Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

 

Captura de la página sobre la Ordenanza de conservación de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

Ruina de edificios protegidos. Ruina inminente. Demolición de edificios en ruinas. Plazo.

Cuando una declaración de ruina se refiere a un edificio protegido, debe informar de los aspectos siguientes:

• qué partes del inmueble presentan deterioro irreversible y deben demolerse
• qué partes pueden conservarse
• relación de elementos catalogados afectados
• plazos para la rehabilitación del edificio y para la reconstrucción de los elementos demolidos
• medidas de seguridad que se deben adoptar y mantener hasta que concluya la intervención.

Ruina inminente

La ruina inminente de una construcción significa que existe peligro de colapso inmediato, con riesgo para las personas o para la integridad del patrimonio protegido. Para entender que el estado de una construcción es de ruina inminente deben concurrir las circunstancias siguientes:

• las lesiones son irreversibles
• no hay medidas de seguridad que puedan resultar eficaces y seguras
• la demora en la ejecución del derribo pone en peligro a las personas.

El informe municipal previo a la declaración de ruina inminente puede incluir medidas tendentes a garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio afectado o a facilitar el desalojo de usuarios, en la medida en que éste resulte necesario. Si la ruina urbanística afecta a un edificio protegido, la declaración debe indicar expresamente qué partes deben demolerse, cuáles pueden conservarse y qué medidas hay que adoptar para garantizar esa conservación. La declaración de ruina inminente debe ser suscrita por el Alcalde o su delegado, y no supone la declaración automática de ruina urbanística. 

Demolición de edificaciones ruinosas

La demolición de edificaciones ruinosas, ya sea parcial o total, es siempre responsabilidad del propietario, que queda obligado a comunicar al Ayuntamiento el nombramiento de la Dirección facultativa de los trabajos antes de su inicio. Si la demolición es parcial y es necesario desalojar el inmueble, el propietario comunicará el inicio y la duración de los trabajos de demolición y, una vez completados, presentará un informe analizando la procedencia del realojo. Si la demolición es total, el solar resultante deberá quedar debidamente vallado e inscrito en el Registro municipal de solares.

Plazos

Los expedientes de ruina incoados por instancia del interesado deben resolverse y notificarse dentro del plazo de 6 meses contados desde la fecha de presentación de la documentación necesaria. El silencio administrativo tiene efecto negativo, es decir, que si no hay resolución expresa en 6 meses, la solicitud debe entenderse desestimada.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

 

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

Informe municipal de ruina. Consecuencias en edificios no catalogados.

El informe técnico municipal que se redacte para fundamentar una declaración de ruina en Granada debe incluir la información siguiente:

• descripción del edificio, con desglose de unidades prediales
• nivel de protección
• relación de viviendas, identificando a sus usuarios
• tabla de superficies construidas por usos
• descripción del estado de conservación del edificio, precisando si hay daños que afecten a elementos protegidos
• recomendación de obras de reparación, incluyendo medición y presupuesto de las mismas
• cálculo del valor de reposición del edificio
• cálculo del porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente
• en caso necesario, descripción de las medidas provisionales de seguridad a adoptar
• dictamen que concluya si el edificio está o no en situación de ruina y si se ha producido o no un incumplimiento en el deber de conservación.

Si una parte del edificio es independiente del resto desde el punto de vista constructivo y funcional, o bien puede independizarse mediante una intervención ordinaria, la declaración de ruina puede limitarse a dicha parte. Si la situación de ruina ha sido causada por fuerza mayor o por culpa de un tercero, no podrá apreciarse incumplimiento en el deber de conservación.

Consecuencias de la ruina en edificios no catalogados

La declaración de ruina de un edificio no catalogado tiene las consecuencias siguientes:

• el deber de conservación se extingue
• el edificio se inscribe en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
• el propietario queda obligado a ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación dentro del plazo de un año.

Tanto la rehabilitación como la demolición requieren el otorgamiento previo de la licencia municipal correspondiente. Si el propietario opta por la rehabilitación, deberá asegurar el mantenimiento de las condiciones de seguridad durante todo el proceso constructivo. Si se agota el plazo otorgado para ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación, el inmueble pasará a estar en situación de venta forzosa, y las obras se ejecutarán por sustitución.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/ruina/granada.html

Expedientes de ruina en Granada

Los expedientes de ruina en Torremolinos (II)

La ruina urbanística en Torremolinos (II)

Resolución. Edificios fuera de ordenación. Ruina inminente. Edificación forzosa.

La resolución del procedimiento para la declaración de la ruina de una edificación en Torremolinos debe contener alguno de los pronunciamientos siguientes:

• la declaración del estado de ruina para la edificación en su totalidad, ordenando su demolición
• la declaración del estado de ruina para parte de la edificación, siempre que dicha parte resulte ser constructivamente independiente del resto, ordenando su demolición
• la declaración del estado de ruina ordenando lo que proceda en caso de edificios que gocen de algún grado de protección, de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbanística de Torremolinos, con la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía y con el resto de la normativa aplicable
• la declaración de que no hay situación de ruina, ordenando las medidas necesarias para mantener la seguridad del inmueble y determinando las obras de reparación o rehabilitación que debe ejecutar el propietario.

Si hay varias edificaciones en una misma unidad predial, podrá considerarse que la situación de ruina afecta sólo a alguna de ellas siempre que resulte ser estructuralmente independiente de las demás.

En cualquier caso, para demoler un edificio declarado en ruina, el propietario debe obtener previamente la oportuna licencia municipal de demolición.

Edificios fuera de ordenación

Si un edificio fuera de ordenación se halla afectado por daños cuya reparación requiere la ejecución de obras no autorizables, se producirá la declaración automática de ruina. A tal efecto, son obras no autorizables aquellas que no están permitidas por las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística de Torremolinos o bien por la restante normativa urbanística que resulte de aplicación.

Ruina inminente

La Ordenanza municipal nº 54 de Torremolinos define el estado de ruina inminente cuando en una construcción concurren las siguientes circunstancias:

• la gravedad, la evolución y la extensión de los daños que presenta son de carácter irreversible
• la ejecución de medidas de seguridad para el mantenimiento de la construcción resulta inútil y arriesgada
• la demora en los trabajos de demolición implica un peligro real para las personas.

La declaración del estado de ruina inminente es título suficiente para el inicio de las obras de demolición que correspondan, las cuales podrán afectar a la totalidad del inmueble o sólo a una parte, en función de lo declarado. Antes de que transcurran cuarenta y ocho horas desde la declaración del estado de ruina inminente, el Ayuntamiento de Torremolinos debe recibir comunicación de la identidad de la dirección facultativa de las obras de demolición.

Edificación forzosa

El propietario de cada construcción declarada en estado de ruina debe emprender la nueva edificación dentro de los siguientes plazos:

• en el plazo que fije el planeamiento
• si el planeamiento no fija ningún plazo, en el de dos años contados desde la declaración administrativa de ruina.

Los expedientes de ruina en Mijas (V)

La ruina urbanística en Mijas (V)

Edificación forzosa. Infracciones. El Conjunto histórico.

El propietario de una construcción declarada en estado de ruina debe emprender la edificación dentro del plazo fijado en el planeamiento de Mijas y, en su defecto, en el de dos años contados desde la declaración administrativa de ruina.

Las infracciones en los expedientes de ruina

La Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones en el término municipal de Mijas considera infracción grave el incumplimiento de los plazos señalados para el deshaucio, la rehabilitación y la demolición que sean preceptivos tras la declaración de ruina de una edificación, aunque si el incumplimiento se subsana tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, la infracción pasará a considerarse leve. Por otra parte, las infracciones graves pasan a considerarse como muy graves si afectan a inmuebles catalogados.

El Conjunto histórico de Mijas

La tramitación de expedientes de ruina que puedan afectar al entorno de los Bienes de Interés Cultural incluidos en el Conjunto histórico de Mijas debe respetar las determinaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento especial que se encuentren en vigor.

Los expedientes de ruina en Mijas (IV)

La ruina urbanística en Mijas (IV)

La ruina inminente. Desalojo de edificaciones ruinosas.

Según la Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones en el término municipal de Mijas, la ruina inminente de un inmueble se produce cuando concurren en él las siguientes circunstancias:

• la gravedad, la evolución y la extensión de los daños son de carácter irreversible
• la posible ejecución de medidas de seguridad para el mantenimiento de la edificación resulta inútil y arriesgada
• la demora en los trabajos de demolición implicaría peligro real  para las personas.

La declaración de ruina inminente

Una declaración de ruina inminente puede referirse a la totalidad de una edificación o sólo a una parte, con lo cual la demolición que se ordene podrá ser total o parcial. En caso de ruina inminente, la declaración es título suficiente para que pueda darse inicio a las obras. El decreto que declare la ruina inminente ordenará el inmediato desalojo de la edificación, así como el de los muebles y enseres que contenga, si fuere posible. El propietario de la edificación declarada en estado de ruina inminente dispondrá de cuarenta y ocho horas, contadas a partir de la declaración, para comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa que será responsable de la demolición.

Desalojo de edificaciones ruinosas

Si transcurre un año desde la declaración de ruina de una de una edificación arrendada sin que el propietario haya cumplido su obligación de tramitar el deshaucio judicial, la Administración urbanística de Mijas podrá decretar el desalojo. Si se produce oposición al desalojo, la Administración solicitará el correspondiente mandamiento judicial. Las obras de demolición deberán iniciarse en la misma fecha decretada para el desalojo por la autoridad judicial. Si el propietario no dispone el inicio de la demolición inmediatamente después del desalojo, o bien si ha pronunciado su renuncia a ejecutarla, el inmueble se colocará en situación de venta forzosa y se procederá a la ejecución subsidiaria de la demolición.

Los expedientes de ruina en Mijas (I)

La ruina urbanística en Mijas (I)

Deber normal de conservación. Supuestos de ruina. Alteración.

El pasado día 21 de agosto de 2012 entró en vigor la Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones en el término municipal de Mijas. Entre los objetivos de dicha ordenanza se encuentra la regulación, con carácter general para el municipio de Mijas, de los supuestos de ruina de las edificaciones.

Límite del deber normal de conservación

La ordenanza define el límite del deber normal de conservación de un inmueble como el cincuenta por ciento del valor total del edificio, suponiéndolo de nueva planta y excluyendo el valor del terreno.

Los supuestos de ruina en Mijas

Procede la declaración del estado ruinoso en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las obras de consolidación o conservación que resulten necesarias para devolver a la edificación la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructural, así como para restaurar su uso legítimo efectivo, supere el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma de los costes que hayan supuesto los trabajos y obras ejecutados por recomendación de los dos últimos informes de Inspección Técnica del Edificio, más los costes que hayan de suponer los trabajos y obras que haya que ejecutar para restaurar la estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación estructural y uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación
• cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de su sistema estructural
• cuando la intervención que resulte necesaria no pueda ser autorizada por encontrarse el inmueble en situación de fuera de ordenación, requiriendo la ejecución de obras no permitidas por las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística de Mijas, o por otras normas urbanísticas de aplicación.

Alteración de ruina

Antes de declarar la ruina de una edificación, el Ayuntamiento de Mijas tiene la opción de resolver la alteración del estado físico del inmueble, disponiendo de seis meses para iniciar las obras de conservación que sean precisas para eliminar el estado de ruina.

Los expedientes de ruina en Olvera

La ruina urbanística en Olvera

Inscripción en el registro. Requerimiento para la edificación.

El pasado día 3 de enero de 2012 fue publicada y entró en vigor la Ordenanza reguladora del Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas del Ayuntamiento de Olvera. Entre los inmuebles que son susceptibles de inscripción en el registro están aquellos que, radicando en el término municipal de Olvera, han sido declarados en ruina, previa tramitación del expediente administrativo correspondiente. El registro es de carácter público por lo que los ciudadanos de Olvera ostentan derecho a que se le manifiesten los libros o a obtener certificación de su contenido.

Inscripción de edificaciones ruinosas

La declaración legal de ruina urbanística con incumplimiento del deber de conservación comporta la inclusión de la construcción o edificación en el Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas por ministerio de Ley. Tras la inscripción, deberá colocarse en algún lugar visible de la finca una señal indicativa de la inclusión en el registro.

Requerimiento para la edificación

Si una edificación es declarada en situación legal de ruina, tras la inclusión en el Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas, el Ayuntamiento de Olvera procederá, de oficio o a instancias de parte, a requerir al propietario para que cumpla su deber de edificación antes de que transcurra el plazo máximo de un año.

Comunicación al Registro de la propiedad

Se remitirá al Registro de la propiedad un certificado que incluirá el acuerdo de inscripción de la finca en el  Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas, solicitando expresamente la práctica de la nota al margen.

Los expedientes de ruina en Málaga (II)

La ruina urbanística en Málaga (II)

Procedimientos de iniciación

El procedimiento para la declaración de ruina puede incoarse de oficio o bien a instancia de parte interesada.

Iniciación por parte interesada

Si es el interesado quien solicita la declaración, debe presentar los siguientes documentos:

• los datos de identificación del inmueble
• un certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite la titularidad y las cargas del inmueble
• una relación de los moradores y de los titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un dictamen expedido por facultativo competente
• el certificado de la última inspección técnica realizada
• el dictamen de la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico Artístico, en el caso de que resulte de aplicación lo dispuesto en la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español, o la Ley 1/1991 de Patrimonio Histórico de Andalucía.

El dictamen que redacte el facultativo debe incluir:

• la situación urbanística del inmueble
• el nivel de protección, en su caso
• planos de planta de la finca, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• las causas técnicas en las que se funda la solicitud de ruina, precisando si el inmueble reúne las debidas condiciones de seguridad para ocupantes y terceros
• una descripción de las medidas de seguridad que se hayan adoptado en el edificio, en su caso.

De acuerdo con el Real Decreto 1000/2010, el visado colegial del dictamen de ruina no es obligatorio.

La iniciación de oficio

De acuerdo con la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga, la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura puede disponer la iniciación de oficio de expediente contradictorio de ruina cuando aprecie que un edificio del municipio puede encontrarse en ruinas. En dicho caso, abrirá periodo de información previa en el que requerirá al propietario que aporte la relación de moradores.

El informe de incoación

Sea cual fuere el modo de iniciación del expediente de ruina, el técnico municipal redactará un informe de incoación en el que puede proponer las medidas de seguridad que considere necesarias.