VD01: La rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios en España

PD01. Rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013

La rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013 from Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificios en España

ID01. La Ley 8/2013 y la rehabilitación de edificios

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificios

El proyecto de rehabilitación en Torremolinos

Rehabilitación de edificaciones en Torremolinos

Rehabilitación de edificios e ITE. La división horizontal en hoteles.

De acuerdo con la vigente Ordenanza número 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones, cuando un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) recoja entre sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación en la edificación o construcción, el informe deberá incluir el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos los permisos y las licencias oportunas.

Rehabilitación integral e ITE

La Ordenanza número 54 define las obras de rehabilitación integral como aquellas que afectan a la generalidad de los elementos estructurales. En los edificios sometidos a obras de rehabilitación integral, las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación sirven de justificación y tienen los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable. A efectos de la ordenanza, la edad de la edificación puede entenderse como el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de rehabilitación integral.

Rehabilitación de hoteles con división horizontal

En Torremolinos, si se proyecta la rehabilitación de un edificio emplazado en una parcela calificada como H por el PGOU y al mismo tiempo se pretende la división horizontal del inmueble, la solicitud de licencia de obra correspondiente deberá presentarse junto con la siguiente documentación:

• la documentación técnica exigible
• acreditación de la titularidad de la edificación
• documentación acreditativa de que el uso que se dará al inmueble será exclusivamente hotelero, incluyendo la escritura pública correspondiente en la que constará que el uso hotelero tendrá una duración mínima de 25 años contados a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad de la División horizontal.

La titularidad de cada uno de los elementos privativos o fincas resultantes de la división horizontal deberá atribuir a cada uno de los mismos el derecho inseparable a recibir el servicio hotelero que se prestará en el inmueble. En todo caso, la administración y explotación del inmueble deberán corresponder a un único titular, caso de separación entre propiedad y explotación.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificios en Torremolinos

Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (II)

Rehabilitación de edificios en Estepona (II)

Documentación específica para obra mayor de rehabilitación. Rehabilitación de viviendas. Reestructuración.

Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de rehabilitación deben incluir la siguiente documentación específica:

• levantamiento del inmueble en su situación actual
• descripción fotográfica del inmueble, con detalle de los elementos más relevantes
• descripción de las afecciones que el proyecto de rehabilitación pueda suponer sobre los elementos más relevantes, detallando el resultado final de la actuación
• relación de usos edificatorios actuales y de los efectos que la rehabilitación del edificio provocará en los mismos
• cuantos datos gráficos puedan ser necesarios para valorar la situación final como resultado de intervención proyectada.

Condiciones en la rehabilitación de edificios de viviendas

Los proyectos para la rehabilitación de edificios de viviendas en los que se justifique razonadamente la imposibilidad de cumplir las condiciones de distribución de dependencias que impone las Normas urbanísticas generales del PGOU de Estepona, debido a condiciones estructurales o de distribución interna, no están obligados a cumplirlas.

Las obras de reestructuración

La Ordenanza sobre concesión de licencias urbanísticas en Estepona define las obras de reestructuración como aquellas consistentes en la renovación de un edificio con alguna de las siguientes finalidades:

• para la adaptación del edificio a nuevas condiciones de uso
• para solventar un grave deterioro funcional.

Las obras de reestructuración suponen la modificación de la configuración arquitectónica del edificio, de su disposición espacial o estructural originaria, aún manteniendo los cerramientos exteriores. Dentro de este tipo de obras se engloba las siguientes:

• las de sustitución completa del sistema estructural
• las que modifican la distribución espacial del inmueble, alterando los elementos determinantes de su organización tipológica
• las de vaciado del edificio, conservando las fachadas exteriores
• otras análogas.

Si las obras de reestructuración de un inmueble integrado en una zona con protección arqueológica cautelada afectan al subsuelo, requerirán la autorización por parte de la Consejería de cultura, como trámite previo para la intervención arqueológica correspondiente.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Estepona y alrededores

Proyectos de rehabilitación en Fuengirola (II)

La rehabilitación de edificios en Fuengirola (II)

Contenido de los proyectos de rehabilitación. Rehabilitaciones en viviendas.

Por tratarse de proyectos de obras en edificaciones existentes, los proyectos de rehabilitación deben contener:

• descripción fotográfica del edificio, detallando elementos característicos
• detalles pormenorizados de aquellos elementos que sean objeto de reparación, consolidación o sustitución, advirtiendo de posibles alteraciones sobre la tipología del edificio
• datos gráficos que permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas
• documentación gráfica y fotográfica que atestigüe la presencia o ausencia de nidos de especies protegidas, proponiendo, en su caso, de conservación o de alternativas para la renidificación natural o artificial.

Además, los proyectos de rehabilitación deben incluir:

• levantamiento de la edificación en su estado actual
• descripción documental que ayude a ofrecer un marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en las que se construyó el inmueble, de sus características originales y de su evolución
• detalles pormenorizados de los principales elementos a rehabilitar, acompañados, cuando sea posible, de detalles equivalentes pertenecientes al proyecto original
• justificación de las técnicas empleadas en la rehabilitación.

Condiciones en la rehabilitación de viviendas

Siempre que las condicionantes estructurales y de distribución interna lo permitan, los proyectos de rehabilitación de viviendas deben respetar las siguientes condiciones:

• cada vivienda debe disponer al menos de un baño en el que el acceso no se realiza desde la cocina
• cada vivienda debe disponer al menos de un baño en el que el acceso no se realiza desde dormitorios, a no ser que se trate de una vivienda de un solo dormitorio o de una vivienda en la que el número de cuartos de baño iguala al de dormitorios
• si el acceso a un baño se realiza desde el comedor, entre ambas estancias debe disponerse una dependencia intermedia con doble puerta, a no ser que se trate de una vivienda de un solo dormitorio, en cuyo caso el acceso puede ser directo
• cada vivienda debe disponer de lavadero y tendedero, sumando ambos una superficie útil de 2 metros cuadrados como mínimo, si bien el tendedero puede ser mancomunado.

El proyecto de rehabilitación de una vivienda puede resultar exento del cumplimiento de las condiciones listadas si justifica razonablemente la imposibilidad de cumplirlas por condicionantes estructurales o de distribución interna.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Fuengirola y alrededores

Ayudas estatales para rehabilitación (I)

Ayudas para la rehabilitación de inmuebles en España (I)

Intervenciones cubiertas por las ayudas. Requisitos de los inmuebles.

El Ministerio de fomento concede actualmente ayudas para la rehabilitación de viviendas en España, entendiendo como rehabilitación:

• la adecuación funcional y estructural de los edificios dedicados a viviendas
• la adecuación del estado de habitabilidad de las viviendas.

Actuaciones cubiertas por las ayudas

Las ayudas están disponibles para intervenciones cuyo fin se encuentre entre los siguientes:

• garantizar la seguridad estructural del edificio
• proporcionar al edificio condiciones suficientes de acceso, estanqueidad, aislamiento térmico y/o aislamiento acústico
• garantizar el suministro de los servicios de abastecimiento de agua, gas, electricidad, telefonía, etc.
• garantizar la ventilación de las viviendas y la correcta evacuación de aguas residuales
• alcanzar valores aceptables de superficie útil en las viviendas, de acuerdo con el planeamiento urbanístico aplicable y hasta un límite de 120 metros cuadrados útiles en cada vivienda
• conseguir una distribución interior aceptable
• proporcionar a las viviendas una correcta iluminación natural
• reducir el consumo energético
• adaptar a la normativa vigente las instalaciones de abastecimiento de agua, gas, electricidad, protección contra incendios y/o saneamiento
• suprimir barreras arquitectónicas.

Requisitos de los inmuebles

Los requisitos que deben cumplirse en los inmuebles para que se pueda percibir ayudas a la rehabilitación son los siguientes:

• el edificio debe tener, al menos, 15 años de antigüedad, a no ser que la intervención a realizar esté destinada a suprimir barreras arquitectónicas o a adaptar instalaciones a la normativa técnica vigente, en cuyo caso la antigüedad podrá ser menor
• el edificio debe ser adecuado estructural y funcionalmente, o bien debe alcanzar dicha adecuación tras la intervención a realizar
• la superficie útil destinada a vivienda debe ser, al menos, el 60 por ciento de la superficie útil total del edificio, sin contar la planta baja, si es que no está destinada a vivienda
• si la intervención modifica la superficie útil destinada a viviendas, ninguna de ellas debe llegar a superar los 120 metros cuadrados útiles.

Requisitos de los destinatarios de ayudas a la rehabilitación

Los destinatarios de las ayudas son:

• los usuarios de las viviendas, ya sean propietarios legítimos o bien arrendatarios, siempre que los ingresos familiares no superen la cantidad resultante de multiplicar el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) por 3,5
• las comunidades de propietarios, siempre que los ingresos familiares de, al menos, el 60 por ciento de los usuarios de las viviendas, sean inferiores a la cantidad resultante de multiplicar el SMI por 5,5.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos para la rehabilitación de edificios en España

Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (III)

La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (III)

Realojamiento y retorno. Facultades. Convenios de financiación.

Los arrendatarios de viviendas que, a consecuencia de la ejecución de obras de rehabilitación, no puedan hacer uso de las mismas, tienen derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato de arrendamiento. En el caso de que la intervención de rehabilitación modifique las superficies de las viviendas, para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario debe acabar proporcionando una nueva vivienda cuya superficie deberá cumplir las siguientes condiciones:

• no debe ser inferior al 50 % de la superficie que ocupaba el arrendatario
• no debe ser inferior a 90 metros cuadrados, o a la superficie que tuviese la vivienda anterior, en el caso de que dicha vivienda no alcanzase los 90 metros cuadrados.

En todo caso, la nueva vivienda deberá tener características análogas a la anterior, y tendrá que estar ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio rehabilitado.

Facultades de los sujetos legitimados para rehabilitar

La Ley 8/2013 reconoce las siguientes facultades para los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria:

• actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para aquellas operaciones crediticias relacionadas con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación
• constituir un fondo de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrá cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras
• otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.

Convenios para la financiación de actuaciones de rehabilitación

Los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria pueden celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos y convenios:

• contrato de cesión de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado, a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios
• contrato de permuta o cesión de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura
• contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado, a cambio de pago por el arrendatario o cesionario de impuestos, tasas, cuotas y obras de rehabilitación
• convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de inmuebles en España

Los Proyectos de rehabilitación (II)

La rehabilitación de edificios (II)

Código Técnico de la Edificación. Definición. Demanda energética.

El pasado día 29 de marzo de 2006 entró en vigor el vigente Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo ámbito de aplicación cubre las obras de rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre que dichas obras sean compatibles con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados. Si resulta incompatible la aplicación del CTE en un proyecto de rehabilitación, dicha circunstancia deberá justificarse y, cuando proceda, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables.

Definición de rehabilitación

El CTE entiende por obras de rehabilitación aquellas que tienen por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:

• la adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede asegurada su estabilidad y resistencia mecánica
• la adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos
• la remodelación destinada a modificar la superficie destinada a viviendas, a modificar el número de éstas, o a crear viviendas en un edificio que carezca de ellas.

El proyectista debe indicar en la memoria del proyecto en cuál o cuáles de los supuestos citados se puede inscribir las obras proyectadas, y si éstas incluyen o no actuaciones que afecten a la estructura preexistente. La rehabilitación se considera integral cuando tiene por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos.

Deber de documentación en intervenciones de rehabilitación

El Código Técnico de la Edificación (CTE) prescribe la obligación de documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones de rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del edificio.

Limitación de demanda energética en proyectos de rehabilitación

El CTE limita la demanda energética en rehabilitaciones de edificios existentes con una superficie útil superior a los 1000 m2 en los que se renueve más del 25 % del total de sus cerramientos. Las verificaciones a incluir en el proyecto pueden realizarse mediante la opción simplificada, la cual se basa en el control indirecto de la demanda energética mediante la limitación de los parámetros característicos de los nuevos cerramientos que se proyectan.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificaciones

Los Proyectos de rehabilitación (I)

La rehabilitación de edificios (I)

Ordenación urbanística y rehabilitación. Proyectos de rehabilitación. Garantías.

El principal reto del urbanismo de nuestro siglo es atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente. Entre los objetivos que alberga la ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el ámbito de la ordenación del territorio, está el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes.

Necesidad de proyecto para las obras de rehabilitación

Según la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, las obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios tienen consideración de obras de edificación y requieren proyecto. La misma ley explica que las obras alteran la configuración arquitectónica cuando acontece alguna de las siguientes circunstancias:

• las obras tienen carácter de intervención total
• la intervención es parcial pero producen una variación esencial de la volumetría, la composición general exterior o el conjunto del sistema estructural
• las obras tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Garantías por daños materiales en Proyectos de rehabilitación

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la constitución de una garantía contra daños materiales en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, obligación que alcanza a aquellos Proyectos de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica en edificios de viviendas. Se trata de un seguro de daños materiales o seguro de caución, para responder, durante 10 años, del resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que supongan riesgo directo para la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Sin embargo, una modificación posterior de la Ley exime de dicha obligación en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (el 6 de mayo del año 2000).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificios

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (II)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (II)

Programa de fomento

El Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los espacios y elementos privativos comunes, de las edificaciones de tipología residencial colectiva que cumplan los siguientes requisitos:

• fecha de construcción anterior a 1981
• uso residencial de vivienda en, al menos, el 70 por ciento de la superficie construida
• al menos el 70 por ciento de las viviendas debe constituir el domicilio habitual de los propietarios o arrendatarios.

Si un edificio no cumple las condiciones anteriores, aún puede beneficiarse del programa si se dan las siguientes circunstancias:

• el edificio presenta graves daños estructurales o de otro tipo
• el destino del edificio será el alquiler, durante al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda.

Entre los edificios indicados, serán objeto del programa las actuaciones que se dirijan a:

• su conservación
• la mejora de la sostenibilidad y de la calidad
• la ejecución de ajustes legítimos en materia de accesibilidad.

Beneficiarios del programa

Pueden beneficiarse de las ayudas de este programa:

• las comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
• las asociaciones de comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
• los propietarios únicos de inmuebles de viviendas
• las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público, así como las sociedades mercantiles y empresas públicas participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones propietarias de inmuebles destinados íntegramente a alquiler durante, al menos, diez años a contar desde la recepción de la ayuda. 

Cuantía máxima de las ayudas

La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el importe resultante de sumar 11.000 euros por cada vivienda y otros 11.000 por cada 100 metros cuadrados útiles de local. Si se trata de un edificio declarado Bien de Interés Cultural, catalogado o que cuenta con protección integral, el importe se obtendrá de la suma de 12.100 euros por vivienda y otros 12.100 por cada 100 metros cuadrados útiles de local.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones