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domingo, 8 de junio de 2014
VD01: La rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios en España
jueves, 10 de abril de 2014
martes, 8 de abril de 2014
miércoles, 19 de marzo de 2014
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (III)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (III)
Realojamiento y retorno. Facultades. Convenios de financiación.
Los arrendatarios de viviendas que, a consecuencia de la ejecución de obras de rehabilitación, no puedan hacer uso de las mismas, tienen derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato de arrendamiento. En el caso de que la intervención de rehabilitación modifique las superficies de las viviendas, para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario debe acabar proporcionando una nueva vivienda cuya superficie deberá cumplir las siguientes condiciones:
- no debe ser inferior al 50 % de la superficie que ocupaba el arrendatario
- no debe ser inferior a 90 metros cuadrados, o a la superficie que tuviese la vivienda anterior, en el caso de que dicha vivienda no alcanzase los 90 metros cuadrados.
En todo caso, la nueva vivienda deberá tener características análogas a la anterior, y tendrá que estar ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio rehabilitado.
Facultades de los sujetos legitimados para rehabilitar
La Ley 8/2013 reconoce las siguientes facultades para los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria:
- actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para aquellas operaciones crediticias relacionadas con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación
- constituir un fondo de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrá cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras
- otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.
Convenios para la financiación de actuaciones de rehabilitación
Los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria pueden celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos y convenios:
- contrato de cesión de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado, a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios
- contrato de permuta o cesión de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura
- contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado, a cambio de pago por el arrendatario o cesionario de impuestos, tasas, cuotas y obras de rehabilitación
- convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de inmuebles en España
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (II)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (II)
Modificaciones en el CTE. Actuaciones edificatorias en el medio urbano. Iniciativa.
La Ley 8/2013 modifica el Código Técnico de la Edificación (CTE), con el objeto de resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación. Entre dichas modificaciones destacan:
- las que tratan de eliminar aquellas definiciones relacionadas con obras de rehabilitación que actualmente inducen a error
- la inclusión de criterios de flexibilidad y no empeoramiento en la aplicación del Código Técnico a las intervenciones en edificios existentes
- el deber de declarar el nivel de prestaciones alcanzado y las condiciones de uso y mantenimiento derivadas de la intervención.
Las actuaciones edificatorias
La Ley 8/2013 añade a las actuaciones de transformación urbanística las denominadas “actuaciones edificatorias”, entre las que se incluye las de rehabilitación edificatoria. En este contexto se entiende que las actuaciones de rehabilitación edificatoria son las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los que no concurren los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística.
Las actuaciones sobre el medio urbano
Entre las denominadas “actuaciones sobre el medio urbano” se encuentra aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria que vengan motivadas por situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de las edificaciones. Las Administraciones Públicas deben adoptar medidas que aseguren la realización de las actuaciones de rehabilitación edificatoria que sean precisas y, en su caso, deben formular y ejecutar los instrumentos que las establezcan. Deben ser prioritarias las medidas que procedan para:
- eliminar situaciones de infravivienda
- garantizar la seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía.
La iniciativa en actuaciones de rehabilitación
La iniciativa para plantear la ordenación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria puede partir de:
- las Administraciones Públicas
- las entidades públicas dependientes de Administraciones Públicas o adscritas a las mismas
- los propietarios individuales
- las comunidades de propietarios
- las asociaciones de comunidades de propietarios
- las cooperativas de vivienda compuestas al efecto
- los titulares de derechos de aprovechamiento o de derechos reales
- las entidades, empresas o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.
Daniel Trujillano, arquitecto
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (I)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (I)
Objetivos. Financiación. CTE.
El pasado día 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El texto de dicha ley reconoce que la rehabilitación de edificios representa un porcentaje que, en relación con el total del sector de la construcción en España, se encuentra entre los más bajos de la zona euro. Es objetivo primordial de la Ley potenciar la rehabilitación edificatoria, eliminando trabas actualmente existentes. También se pretende ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, a través de nuevos ámbitos de actuación como la rehabilitación edificatoria, entre otros. Entre los objetivos de la Ley 8/2013 se encuentra el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Financiación de la rehabilitación
La Ley también busca mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Entre los mecanismos ideados para facilitar la financiación de estas actuaciones destacan los convenios entre los propietarios, las Administraciones Públicas y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución. Dichos convenios pueden incluir la explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo, o bien distintos tipos de contratos o colaboraciones. Además se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado, en las formas previstas legalmente.
El Código Técnico de la Edificación en obras de rehabilitación
La Ley 8/2013 modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), para vincular la aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE), de manera específica, a las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. El CTE será de aplicación a todas las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento podrá justificarse en el Proyecto o en una memoria suscrita por un técnico competente. Se persigue de este modo superar la falta de control actual que sobre dicho cumplimiento se da en la mayor parte de las obras de rehabilitación.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en España
domingo, 16 de marzo de 2014
La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (IV)
Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (IV)
Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas
El objeto del Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas es la financiación de la ejecución de proyectos de especial trascendencia. Los proyectos que podrán ser objeto de convocatoria pública se definen mediante líneas estratégicas temáticas entre las cuales se encuentran las actuaciones predominantemente de regeneración en centros históricos urbanos y cascos rurales, incluyendo intervenciones de rehabilitación de edificios residenciales y de otros usos que cuenten con algún grado de protección patrimonial, impulso de la cohesión social y de la revitalización económica, y mejora del espacio público.
Beneficiarios del programa
Pueden ser beneficiarios de las ayudas:
- las Administraciones públicas
- los propietarios únicos de edificaciones de uso residencial vivienda
- las comunidades de propietarios
- las asociaciones de comunidades de propietarios
- los entes asociativos y consorcios de gestión.
En ningún caso podrán obtener financiación por este programa quienes ya se hayan beneficiado, dentro del mismo ámbito, de las ayudas de los programas de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas.
Tipo y cuantía de las ayudas
La ayuda consiste en una subvención para financiar, como máximo, el 40 por ciento del coste subvencionable de la actuación, sin que se exceda los importes establecidos para cada caso en el Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas. El coste subvencionable no podrá exceder de los precios medios de mercado aplicables al caso.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios
viernes, 14 de marzo de 2014
La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (III)
Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (III)
Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas
El programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas tiene como objeto la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en viviendas y edificios, de urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación en sustitución de edificios demolidos, dentro de ámbitos de actuación previamente delimitados.
Actuaciones subvencionables
Entre las actuaciones subvencionables por el Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas se encuentra la ejecución de obras o trabajos de mantenimiento e intervención en viviendas y edificios, equipamiento propio, instalaciones fijas y elementos comunes, con el propósito de adaptarlos a la normativa vigente. Se puede incluir los honorarios profesionales correspondientes a la redacción de los proyectos, certificados e informes técnicos que resulten necesarios, así como los gastos que correspondan a la tramitación administrativa, siempre que estén debidamente justificados.
Beneficiarios del programa
Pueden ser beneficiarios de las ayudas quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del ámbito de actuación, los cuales podrán ser:
- Administraciones públicas
- propietarios únicos de inmuebles de uso residencial vivienda
- Comunidades de propietarios
- Corporaciones de comunidades de propietarios
- Entes y consorcios asociativos de gestión.
No pueden ser beneficiarios de este programa quienes ya lo sean del Programa de rehabilitación edificatoria.
Tipo y cuantía de las ayudas
El importe máximo de las ayudas se calcula multiplicando el número de viviendas por las ayudas unitarias siguientes:
- hasta 11.000 euros por cada vivienda objeto de rehabilitación
- para actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano (obras de urbanización o reurbanización), hasta 2.000 euros por vivienda objeto de rehabilitación y/o por cada vivienda construida en sustitución de otra previamente demolida.
Al importe resultante del cálculo anterior se podrá añadir hasta 500 euros por vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra demolida, para financiar los costes de los equipos y oficinas de planeamiento, gestión, información y acompañamiento social. Cada beneficiario deberá presentar, previamente a la percepción de la ayuda que se le haya reconocido, la primera Licencia municipal que sea precisa para ejecutar la correspondiente actuación.
Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones
miércoles, 12 de marzo de 2014
La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (II)
Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (II)
Programa de fomento
El Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los espacios y elementos privativos comunes, de las edificaciones de tipología residencial colectiva que cumplan los siguientes requisitos:
- fecha de construcción anterior a 1981
- uso residencial de vivienda en, al menos, el 70 por ciento de la superficie construida
- al menos el 70 por ciento de las viviendas debe constituir el domicilio habitual de los propietarios o arrendatarios.
Si un edificio no cumple las condiciones anteriores, aún puede beneficiarse del programa si se dan las siguientes circunstancias:
- el edificio presenta graves daños estructurales o de otro tipo
- el destino del edificio será el alquiler, durante al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda.
Entre los edificios indicados, serán objeto del programa las actuaciones que se dirijan a:
- su conservación
- la mejora de la sostenibilidad y de la calidad
- la ejecución de ajustes legítimos en materia de accesibilidad.
Beneficiarios del programa
Pueden beneficiarse de las ayudas de este programa:
- las comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
- las asociaciones de comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
- los propietarios únicos de inmuebles de viviendas
- las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público, así como las sociedades mercantiles y empresas públicas participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones propietarias de inmuebles destinados íntegramente a alquiler durante, al menos, diez años a contar desde la recepción de la ayuda.
Cuantía máxima de las ayudas
La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el importe resultante de sumar 11.000 euros por cada vivienda y otros 11.000 por cada 100 metros cuadrados útiles de local. Si se trata de un edificio declarado Bien de Interés Cultural, catalogado o que cuenta con protección integral, el importe se obtendrá de la suma de 12.100 euros por vivienda y otros 12.100 por cada 100 metros cuadrados útiles de local.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones
martes, 11 de marzo de 2014
La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (I)
Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (I)
Objetivos y actuaciones
El 11 de abril de 2013 entró en vigor el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
Objetivos del Plan
Los objetivos del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas son, en síntesis:
- adaptar el sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la escasez de medios disponibles, condensándolas en dos ejes: fomento del alquiler y fomento de la rehabilitación y de la regeneración y renovación urbanas
- mejorar la calidad de los edificios y, en particular, de su accesibilidad universal, de su eficiencia energética, de su adecuación para el acopio de residuos y de su debida conservación
- garantizar que los residuos que se generen en las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas se gestionen adecuadamente, de conformidad con el R.D. 105/2008, por el que se regulariza la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición
- auxiliar a la reactivación del sector inmobiliario.
Para el logro de sus objetivos, el Plan se estructura en una serie de programas entre los que se encuentra el Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
Actuaciones subvencionables
Las ayudas previstas en el Plan estatal consisten en subsidiaciones de préstamos convenidos y subvenciones orientadas a fomentar, entre otros, la rehabilitación de edificios y le regeneración y renovación de zonas urbanas. Se considera actuaciones subvencionables aquellas que se enmarcan en alguno de los programas en los que se estructura el Plan, siempre que se cumplan los requisitos exigidos para cada uno de ellos y dentro de las disponibilidades presupuestarias. En los programas de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas se valora especialmente aquellas actuaciones en las que la participación del sector empresarial, con fondos propios, garantiza su mayor viabilidad económica.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en España
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