Proyectos de rehabilitación en Marbella (V)

La rehabilitación de edificios en Marbella (V)

Rehabilitación de edificios plurifamiliares. Proyectos de rehabilitación en Suelo No Urbanizable.

Los proyectos de rehabilitación en Marbella que estén destinados a producir inmuebles con tipología plurifamiliar tienen limitado el número máximo de viviendas generadas en las zonas de ordenanza siguientes:

• Núcleo Popular  (ZO-NP)
• Plurifamiliar Exenta (ZOB)
• Plurifamiliar en Manzana (ZO-M)
• Centro Histórico (ZO-CH).

En todas las zonas listadas, el número máximo de viviendas que puede generar el proyecto de rehabilitación es el resultado de dividir la edificabilidad total asignada entre 75 metros cuadrados.

Los garajes en proyectos de rehabilitación en zonas CH

En las zonas CH-1 y CH-2, los proyectos rehabilitación pueden disponer garajes-aparcamiento en planta baja siempre que se cumpla las siguientes condiciones:

• dispongan de acceso único
• no ocupen patios y espacios libres de parcela.

Si no se cumple las condiciones listadas los garajes-aparcamiento sólo pueden disponerse en sótanos.

Rehabilitación de equipamientos privados en Suelo No Urbanizable

El Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella permite la implantación de equipamientos privados en Suelo No Urbanizable cuando impliquen la ejecución de proyectos de rehabilitación de edificaciones existentes. Los equipamientos privados se suponen afectos a actividades destinadas a satisfacer necesidades o a mejorar la calidad de vida de la población. Se trata de dotaciones ligadas con el esparcimiento al aire libre y con ocupación de grandes espacios, y caracterizadas por la necesidad o conveniencia de su implantación en el medio rural. Son ejemplos de equipamientos privados:

• los centros asistenciales especiales relacionados con la explotación natural de los recursos
• los centros de educación técnica para la explotación del medio
• los equipamientos sanitarios cuya implantación en el medio rural resulte aconsejable
• los centros ecuestres
• los parques de agua
• otros análogos.

Rehabilitación de hoteles rurales en Suelo No Urbanizable

Un proyecto para la rehabilitación de un edificio existente puede tener por objeto la implantación de un establecimiento hotelero rural en Suelo No Urbanizable, siempre que la parcela en la que se emplaza dicha edificación tenga una superficie superior a tres hectáreas.

Rehabilitación de edificios fuera de ordenación en Suelo No Urbanizable

Los edificios declarados fuera de ordenación en Suelo No Urbanizable pueden ser objeto de proyectos de rehabilitación siempre que fuesen construidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (20/01/2003) y contando con las licencias y autorizaciones pertinentes conforme al régimen jurídico urbanístico anteriormente vigente.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/marbella.html

Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores

Proyectos de rehabilitación en Marbella (III)

La rehabilitación de edificios en Marbella (III)

Rehabilitación de inmuebles protegidos y de edificaciones ruinosas

Las Normas generales de edificación que forman parte del documento de modificación de la Normativa urbanística de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella definen las obras de rehabilitación como aquellas obras de edificación tendentes a mantener el patrimonio edificado. Las intervenciones de rehabilitación pueden modificar la organización general, la distribución del edificio y la estructura arquitectónica, pero siempre manteniendo los elementos de valor y las características esenciales de la edificación. Pueden incluir demoliciones que no afecten a elementos o espacios catalogados, y su sustitución por nuevos elementos, dentro de los parámetros permitidos por las condiciones de edificabilidad de la zona. Deben mantener la fachada, aunque se puede ejecutar pequeños retoques en la misma si la composición lo exige. También deben mantener la disposición de los forjados en la primera crujía y el tipo de cubierta. Si el edificio pertenece a alguna tipología protegible, las obras de rehabilitación deben respetar los elementos definidores de la misma, de acuerdo con las condiciones particulares de zona.

Rehabilitación de inmuebles protegidos en la zona Z-CH 1

En la subzona CH-1, correspondiente al Centro histórico de Marbella y al Ensanche tradicional, el régimen de protección de inmuebles catalogados permite las siguientes intervenciones de rehabilitación:

• en inmuebles catalogados con Nivel 2, se puede admitir intervenciones de rehabilitación que no se localicen en ámbitos singulares de protección cautelar, previa acreditación de que la intervención propuesta respeta los valores específicos del edificio y garantiza la conservación de la fachada, de la primera crujía y de la organización interna
• en los inmuebles catalogados con Nivel 3, las obras de rehabilitación se admiten con carácter general.

Rehabilitación de edificios ruinosos

Tras la declaración de ruina de un inmueble, si el propietario opta por la rehabilitación debe solicitar la licencia correspondiente dentro del plazo impuesto en la declaración. Tras la obtención de la licencia, el inicio de las obras de rehabilitación debe producirse antes de que transcurran cuatro meses, aunque puede obtenerse una prórroga de dos meses más debido a causas justificadas.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/marbella.html

Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores

Proyectos de rehabilitación en Marbella (I)

La rehabilitación de edificios en Marbella (I)

Deber de rehabilitación. Incumplimiento de órdenes.

Dentro del régimen general de deberes que las normas urbanísticas del vigente PGOU de Marbella imponen a los propietarios de toda clase de construcciones se encuentra el deber de realizar en las edificaciones existentes los trabajos de rehabilitación que necesiten, hasta donde alcance el deber legal de conservación.

El deber de rehabilitación en Marbella

En Marbella, el deber de rehabilitación es exigible a los propietarios de edificios afectados por cualquiera entre las siguientes circunstancias:

• inclusión en el Catálogo de protección del Plan General de Marbella, o en el de instrumentos que desarrollen o complementen el PGOU
• inclusión en un Área de rehabilitación, con previsión de rehabilitación forzosa contemplada en planeamiento especial
• sometimiento a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el correspondiente planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia o no de la catalogación
• sujeción a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.

El deber de rehabilitación se refiere a las obras mínimas exigibles para garantizar la satisfacción de las siguientes finalidades:

• asegurar la estabilidad, la durabilidad, el funcionamiento y las condiciones higiénicas del inmueble
• mantener o recuperar el interés tipológico, histórico y morfológico de los elementos más significativos.

Las obras de rehabilitación deben ejecutarse a costa de los propietarios, siempre que estén contenidas dentro del límite del deber de conservación que les corresponde. Si el coste excede dicho límite, la diferencia debe sufragarse con cargo a fondos de la entidad que ordene la intervención, y la Orden de rehabilitación debe contener el otorgamiento de las ayudas públicas que sean necesarias.

Incumplimiento de Órdenes de rehabilitación

En Marbella, el incumplimiento de una Orden de rehabilitación puede dar lugar a la adopción de las siguientes medidas:

• la ejecución subsidiaria de las obras
• la imposición de sanciones
• la expropiación forzosa, cuando resulte legítima para garantizar la conservación de los valores del inmueble o la ejecución de la rehabilitación
• la colocación en situación de venta forzosa para la ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/marbella.html

Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores