siguientes finalidades:

• garantizar derechos reconocidos por Ley a las personas, en especial a las que padezcan alguna discapacidad
• garantizar el cumplimiento de normas legales relacionadas con la seguridad, la adecuación de instalaciones y servicios mínimos, la reducción de emisiones e inmisiones contaminantes y la reducción de los consumos de agua y energía.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificios en Mijas y alrededores

Proyectos de rehabilitación en Marbella (I)

La rehabilitación de edificios en Marbella (I)

Deber de rehabilitación. Incumplimiento de órdenes.

Dentro del régimen general de deberes que las normas urbanísticas del vigente PGOU de Marbella imponen a los propietarios de toda clase de construcciones se encuentra el deber de realizar en las edificaciones existentes los trabajos de rehabilitación que necesiten, hasta donde alcance el deber legal de conservación.

El deber de rehabilitación en Marbella

En Marbella, el deber de rehabilitación es exigible a los propietarios de edificios afectados por cualquiera entre las siguientes circunstancias:

• inclusión en el Catálogo de protección del Plan General de Marbella, o en el de instrumentos que desarrollen o complementen el PGOU
• inclusión en un Área de rehabilitación, con previsión de rehabilitación forzosa contemplada en planeamiento especial
• sometimiento a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el correspondiente planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia o no de la catalogación
• sujeción a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.

El deber de rehabilitación se refiere a las obras mínimas exigibles para garantizar la satisfacción de las siguientes finalidades:

• asegurar la estabilidad, la durabilidad, el funcionamiento y las condiciones higiénicas del inmueble
• mantener o recuperar el interés tipológico, histórico y morfológico de los elementos más significativos.

Las obras de rehabilitación deben ejecutarse a costa de los propietarios, siempre que estén contenidas dentro del límite del deber de conservación que les corresponde. Si el coste excede dicho límite, la diferencia debe sufragarse con cargo a fondos de la entidad que ordene la intervención, y la Orden de rehabilitación debe contener el otorgamiento de las ayudas públicas que sean necesarias.

Incumplimiento de Órdenes de rehabilitación

En Marbella, el incumplimiento de una Orden de rehabilitación puede dar lugar a la adopción de las siguientes medidas:

• la ejecución subsidiaria de las obras
• la imposición de sanciones
• la expropiación forzosa, cuando resulte legítima para garantizar la conservación de los valores del inmueble o la ejecución de la rehabilitación
• la colocación en situación de venta forzosa para la ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores

Ayudas estatales para rehabilitación (I)

Ayudas para la rehabilitación de inmuebles en España (I)

Intervenciones cubiertas por las ayudas. Requisitos de los inmuebles.

El Ministerio de fomento concede actualmente ayudas para la rehabilitación de viviendas en España, entendiendo como rehabilitación:

• la adecuación funcional y estructural de los edificios dedicados a viviendas
• la adecuación del estado de habitabilidad de las viviendas.

Actuaciones cubiertas por las ayudas

Las ayudas están disponibles para intervenciones cuyo fin se encuentre entre los siguientes:

• garantizar la seguridad estructural del edificio
• proporcionar al edificio condiciones suficientes de acceso, estanqueidad, aislamiento térmico y/o aislamiento acústico
• garantizar el suministro de los servicios de abastecimiento de agua, gas, electricidad, telefonía, etc.
• garantizar la ventilación de las viviendas y la correcta evacuación de aguas residuales
• alcanzar valores aceptables de superficie útil en las viviendas, de acuerdo con el planeamiento urbanístico aplicable y hasta un límite de 120 metros cuadrados útiles en cada vivienda
• conseguir una distribución interior aceptable
• proporcionar a las viviendas una correcta iluminación natural
• reducir el consumo energético
• adaptar a la normativa vigente las instalaciones de abastecimiento de agua, gas, electricidad, protección contra incendios y/o saneamiento
• suprimir barreras arquitectónicas.

Requisitos de los inmuebles

Los requisitos que deben cumplirse en los inmuebles para que se pueda percibir ayudas a la rehabilitación son los siguientes:

• el edificio debe tener, al menos, 15 años de antigüedad, a no ser que la intervención a realizar esté destinada a suprimir barreras arquitectónicas o a adaptar instalaciones a la normativa técnica vigente, en cuyo caso la antigüedad podrá ser menor
• el edificio debe ser adecuado estructural y funcionalmente, o bien debe alcanzar dicha adecuación tras la intervención a realizar
• la superficie útil destinada a vivienda debe ser, al menos, el 60 por ciento de la superficie útil total del edificio, sin contar la planta baja, si es que no está destinada a vivienda
• si la intervención modifica la superficie útil destinada a viviendas, ninguna de ellas debe llegar a superar los 120 metros cuadrados útiles.

Requisitos de los destinatarios de ayudas a la rehabilitación

Los destinatarios de las ayudas son:

• los usuarios de las viviendas, ya sean propietarios legítimos o bien arrendatarios, siempre que los ingresos familiares no superen la cantidad resultante de multiplicar el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) por 3,5
• las comunidades de propietarios, siempre que los ingresos familiares de, al menos, el 60 por ciento de los usuarios de las viviendas, sean inferiores a la cantidad resultante de multiplicar el SMI por 5,5.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos para la rehabilitación de edificios en España

Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (I)

La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (I)

Objetivos. Financiación. CTE.

El pasado día 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El texto de dicha ley reconoce que la rehabilitación de edificios representa un porcentaje que, en relación con el total del sector de la construcción en España, se encuentra entre los más bajos de la zona euro. Es objetivo primordial de la Ley potenciar la rehabilitación edificatoria, eliminando trabas actualmente existentes. También se pretende ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, a través de nuevos ámbitos de actuación como la rehabilitación edificatoria, entre otros. Entre los objetivos de la Ley 8/2013 se encuentra el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Financiación de la rehabilitación

La Ley también busca mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Entre los mecanismos ideados para facilitar la financiación de estas actuaciones destacan los convenios entre los propietarios, las Administraciones Públicas y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución. Dichos convenios pueden incluir la explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo, o bien distintos tipos de contratos o colaboraciones. Además se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado, en las formas previstas legalmente.

El Código Técnico de la Edificación en obras de rehabilitación

La Ley 8/2013 modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), para vincular la aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE), de manera específica, a las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. El CTE será de aplicación a todas las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento podrá justificarse en el Proyecto o en una memoria suscrita por un técnico competente. Se persigue de este modo superar la falta de control actual que sobre dicho cumplimiento se da en la mayor parte de las obras de rehabilitación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios en España

Los Proyectos de rehabilitación (II)

La rehabilitación de edificios (II)

Código Técnico de la Edificación. Definición. Demanda energética.

El pasado día 29 de marzo de 2006 entró en vigor el vigente Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo ámbito de aplicación cubre las obras de rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre que dichas obras sean compatibles con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados. Si resulta incompatible la aplicación del CTE en un proyecto de rehabilitación, dicha circunstancia deberá justificarse y, cuando proceda, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables.

Definición de rehabilitación

El CTE entiende por obras de rehabilitación aquellas que tienen por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:

• la adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede asegurada su estabilidad y resistencia mecánica
• la adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos
• la remodelación destinada a modificar la superficie destinada a viviendas, a modificar el número de éstas, o a crear viviendas en un edificio que carezca de ellas.

El proyectista debe indicar en la memoria del proyecto en cuál o cuáles de los supuestos citados se puede inscribir las obras proyectadas, y si éstas incluyen o no actuaciones que afecten a la estructura preexistente. La rehabilitación se considera integral cuando tiene por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos.

Deber de documentación en intervenciones de rehabilitación

El Código Técnico de la Edificación (CTE) prescribe la obligación de documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones de rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del edificio.

Limitación de demanda energética en proyectos de rehabilitación

El CTE limita la demanda energética en rehabilitaciones de edificios existentes con una superficie útil superior a los 1000 m2 en los que se renueve más del 25 % del total de sus cerramientos. Las verificaciones a incluir en el proyecto pueden realizarse mediante la opción simplificada, la cual se basa en el control indirecto de la demanda energética mediante la limitación de los parámetros característicos de los nuevos cerramientos que se proyectan.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificaciones

Los Proyectos de rehabilitación (I)

La rehabilitación de edificios (I)

Ordenación urbanística y rehabilitación. Proyectos de rehabilitación. Garantías.

El principal reto del urbanismo de nuestro siglo es atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente. Entre los objetivos que alberga la ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el ámbito de la ordenación del territorio, está el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes.

Necesidad de proyecto para las obras de rehabilitación

Según la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, las obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios tienen consideración de obras de edificación y requieren proyecto. La misma ley explica que las obras alteran la configuración arquitectónica cuando acontece alguna de las siguientes circunstancias:

• las obras tienen carácter de intervención total
• la intervención es parcial pero producen una variación esencial de la volumetría, la composición general exterior o el conjunto del sistema estructural
• las obras tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Garantías por daños materiales en Proyectos de rehabilitación

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la constitución de una garantía contra daños materiales en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, obligación que alcanza a aquellos Proyectos de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica en edificios de viviendas. Se trata de un seguro de daños materiales o seguro de caución, para responder, durante 10 años, del resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que supongan riesgo directo para la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Sin embargo, una modificación posterior de la Ley exime de dicha obligación en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (el 6 de mayo del año 2000).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificios

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (III)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (III)

Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas

El programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas tiene como objeto la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en viviendas y edificios, de urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación en sustitución de edificios demolidos, dentro de ámbitos de actuación previamente delimitados.

Actuaciones subvencionables

Entre las actuaciones subvencionables por el Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas se encuentra la ejecución de obras o trabajos de mantenimiento e intervención en viviendas y edificios, equipamiento propio, instalaciones fijas y elementos comunes, con el propósito de adaptarlos a la normativa vigente. Se puede incluir los honorarios profesionales correspondientes a la redacción de los proyectos, certificados e informes técnicos que resulten necesarios, así como los gastos que correspondan a la tramitación administrativa, siempre que estén debidamente justificados.

Beneficiarios del programa

Pueden ser beneficiarios de las ayudas quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del ámbito de actuación, los cuales podrán ser:

• Administraciones públicas
• propietarios únicos de inmuebles de uso residencial vivienda
• Comunidades de propietarios
• Corporaciones de comunidades de propietarios
• Entes y consorcios asociativos de gestión.

No pueden ser beneficiarios de este programa quienes ya lo sean del Programa de rehabilitación edificatoria.

Tipo y cuantía de las ayudas

El importe máximo de las ayudas se calcula multiplicando el número de viviendas por las ayudas unitarias siguientes:

• hasta 11.000 euros por cada vivienda objeto de rehabilitación
• para actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano (obras de urbanización o reurbanización), hasta 2.000 euros por vivienda objeto de rehabilitación y/o por cada vivienda construida en sustitución de otra previamente demolida.

Al importe resultante del cálculo anterior se podrá añadir hasta 500 euros por vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra demolida, para financiar los costes de los equipos y oficinas de planeamiento, gestión, información y acompañamiento social. Cada beneficiario deberá presentar, previamente a la percepción de la ayuda que se le haya reconocido, la primera Licencia municipal que sea precisa para ejecutar la correspondiente actuación. 

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (II)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (II)

Programa de fomento

El Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los espacios y elementos privativos comunes, de las edificaciones de tipología residencial colectiva que cumplan los siguientes requisitos:

• fecha de construcción anterior a 1981
• uso residencial de vivienda en, al menos, el 70 por ciento de la superficie construida
• al menos el 70 por ciento de las viviendas debe constituir el domicilio habitual de los propietarios o arrendatarios.

Si un edificio no cumple las condiciones anteriores, aún puede beneficiarse del programa si se dan las siguientes circunstancias:

• el edificio presenta graves daños estructurales o de otro tipo
• el destino del edificio será el alquiler, durante al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda.

Entre los edificios indicados, serán objeto del programa las actuaciones que se dirijan a:

• su conservación
• la mejora de la sostenibilidad y de la calidad
• la ejecución de ajustes legítimos en materia de accesibilidad.

Beneficiarios del programa

Pueden beneficiarse de las ayudas de este programa:

• las comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
• las asociaciones de comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
• los propietarios únicos de inmuebles de viviendas
• las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público, así como las sociedades mercantiles y empresas públicas participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones propietarias de inmuebles destinados íntegramente a alquiler durante, al menos, diez años a contar desde la recepción de la ayuda. 

Cuantía máxima de las ayudas

La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el importe resultante de sumar 11.000 euros por cada vivienda y otros 11.000 por cada 100 metros cuadrados útiles de local. Si se trata de un edificio declarado Bien de Interés Cultural, catalogado o que cuenta con protección integral, el importe se obtendrá de la suma de 12.100 euros por vivienda y otros 12.100 por cada 100 metros cuadrados útiles de local.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (I)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (I)

Objetivos y actuaciones

El 11 de abril de 2013 entró en vigor el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Objetivos del Plan

Los objetivos del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas son, en síntesis:

• adaptar el sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la escasez de medios disponibles, condensándolas en dos ejes: fomento del alquiler y fomento de la rehabilitación y de la regeneración y renovación urbanas
• mejorar la calidad de los edificios y, en particular, de su accesibilidad universal, de su eficiencia energética, de su adecuación para el acopio de residuos y de su debida conservación
• garantizar que los residuos que se generen en las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas se gestionen adecuadamente, de conformidad con el R.D. 105/2008, por el que se regulariza la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición
• auxiliar a la reactivación del sector inmobiliario.

Para el logro de sus objetivos, el Plan se estructura en una serie de programas entre los que se encuentra el Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.

Actuaciones subvencionables

Las ayudas previstas en el Plan estatal consisten en subsidiaciones de préstamos convenidos y subvenciones orientadas a fomentar, entre otros, la rehabilitación de edificios y le regeneración y renovación de zonas urbanas. Se considera actuaciones subvencionables aquellas que se enmarcan en alguno de los programas en los que se estructura el Plan, siempre que se cumplan los requisitos exigidos para cada uno de ellos y dentro de las disponibilidades presupuestarias. En los programas de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas se valora especialmente aquellas actuaciones en las que la participación del sector empresarial, con fondos propios, garantiza su mayor viabilidad económica.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios en España