Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (II)

Rehabilitación de edificios en Estepona (II)

Documentación específica para obra mayor de rehabilitación. Rehabilitación de viviendas. Reestructuración.

Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de rehabilitación deben incluir la siguiente documentación específica:

• levantamiento del inmueble en su situación actual
• descripción fotográfica del inmueble, con detalle de los elementos más relevantes
• descripción de las afecciones que el proyecto de rehabilitación pueda suponer sobre los elementos más relevantes, detallando el resultado final de la actuación
• relación de usos edificatorios actuales y de los efectos que la rehabilitación del edificio provocará en los mismos
• cuantos datos gráficos puedan ser necesarios para valorar la situación final como resultado de intervención proyectada.

Condiciones en la rehabilitación de edificios de viviendas

Los proyectos para la rehabilitación de edificios de viviendas en los que se justifique razonadamente la imposibilidad de cumplir las condiciones de distribución de dependencias que impone las Normas urbanísticas generales del PGOU de Estepona, debido a condiciones estructurales o de distribución interna, no están obligados a cumplirlas.

Las obras de reestructuración

La Ordenanza sobre concesión de licencias urbanísticas en Estepona define las obras de reestructuración como aquellas consistentes en la renovación de un edificio con alguna de las siguientes finalidades:

• para la adaptación del edificio a nuevas condiciones de uso
• para solventar un grave deterioro funcional.

Las obras de reestructuración suponen la modificación de la configuración arquitectónica del edificio, de su disposición espacial o estructural originaria, aún manteniendo los cerramientos exteriores. Dentro de este tipo de obras se engloba las siguientes:

• las de sustitución completa del sistema estructural
• las que modifican la distribución espacial del inmueble, alterando los elementos determinantes de su organización tipológica
• las de vaciado del edificio, conservando las fachadas exteriores
• otras análogas.

Si las obras de reestructuración de un inmueble integrado en una zona con protección arqueológica cautelada afectan al subsuelo, requerirán la autorización por parte de la Consejería de cultura, como trámite previo para la intervención arqueológica correspondiente.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/estepona.html

Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Estepona y alrededores

Proyectos de rehabilitación en Fuengirola (II)

La rehabilitación de edificios en Fuengirola (II)

Contenido de los proyectos de rehabilitación. Rehabilitaciones en viviendas.

Por tratarse de proyectos de obras en edificaciones existentes, los proyectos de rehabilitación deben contener:

• descripción fotográfica del edificio, detallando elementos característicos
• detalles pormenorizados de aquellos elementos que sean objeto de reparación, consolidación o sustitución, advirtiendo de posibles alteraciones sobre la tipología del edificio
• datos gráficos que permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas
• documentación gráfica y fotográfica que atestigüe la presencia o ausencia de nidos de especies protegidas, proponiendo, en su caso, de conservación o de alternativas para la renidificación natural o artificial.

Además, los proyectos de rehabilitación deben incluir:

• levantamiento de la edificación en su estado actual
• descripción documental que ayude a ofrecer un marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en las que se construyó el inmueble, de sus características originales y de su evolución
• detalles pormenorizados de los principales elementos a rehabilitar, acompañados, cuando sea posible, de detalles equivalentes pertenecientes al proyecto original
• justificación de las técnicas empleadas en la rehabilitación.

Condiciones en la rehabilitación de viviendas

Siempre que las condicionantes estructurales y de distribución interna lo permitan, los proyectos de rehabilitación de viviendas deben respetar las siguientes condiciones:

• cada vivienda debe disponer al menos de un baño en el que el acceso no se realiza desde la cocina
• cada vivienda debe disponer al menos de un baño en el que el acceso no se realiza desde dormitorios, a no ser que se trate de una vivienda de un solo dormitorio o de una vivienda en la que el número de cuartos de baño iguala al de dormitorios
• si el acceso a un baño se realiza desde el comedor, entre ambas estancias debe disponerse una dependencia intermedia con doble puerta, a no ser que se trate de una vivienda de un solo dormitorio, en cuyo caso el acceso puede ser directo
• cada vivienda debe disponer de lavadero y tendedero, sumando ambos una superficie útil de 2 metros cuadrados como mínimo, si bien el tendedero puede ser mancomunado.

El proyecto de rehabilitación de una vivienda puede resultar exento del cumplimiento de las condiciones listadas si justifica razonablemente la imposibilidad de cumplirlas por condicionantes estructurales o de distribución interna.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/fuengirola.html

Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Fuengirola y alrededores

Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (I)

La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (I)

Objetivos. Financiación. CTE.

El pasado día 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El texto de dicha ley reconoce que la rehabilitación de edificios representa un porcentaje que, en relación con el total del sector de la construcción en España, se encuentra entre los más bajos de la zona euro. Es objetivo primordial de la Ley potenciar la rehabilitación edificatoria, eliminando trabas actualmente existentes. También se pretende ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, a través de nuevos ámbitos de actuación como la rehabilitación edificatoria, entre otros. Entre los objetivos de la Ley 8/2013 se encuentra el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Financiación de la rehabilitación

La Ley también busca mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Entre los mecanismos ideados para facilitar la financiación de estas actuaciones destacan los convenios entre los propietarios, las Administraciones Públicas y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución. Dichos convenios pueden incluir la explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo, o bien distintos tipos de contratos o colaboraciones. Además se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado, en las formas previstas legalmente.

El Código Técnico de la Edificación en obras de rehabilitación

La Ley 8/2013 modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), para vincular la aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE), de manera específica, a las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. El CTE será de aplicación a todas las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento podrá justificarse en el Proyecto o en una memoria suscrita por un técnico competente. Se persigue de este modo superar la falta de control actual que sobre dicho cumplimiento se da en la mayor parte de las obras de rehabilitación.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html

Proyectos de rehabilitación de edificios en España

Los Proyectos de rehabilitación (II)

La rehabilitación de edificios (II)

Código Técnico de la Edificación. Definición. Demanda energética.

El pasado día 29 de marzo de 2006 entró en vigor el vigente Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo ámbito de aplicación cubre las obras de rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre que dichas obras sean compatibles con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados. Si resulta incompatible la aplicación del CTE en un proyecto de rehabilitación, dicha circunstancia deberá justificarse y, cuando proceda, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables.

Definición de rehabilitación

El CTE entiende por obras de rehabilitación aquellas que tienen por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:

• la adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede asegurada su estabilidad y resistencia mecánica
• la adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos
• la remodelación destinada a modificar la superficie destinada a viviendas, a modificar el número de éstas, o a crear viviendas en un edificio que carezca de ellas.

El proyectista debe indicar en la memoria del proyecto en cuál o cuáles de los supuestos citados se puede inscribir las obras proyectadas, y si éstas incluyen o no actuaciones que afecten a la estructura preexistente. La rehabilitación se considera integral cuando tiene por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos.

Deber de documentación en intervenciones de rehabilitación

El Código Técnico de la Edificación (CTE) prescribe la obligación de documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones de rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del edificio.

Limitación de demanda energética en proyectos de rehabilitación

El CTE limita la demanda energética en rehabilitaciones de edificios existentes con una superficie útil superior a los 1000 m2 en los que se renueve más del 25 % del total de sus cerramientos. Las verificaciones a incluir en el proyecto pueden realizarse mediante la opción simplificada, la cual se basa en el control indirecto de la demanda energética mediante la limitación de los parámetros característicos de los nuevos cerramientos que se proyectan.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificaciones

Los Proyectos de rehabilitación (I)

La rehabilitación de edificios (I)

Ordenación urbanística y rehabilitación. Proyectos de rehabilitación. Garantías.

El principal reto del urbanismo de nuestro siglo es atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente. Entre los objetivos que alberga la ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el ámbito de la ordenación del territorio, está el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes.

Necesidad de proyecto para las obras de rehabilitación

Según la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, las obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios tienen consideración de obras de edificación y requieren proyecto. La misma ley explica que las obras alteran la configuración arquitectónica cuando acontece alguna de las siguientes circunstancias:

• las obras tienen carácter de intervención total
• la intervención es parcial pero producen una variación esencial de la volumetría, la composición general exterior o el conjunto del sistema estructural
• las obras tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Garantías por daños materiales en Proyectos de rehabilitación

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la constitución de una garantía contra daños materiales en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, obligación que alcanza a aquellos Proyectos de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica en edificios de viviendas. Se trata de un seguro de daños materiales o seguro de caución, para responder, durante 10 años, del resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que supongan riesgo directo para la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Sin embargo, una modificación posterior de la Ley exime de dicha obligación en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (el 6 de mayo del año 2000).

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html

Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificios