Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

 

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

Informe municipal de ruina. Consecuencias en edificios no catalogados.

El informe técnico municipal que se redacte para fundamentar una declaración de ruina en Granada debe incluir la información siguiente:

• descripción del edificio, con desglose de unidades prediales
• nivel de protección
• relación de viviendas, identificando a sus usuarios
• tabla de superficies construidas por usos
• descripción del estado de conservación del edificio, precisando si hay daños que afecten a elementos protegidos
• recomendación de obras de reparación, incluyendo medición y presupuesto de las mismas
• cálculo del valor de reposición del edificio
• cálculo del porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente
• en caso necesario, descripción de las medidas provisionales de seguridad a adoptar
• dictamen que concluya si el edificio está o no en situación de ruina y si se ha producido o no un incumplimiento en el deber de conservación.

Si una parte del edificio es independiente del resto desde el punto de vista constructivo y funcional, o bien puede independizarse mediante una intervención ordinaria, la declaración de ruina puede limitarse a dicha parte. Si la situación de ruina ha sido causada por fuerza mayor o por culpa de un tercero, no podrá apreciarse incumplimiento en el deber de conservación.

Consecuencias de la ruina en edificios no catalogados

La declaración de ruina de un edificio no catalogado tiene las consecuencias siguientes:

• el deber de conservación se extingue
• el edificio se inscribe en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
• el propietario queda obligado a ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación dentro del plazo de un año.

Tanto la rehabilitación como la demolición requieren el otorgamiento previo de la licencia municipal correspondiente. Si el propietario opta por la rehabilitación, deberá asegurar el mantenimiento de las condiciones de seguridad durante todo el proceso constructivo. Si se agota el plazo otorgado para ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación, el inmueble pasará a estar en situación de venta forzosa, y las obras se ejecutarán por sustitución.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/ruina/granada.html

Expedientes de ruina en Granada

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

 

Captura de la página web sobre conservación de edificios en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

Supuestos. Procedimiento. Conjunto histórico.

En Abril de 2018 entró en vigor la Ordenanza reguladora del deber de conservación de los edificios en Granada, que establece las normas que rigen el estado de ruina urbanística, derogando la ordenanza reguladora anterior. La ordenanza describe un procedimiento para la declaración de la ruina urbanística, tras el trámite del correspondiente expediente contradictorio, y también define la situación de ruina física inminente, con ámbito de aplicación en todo el término municipal de Granada. Las Declaraciones de estado de ruina deben ser suscritas por el Alcalde o por su delegado.

Supuestos de ruina

La declaración de la situación de ruina urbanística se contempla en los supuestos siguientes:

• cuando el coste de las reparaciones que el edificio necesita para recuperar su estabilidad, su seguridad y su estanqueidad es mayor que el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma del coste de las medidas recomendadas en los dos últimos informes de evaluación del edificio, más el de las reparaciones necesarias para recuperar la estabilidad, la seguridad y la estanqueidad resulta superior al límite del deber normal de conservación.

La declaración legal de ruina urbanística de un edificio supone el cese en el deber de conservación del mismo.

Iniciación del procedimiento

El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio o por instancia de un interesado. Los procedimientos incoados a instancia de interesado requieren el aporte de los datos y documentos siguientes:

• identificación del edificio
• certificación registral de titularidad y cargas
• relación de moradores y titulares de derechos reales, identificados con NIF y domicilio
• los dos últimos informes de evaluación del edificio
• un dictamen emitido por un facultativo competente.

El dictamen técnico, a su vez, debe contener:

• identificación del edificio, indicando situación y año de construcción
• una descripción constructiva
• situación urbanística del edificio, indicando, si procede, su nivel de protección o catalogación
• planos de planta, acotados y a escala
• estimación del coste de las reparaciones necesarias
• cálculo del valor de reposición del edificio
• justificación de la situación de ruina, indicando el porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente de ruina
• descripción de las medidas de seguridad adoptadas o pendientes de adopción.

Ruina en el conjunto histórico

Cuando un expediente de ruina se refiere a un edificio incluido en los Planes especiales de protección del conjunto histórico de Granada, es necesario notificar el inicio y seguimiento del expediente a la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía.

Los expedientes de ruina en Málaga (I)

La ruina urbanística en Málaga (I)

Supuestos de ruina y contenido normal del deber de conservación

Entre los propósitos de la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga está la regulación del estado de ruina urbanística, el procedimiento para la declaración de la misma tras el correspondiente expediente contradictorio y la regulación de la situación de ruina inminente.

Las declaraciones de ruina en Málaga

En el municipio de Málaga, la tramitación de los Expedientes de ruina corresponde a la  Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura, siendo competencia del Consejo de Administración de dicha Gerencia la declaración del estado de ruina de las edificaciones. El Consejo declarará la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación
• cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, supere el límite del deber normal de conservación.

Contenido normal del deber de conservación

El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil, realizada de forma que su ocupación sea autorizable. La ordenanza malagueña prescribe que el valor de construcción de nueva planta se calcule sumando al Presupuesto de Ejecución Material (PEM) correspondiente, los siguientes conceptos:

• un 13% en concepto de Gastos Generales del contratista
• un 6% en concepto de Beneficio Industrial del contratista
• los honorarios facultativos necesarios para realizar la construcción
• el IVA
• el impuesto municipal sobre construcciones
• las tasas por licencia de obras.

En cuanto al Presupuesto de Ejecución Material, la ordenanza especifica que se debe calcular sumando los productos parciales de la superficie construida de cada uso característico de la edificación por el módulo de precio por metro cuadrado que le corresponda.