Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

 

Captura de la página sobre la Ordenanza de conservación de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

Ruina de edificios protegidos. Ruina inminente. Demolición de edificios en ruinas. Plazo.

Cuando una declaración de ruina se refiere a un edificio protegido, debe informar de los aspectos siguientes:

• qué partes del inmueble presentan deterioro irreversible y deben demolerse
• qué partes pueden conservarse
• relación de elementos catalogados afectados
• plazos para la rehabilitación del edificio y para la reconstrucción de los elementos demolidos
• medidas de seguridad que se deben adoptar y mantener hasta que concluya la intervención.

Ruina inminente

La ruina inminente de una construcción significa que existe peligro de colapso inmediato, con riesgo para las personas o para la integridad del patrimonio protegido. Para entender que el estado de una construcción es de ruina inminente deben concurrir las circunstancias siguientes:

• las lesiones son irreversibles
• no hay medidas de seguridad que puedan resultar eficaces y seguras
• la demora en la ejecución del derribo pone en peligro a las personas.

El informe municipal previo a la declaración de ruina inminente puede incluir medidas tendentes a garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio afectado o a facilitar el desalojo de usuarios, en la medida en que éste resulte necesario. Si la ruina urbanística afecta a un edificio protegido, la declaración debe indicar expresamente qué partes deben demolerse, cuáles pueden conservarse y qué medidas hay que adoptar para garantizar esa conservación. La declaración de ruina inminente debe ser suscrita por el Alcalde o su delegado, y no supone la declaración automática de ruina urbanística. 

Demolición de edificaciones ruinosas

La demolición de edificaciones ruinosas, ya sea parcial o total, es siempre responsabilidad del propietario, que queda obligado a comunicar al Ayuntamiento el nombramiento de la Dirección facultativa de los trabajos antes de su inicio. Si la demolición es parcial y es necesario desalojar el inmueble, el propietario comunicará el inicio y la duración de los trabajos de demolición y, una vez completados, presentará un informe analizando la procedencia del realojo. Si la demolición es total, el solar resultante deberá quedar debidamente vallado e inscrito en el Registro municipal de solares.

Plazos

Los expedientes de ruina incoados por instancia del interesado deben resolverse y notificarse dentro del plazo de 6 meses contados desde la fecha de presentación de la documentación necesaria. El silencio administrativo tiene efecto negativo, es decir, que si no hay resolución expresa en 6 meses, la solicitud debe entenderse desestimada.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

 

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

Informe municipal de ruina. Consecuencias en edificios no catalogados.

El informe técnico municipal que se redacte para fundamentar una declaración de ruina en Granada debe incluir la información siguiente:

• descripción del edificio, con desglose de unidades prediales
• nivel de protección
• relación de viviendas, identificando a sus usuarios
• tabla de superficies construidas por usos
• descripción del estado de conservación del edificio, precisando si hay daños que afecten a elementos protegidos
• recomendación de obras de reparación, incluyendo medición y presupuesto de las mismas
• cálculo del valor de reposición del edificio
• cálculo del porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente
• en caso necesario, descripción de las medidas provisionales de seguridad a adoptar
• dictamen que concluya si el edificio está o no en situación de ruina y si se ha producido o no un incumplimiento en el deber de conservación.

Si una parte del edificio es independiente del resto desde el punto de vista constructivo y funcional, o bien puede independizarse mediante una intervención ordinaria, la declaración de ruina puede limitarse a dicha parte. Si la situación de ruina ha sido causada por fuerza mayor o por culpa de un tercero, no podrá apreciarse incumplimiento en el deber de conservación.

Consecuencias de la ruina en edificios no catalogados

La declaración de ruina de un edificio no catalogado tiene las consecuencias siguientes:

• el deber de conservación se extingue
• el edificio se inscribe en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
• el propietario queda obligado a ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación dentro del plazo de un año.

Tanto la rehabilitación como la demolición requieren el otorgamiento previo de la licencia municipal correspondiente. Si el propietario opta por la rehabilitación, deberá asegurar el mantenimiento de las condiciones de seguridad durante todo el proceso constructivo. Si se agota el plazo otorgado para ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación, el inmueble pasará a estar en situación de venta forzosa, y las obras se ejecutarán por sustitución.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/ruina/granada.html

Expedientes de ruina en Granada

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (II)

 

Captura de la página para el pago de la tasa por expedientes de ruina en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (II)

Inicio de oficio. Las obras necesarias y su valoración. El acuerdo de rehabilitación.

El Ayuntamiento de Granada puede iniciar de oficio el expediente contradictorio de ruina de un edificio, si aprecia que el mismo puede encontrarse en alguno de los supuestos de ruina. Para ello debe basarse en las conclusiones de un informe técnico que deberá proponer las medidas que resulten necesarias para garantizar la seguridad general mientras se tramita el expediente contradictorio. Cuando el Ayuntamiento inicia un expediente de oficio se abre un periodo de información previa y se requiere al propietario para que aporte la relación de todos los usuarios y titulares del inmueble.

Obras necesarias

En materia de ruina urbanística se entiende por obras necesarias aquellas que bastan para devolver al edificio su seguridad, estabilidad y estanqueidad. Entre dichas obras cabe considerar las que son necesarias para garantizar:

• la seguridad de la estructura y de la cimentación
• la seguridad de utilización
• la seguridad contra incendios
• la seguridad de la instalación eléctrica
• la seguridad contra el desprendimiento de elementos de la fachada
• la estanqueidad de la envolvente del edificio
• la estanqueidad de las redes de abastecimiento y evacuación de agua.

Se entiende que las carencias referentes a dimensiones de patios, ventilación, o dotación de instalaciones no condicionan el estado ruinoso del edificio, sino que afectan a su habitabilidad. Por tanto, tales carencias no deben ser tenidas en cuenta.

Valoración de las obras

Cuando se estima el coste de las obras de reparación que necesita el edificio se debe considerar los conceptos siguientes:

• el presupuesto de ejecución material (PEM)
• los gastos generales del contratista (14% sobre el PEM)
• el beneficio industrial del contratista (6% sobre el PEM)
• los honorarios del proyectista, del director de obra, del director de la ejecución de la obra y de los coordinadores de seguridad y salud
• el IVA
• el impuesto sobre construcciones
• la tasa municipal.

Acuerdo de rehabilitación

Aunque proceda declarar la ruina de un edificio, el Ayuntamiento puede decidir rehabilitar el inmueble mediante ejecución directa. Las obras deben ejecutarse en menos de 6 meses, y el propietario queda obligado a sufragarlas dentro de los límites que impone su deber de conservación.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

 

Captura de la página web sobre conservación de edificios en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

Supuestos. Procedimiento. Conjunto histórico.

En Abril de 2018 entró en vigor la Ordenanza reguladora del deber de conservación de los edificios en Granada, que establece las normas que rigen el estado de ruina urbanística, derogando la ordenanza reguladora anterior. La ordenanza describe un procedimiento para la declaración de la ruina urbanística, tras el trámite del correspondiente expediente contradictorio, y también define la situación de ruina física inminente, con ámbito de aplicación en todo el término municipal de Granada. Las Declaraciones de estado de ruina deben ser suscritas por el Alcalde o por su delegado.

Supuestos de ruina

La declaración de la situación de ruina urbanística se contempla en los supuestos siguientes:

• cuando el coste de las reparaciones que el edificio necesita para recuperar su estabilidad, su seguridad y su estanqueidad es mayor que el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma del coste de las medidas recomendadas en los dos últimos informes de evaluación del edificio, más el de las reparaciones necesarias para recuperar la estabilidad, la seguridad y la estanqueidad resulta superior al límite del deber normal de conservación.

La declaración legal de ruina urbanística de un edificio supone el cese en el deber de conservación del mismo.

Iniciación del procedimiento

El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio o por instancia de un interesado. Los procedimientos incoados a instancia de interesado requieren el aporte de los datos y documentos siguientes:

• identificación del edificio
• certificación registral de titularidad y cargas
• relación de moradores y titulares de derechos reales, identificados con NIF y domicilio
• los dos últimos informes de evaluación del edificio
• un dictamen emitido por un facultativo competente.

El dictamen técnico, a su vez, debe contener:

• identificación del edificio, indicando situación y año de construcción
• una descripción constructiva
• situación urbanística del edificio, indicando, si procede, su nivel de protección o catalogación
• planos de planta, acotados y a escala
• estimación del coste de las reparaciones necesarias
• cálculo del valor de reposición del edificio
• justificación de la situación de ruina, indicando el porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente de ruina
• descripción de las medidas de seguridad adoptadas o pendientes de adopción.

Ruina en el conjunto histórico

Cuando un expediente de ruina se refiere a un edificio incluido en los Planes especiales de protección del conjunto histórico de Granada, es necesario notificar el inicio y seguimiento del expediente a la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía.

Los expedientes de ruina urbanística (II)

La ruina de las edificaciones (II)

Registro municipal. La ruina inminente.

Derechos y deberes del propietario

La declaración de la situación legal de ruina urbanística concede al propietario el derecho a elegir entre la rehabilitación o la demolición de su inmueble, a no ser que el inmueble sea una construcción o edificación catalogada, protegida, o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral, en cuyo caso no podrá optar por la demolición.

La declaración de la situación legal de ruina urbanística también impone al propietario las siguientes obligaciones:

1. Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para mantener la estabilidad y la seguridad
2. Proceder a la rehabilitación o a la demolición.

El Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas

La declaración legal de ruina urbanística comporta la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. A partir de ese momento, el propietario tiene un año para que ejecutar las obras de rehabilitación o bien de demolición pertinentes.

Si al cabo de un año el propietario aún no ha ejecutado la rehabilitación ni la demolición, la Administración se verá habilitada para expropiar el inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación, o la colocación del inmueble en situación de ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso.

La ruina física inminente

La ruina física inminente acontece cuando la construcción o edificación amenaza con derruirse de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio protegido. En esos casos, el Ayuntamiento está habilitado para disponer todas las medidas que sean precisas, incluido el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Las obras, definitivas o provisionales, motivadas por ruina física inminente no están sujetas a previa licencia urbanística municipal.

Los expedientes de ruina en Medina Sidonia

La ruina urbanística en Medina Sidonia

Fincas inscribibles. Incumplimiento en la reparación.

El pasado día 13 de junio de 2009 entró en vigor la  Ordenanza Local Reguladora del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, del Ayuntamiento de Medina Sidonia. Entre los inmuebles que dicha ordenanza considera susceptibles de ser inscritos en el registro están las edificaciones declaradas en ruina, previa tramitación del expediente administrativo correspondiente. El registro es público, por lo que los ciudadanos de Medina Sidonia ostentan derecho a que se les manifiesten los libros o a que se les expidan certificaciones de su contenido.

Inclusión en el registro

La declaración legal de ruina urbanística comporta la inclusión de la construcción o edificación en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas de Medina Sidonia, lo cual implica la colocación, en lugar visible, de una señal indicativa de la inclusión. A partir de ese momento, el propietario queda habilitado para ejecutar, en su caso, las obras de restauración pertinentes.

Incumplimiento de las órdenes de reparación

Si transcurre el plazo de un año desde la inclusión en el registro y no se acredita el inicio de las obras de reparación, la construcción o edificación será colocada en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución. En ese momento, se incoará procedimiento de declaración de incumplimiento, dejará de admitirse solicitudes de Licencia de obras a ejecutar en el inmueble y pasará a aplicarse el procedimiento de concurso.

Los expedientes de ruina en Málaga (I)

La ruina urbanística en Málaga (I)

Supuestos de ruina y contenido normal del deber de conservación

Entre los propósitos de la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga está la regulación del estado de ruina urbanística, el procedimiento para la declaración de la misma tras el correspondiente expediente contradictorio y la regulación de la situación de ruina inminente.

Las declaraciones de ruina en Málaga

En el municipio de Málaga, la tramitación de los Expedientes de ruina corresponde a la  Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura, siendo competencia del Consejo de Administración de dicha Gerencia la declaración del estado de ruina de las edificaciones. El Consejo declarará la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación
• cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, supere el límite del deber normal de conservación.

Contenido normal del deber de conservación

El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil, realizada de forma que su ocupación sea autorizable. La ordenanza malagueña prescribe que el valor de construcción de nueva planta se calcule sumando al Presupuesto de Ejecución Material (PEM) correspondiente, los siguientes conceptos:

• un 13% en concepto de Gastos Generales del contratista
• un 6% en concepto de Beneficio Industrial del contratista
• los honorarios facultativos necesarios para realizar la construcción
• el IVA
• el impuesto municipal sobre construcciones
• las tasas por licencia de obras.

En cuanto al Presupuesto de Ejecución Material, la ordenanza especifica que se debe calcular sumando los productos parciales de la superficie construida de cada uso característico de la edificación por el módulo de precio por metro cuadrado que le corresponda.