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domingo, 4 de mayo de 2014
VD02: La rehabilitación de inmuebles en Andalucía
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios en Andalucía
jueves, 27 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Marbella (IV)
La rehabilitación de edificios en Marbella (IV)
Zona CH. Catálogo exterior. Conjuntos de interés. Arquitectura turística-hotelera. Recinto intramuros.
En intervenciones de rehabilitación en la zona de ordenanzas CH, previamente a la solicitud de licencia se debe presentar la siguiente documentación:
- la documentación técnica necesaria para identificar los valores históricos y/o arquitectónicos de la edificación
- una propuesta de intervención definida a nivel de estudio previo, justificando la coherencia con los valores identificados, así como el cumplimiento de los parámetros de la ordenanza CH-1, en especial la compatibilidad de los usos previstos en las obras y el número máximo de viviendas.
Los parámetros que resulten contradictorios con el criterio de conservación de la edificación no serán de obligado cumplimiento.
Rehabilitación en el Catálogo exterior al centro histórico
En los casos de rehabilitación de edificios pertenecientes al Catálogo exterior al centro histórico de Marbella no son de aplicación las exigencias dimensionales establecidas en las Condiciones generales de edificación. En cambio, sí son de aplicación las normas relativas a los deberes de rehabilitación del patrimonio protegido, así como las de declaración de ruina.
Rehabilitación en los Conjuntos de interés de Marbella
En las edificaciones protegidas existentes tanto en el interior del Conjunto de interés patrimonial como en los Conjuntos urbanos de interés tipológico se permite las siguientes intervenciones de rehabilitación:
- si el edificio se encuentra catalogado individualmente, se permite las obras de rehabilitación conforme al alcance de la intervención permitida en la ficha que corresponda
- si la edificación no está catalogada individualmente, se permite ejecutar obras de rehabilitación o no ser que proceda la demolición.
Rehabilitación de edificaciones catalogadas de la arquitectura turística-hotelera
En las edificaciones catalogadas de la arquitectura turística-hotelera de Marbella se permite con carácter ordinario las obras de rehabilitación de instalaciones hoteleras existentes que tengan como finalidad:
- la adecuación a los requisitos impuestos por la normativa sectorial
- la mejora o modernización.
En cualquier caso, las intervenciones deben salvaguardar los valores específicos del inmueble.
Rehabilitaciones en el Recinto intramuros
En el Recinto intramuros de Marbella, si una intervención de rehabilitación implica operaciones de movimiento de tierras, dichas operaciones requieren control arqueológico.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Marbella y alrededores
martes, 25 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Málaga (II)
La rehabilitación de edificios en Málaga (II)
Obras de rehabilitación. Rehabilitación forzosa. Patrimonio municipal.
Entre los tipos especiales de licencias urbanísticas que define el PGOU de Málaga se encuentran las licencias de obras de edificación. Las licencias de edificación autorizan, entre otras, las obras en edificios existentes, que son aquellas que se ejecutan sin alterar la posición de los planos de fachada y de cubierta, es decir, sin modificar el volumen de la edificación. Entre las obras en edificios existentes se encuentran las obras de rehabilitación, que tienen por objeto la puesta del edificio en condiciones adecuadas de uso, conservando las características tipológicas, estructurales y ornamentales.
Las órdenes de rehabilitación forzosa
Las obras de rehabilitación forzosa tienen como objetivos:
- asegurar la estabilidad, la durabilidad, el funcionamiento y las condiciones higiénicas de los edificios
- recuperar o mantener el interés tipológico, histórico y morfológico de sus elementos más significativos.
Las órdenes de rehabilitación se refieren a las obras mínimas exigibles para garantizar la satisfacción de dichos objetivos. El incumplimiento de una orden de rehabilitación puede dar lugar a las siguientes consecuencias:
- la ejecución subsidiaria de las obras
- la imposición de multas coercitivas
- la imposición de sanciones
- la expropiación forzosa del inmueble, por incumplimiento de la función social de la propiedad
- la colocación del inmueble en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución mediante el correspondiente concurso.
Las obras de rehabilitación deben ejecutarse a costa de los propietarios siempre que su coste esté contenido dentro del límite del deber de conservación. Si las obras sobrepasan el coste que el titular está obligado a soportar, la diferencia debe sufragarse con cargo a la entidad que ordene la rehabilitación, y la orden debe contener el otorgamiento de las ayudas públicas correspondientes.
La rehabilitación y el Patrimonio municipal del suelo
Entre los posibles destinos en los que se puede emplear los ingresos y recursos derivados de la gestión del Patrimonio municipal del suelo están los siguientes:
- la rehabilitación de edificios propiedad de las administraciones públicas en la ciudad consolidada
- actuaciones particulares para la rehabilitación de edificaciones del centro de Málaga y de otros barrios históricos que sean ciudad consolidada
- actuaciones particulares de rehabilitación de edificaciones en barriadas degradadas sobre las que el Ayuntamiento de Málaga -u otro organismo público- establezca una actuación general
- la rehabilitación de monumentos o edificios con algún grado de protección arquitectónica, ya sea mediante ejecución directa (si son de propiedad pública) o mediante subvenciones o ayudas (en los de propiedad privada), en zonas degradadas o en la ciudad consolidada.
Daniel Trujillano, arquitecto
lunes, 24 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Málaga (I)
La rehabilitación de edificios en Málaga (I)
El deber de rehabilitación. Edificios ruinosos. Rehabilitación integral.
El texto del vigente PGOU de Málaga impone el deber de rehabilitación a los propietarios de los siguientes tipos de edificaciones:
- inmuebles incluidos en catálogos de protección pertenecientes al PGOU o a los instrumentos que desarrollan o complementan el PGOU
- inmuebles incluidos en un Área de rehabilitación y cuya rehabilitación forzosa haya quedado prevista en un planeamiento especial
- edificios sometidos a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia de su catalogación
- edificios sujetos a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen especial de protección
- edificios declarados en situación legal de ruina urbanística, cuando el propietario haya optado por la completa rehabilitación.
Rehabilitación de edificios ruinosos
De acuerdo con la vigente Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la rehabilitación del mismo, si así lo solicita y asegura el mantenimiento de las condiciones de seguridad. Para ejercer ese derecho, una vez declarada la ruina y si el edificio no está ocupado, el propietario dispondrá de tres meses para solicitar la oportuna licencia municipal de rehabilitación. Si el inmueble está ocupado, deberá resolver previamente los contratos, contándose los tres meses de plazo para solicitar licencia a partir de la fecha de deshaucio.
Rehabilitación integral
En Málaga, se considera obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales del edificio. La ejecución de obras de rehabilitación integral requiere la obtención de las correspondientes licencias de obras y de primera ocupación. La obtención de ambas licencias tiene los mismos efectos que la realización de una Inspección Técnica del Edificio con resultado favorable. A los efectos de determinar los plazos para la presentación de informes de ITE, un edificio que ha sido objeto de una intervención de rehabilitación integral se considera un edificio nuevo, con lo que la antigüedad se computa a partir de la fecha del final de las obras ejecutadas.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Para la autorización de obras de rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable, tanto el inmueble como los usos deben respetar la legalidad urbanística. Además, las actuaciones deben estar expresamente permitidas por el PGOU de Málaga. La transformación radical de la construcción existente conlleva la necesidad de un nuevo proceso de autorización con los mismos requisitos que la nueva implantación. En cualquier caso, son necesarias las autorizaciones, informes y actuaciones administrativas previstas por las legislaciones sectoriales.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Málaga y provincia
miércoles, 19 de marzo de 2014
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (II)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (II)
Modificaciones en el CTE. Actuaciones edificatorias en el medio urbano. Iniciativa.
La Ley 8/2013 modifica el Código Técnico de la Edificación (CTE), con el objeto de resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación. Entre dichas modificaciones destacan:
- las que tratan de eliminar aquellas definiciones relacionadas con obras de rehabilitación que actualmente inducen a error
- la inclusión de criterios de flexibilidad y no empeoramiento en la aplicación del Código Técnico a las intervenciones en edificios existentes
- el deber de declarar el nivel de prestaciones alcanzado y las condiciones de uso y mantenimiento derivadas de la intervención.
Las actuaciones edificatorias
La Ley 8/2013 añade a las actuaciones de transformación urbanística las denominadas “actuaciones edificatorias”, entre las que se incluye las de rehabilitación edificatoria. En este contexto se entiende que las actuaciones de rehabilitación edificatoria son las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los que no concurren los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística.
Las actuaciones sobre el medio urbano
Entre las denominadas “actuaciones sobre el medio urbano” se encuentra aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria que vengan motivadas por situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de las edificaciones. Las Administraciones Públicas deben adoptar medidas que aseguren la realización de las actuaciones de rehabilitación edificatoria que sean precisas y, en su caso, deben formular y ejecutar los instrumentos que las establezcan. Deben ser prioritarias las medidas que procedan para:
- eliminar situaciones de infravivienda
- garantizar la seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía.
La iniciativa en actuaciones de rehabilitación
La iniciativa para plantear la ordenación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria puede partir de:
- las Administraciones Públicas
- las entidades públicas dependientes de Administraciones Públicas o adscritas a las mismas
- los propietarios individuales
- las comunidades de propietarios
- las asociaciones de comunidades de propietarios
- las cooperativas de vivienda compuestas al efecto
- los titulares de derechos de aprovechamiento o de derechos reales
- las entidades, empresas o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.
Daniel Trujillano, arquitecto
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