Los expedientes de ruina en Torremolinos (I)

La ruina urbanística en Torremolinos (I)

Objeto, órgano competente, procedimiento e informe

El día 29 de Julio de 2011 entró en vigor la Ordenanza municipal nº 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Entre los objetivos de dicha ordenanza está la regulación, con carácter general para el municipio de Torremolinos, de la declaración de ruina. El estado de ruina de las edificaciones constituye el límite del deber de conservación, a no ser que la Administración opte por alterar el estado ruinoso.

El órgano competente

En Torremolinos es el Alcalde, o bien el órgano en quien delegue, quien debe declarar el estado ruinoso de las edificaciones.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina

El procedimiento para la declaración de ruina puede iniciarse:

• de oficio, por acuerdo del órgano competente del Ayuntamiento o
• a instancia de cualquier interesado, previo informe emitido por los servicios técnicos.

Si el procedimiento se inicia a instancia de interesado, la solicitud se debe acompañar de los siguientes documentos:

• los datos de identificación del inmueble en cuestión
• una Certificación del Registro de la propiedad, acreditando la titularidad y las cargas
• una relación de moradores y de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un informe expedido por un facultativo competente
• una memoria con la descripción y la señalización de las medidas de seguridad adoptadas, o bien una justificación de las razones por las cuales no se ha adoptado medidas
• la copia del impreso de la tasa establecida por la ordenanza fiscal reguladora
• un reportaje fotográfico del inmueble, expresivo del contenido del informe.

Contenido del informe técnico

El informe técnico a presentar junto con la solicitud de declaración de ruina debe incluir los siguientes datos y documentos:

• causas en las que se funda la solicitud de ruina
• situación urbanística del inmueble
• en su caso, nivel de protección del inmueble
• planos de planta de la finca, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• dictamen acerca de si el edificio reúne las debidas condiciones de seguridad para los ocupantes y para terceros.

Los expedientes de ruina en Mijas (III)

La ruina urbanística en Mijas (III)

Ruina y no-ruina. Licencia y ejecución. Arrendamientos. Ejecución por sustitución.

La resolución del procedimiento puede declarar el estado legal de ruina urbanística para la totalidad del inmueble o bien para parte del mismo, siempre que dicha parte sea constructivamente independiente. La declaración conllevará la inclusión de la edificación en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas de Mijas, y un requerimiento al propietario para que opte por la demolición o bien por la rehabilitación completa. Si transcurren quince días y el propietario no se pronuncia al respecto, se entenderá que ha optado por la demolición.

Licencia y ejecución

Tras la inclusión en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas, el propietario dispondrá de dos meses de plazo para solicitar la licencia de obras necesaria para ejecutar la demolición o la restauración de la edificación, y de un año para ejecutar una u otra intervención. Se deberá comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa responsable de las obras.

Inmuebles ruinosos arrendados

Si la declaración del estado legal de ruina urbanística se refiere a un inmueble ocupado por arrendatarios, antes de proceder a la ejecución de las obras, el propietario deberá resolver los contratos de arrendamiento. Con ese fin, dispondrá de un mes de plazo para presentar las correspondientes demandas de resolución de contrato ante los tribunales competentes, o bien para presentar en el Ayuntamiento de Mijas copia de los acuerdos a que haya llegado con los inquilinos. Si acude ante los tribunales de justicia y éstos emiten sentencia, dispondrá de un mes para comunicarla al Ayuntamiento de Mijas.

Ejecución por sustitución

Si transcurre el año de plazo máximo para ejecutar la demolición o la rehabilitación y el propietario no inicia las obras, la edificación se colocará en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución y, dentro del plazo máximo de seis meses, se iniciará el correspondiente concurso.

La declaración del estado de no ruina

La resolución del procedimiento también puede ser la declaración de que no hay situación de ruina. En este caso, se ordenará cuantas medidas resulten pertinentes al objeto de mantener la seguridad de la edificación, y se determinará las obras de reparación y rehabilitación que el propietario deberá ejecutar.

Los expedientes de ruina en Mijas (II)

La ruina urbanística en Mijas (II)

Competencia, iniciación y procedimiento. La ruina de edificios catalogados.

La competencia para declarar el estado ruinoso de las edificaciones corresponde al Alcalde de Mijas, o bien a la persona en quien el Alcalde delegue.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina

El procedimiento para la declaración de la ruina de una edificación puede iniciarse:

• de oficio, por acuerdo del órgano competente del Ayuntamiento de Mijas
• por petición razonada de otros órganos
• por denuncia
• a instancia de cualquier interesado.

El procedimiento incoado a instancia de interesado

Cuando el procedimiento para la declaración de la ruina de un inmueble se inicia a instancia de interesado, la solicitud debe acompañarse de los siguientes documentos:

• los datos de identificación de la edificación
• una Certificación del Registro de propiedad, acreditativa de la titularidad y de las cargas
• una relación de moradores y de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un dictamen técnico, que habrá de ser expedido por un facultativo competente
• una copia del impreso de la tasa establecida en la Ordenanza fiscal reguladora de Mijas
• fotografías de la edificación, explicativas del contenido del dictamen.

El dictamen para el expediente de ruina

El dictamen técnico que ha de acompañar a las solicitudes de declaración de ruina en Mijas debe contener la siguiente información:

• causas en las que se funda la solicitud de ruina
• situación urbanística de la edificación, indicando el nivel de protección, en su caso
• planos de planta, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• apreciación acerca de si el inmueble reúne o no las debidas condiciones de seguridad para los ocupantes y para terceros
• descripción y señalización de las medidas de seguridad que se haya adoptado o, en su defecto, justificación de las razones por las cuales no se ha adoptado ninguna medida.

Ruina de edificios catalogados

Si un expediente de ruina se refiere a un edificio considerado bien de interés cultural, el expediente debe contar con la preceptiva autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico.

Los expedientes de ruina en Olvera

La ruina urbanística en Olvera

Inscripción en el registro. Requerimiento para la edificación.

El pasado día 3 de enero de 2012 fue publicada y entró en vigor la Ordenanza reguladora del Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas del Ayuntamiento de Olvera. Entre los inmuebles que son susceptibles de inscripción en el registro están aquellos que, radicando en el término municipal de Olvera, han sido declarados en ruina, previa tramitación del expediente administrativo correspondiente. El registro es de carácter público por lo que los ciudadanos de Olvera ostentan derecho a que se le manifiesten los libros o a obtener certificación de su contenido.

Inscripción de edificaciones ruinosas

La declaración legal de ruina urbanística con incumplimiento del deber de conservación comporta la inclusión de la construcción o edificación en el Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas por ministerio de Ley. Tras la inscripción, deberá colocarse en algún lugar visible de la finca una señal indicativa de la inclusión en el registro.

Requerimiento para la edificación

Si una edificación es declarada en situación legal de ruina, tras la inclusión en el Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas, el Ayuntamiento de Olvera procederá, de oficio o a instancias de parte, a requerir al propietario para que cumpla su deber de edificación antes de que transcurra el plazo máximo de un año.

Comunicación al Registro de la propiedad

Se remitirá al Registro de la propiedad un certificado que incluirá el acuerdo de inscripción de la finca en el  Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas, solicitando expresamente la práctica de la nota al margen.

Los expedientes de ruina en Málaga (III)

La ruina urbanística en Málaga (III)

Rehabilitación o declaración de ruina. Consecuencias.

Antes de declarar la ruina de una edificación en Málaga, el Alcalde puede optar por ordenar la rehabilitación del inmueble. Si lo hace, las obras necesarias para eliminar el estado físico de ruina deben llevarse a cabo por ejecución directa y en un plazo máximo de seis meses. El importe de dichas obras debe ser sufragado por el propietario sólo hasta donde alcance su deber de conservación.

La declaración de ruina

La declaración de la situación legal de ruina urbanística debe contener:

• La declaración en sí, bien referida a la totalidad del inmueble o bien sólo a parte del mismo. La declaración de ruina parcial implica la independencia constructiva de la parte declarada, de forma que, por medios técnicos ordinarios, pueda realizarse la separación y conservación de una parte demoliendo la otra.
• Relación de medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes
• Pronunciamiento sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación. Si se estima que ha habido incumplimiento, junto con la declaración de ruina se acordará la de incumplimiento.
• Si se trata de un edificio protegido, consecuencias sobre la modificación del catálogo y sistema para la ejecución forzosa de la rehabilitación.

Consecuencias de la declaración de ruina

La declaración legal de ruina urbanística comporta:

• el cese del deber de conservación
• la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas
• si el inmueble está ocupado por inquilinos, la obligación del propietario de resolver los contratos de arrendamiento existentes
• la habilitación al propietario para que solicite la reparación o rehabilitación del inmueble en lugar de su demolición, siempre que asegure el mantenimiento de condiciones de seguridad durante la reparación
• la obligación del propietario de solicitar la oportuna licencia municipal de demolición o de rehabilitación antes de tres meses a contar desde la declaración, o bien desde la fecha de deshaucio, si es que había inquilinos
• la obligación del propietario de ejecutar, en el plazo de un año, la demolición o las obras de restauración pertinentes.

Los expedientes de ruina en Marbella (II)

La ruina urbanística en Marbella (II)

Documentación para solicitudes de declaración de ruina. Medidas precautorias.

En Marbella, las solicitudes de declaración de ruina de edificaciones deben acompañarse de la siguiente documentación:

• certificado expedido por facultativo competente conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación
• memoria que incluya la descripción y señalización de las medidas de seguridad que se haya adoptado o cuya adopción resulte necesaria.

A su vez, el certificado debe incluir la siguiente información:

• justificación de la causa por la que se insta la declaración de ruina
• situación urbanística del inmueble
• nivel de protección, en su caso
• estado físico del edificio
• planos de planta de la finca
• año de construcción del edificio
• dictamen acerca de si el edificio reúne o no condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes para permitir la permanencia de posibles ocupantes en tanto se adopta el acuerdo que proceda.

El estudio económico comparativo

A los efectos de constatar la concurrencia de circunstancias que definen el supuesto de ruina, es necesario presentar un estudio comparativo entre el coste de las reparaciones que serían necesarias para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, y el valor de una construcción de nueva planta con características similares a la del edificio existente e igual superficie útil. Para evaluar el coste de las obras de reparación necesarias en una declaración de ruina no se debe tener en cuenta las deficiencias que hagan referencia únicamente a condiciones de habitabilidad del inmueble, como pueden ser dimensiones insuficientes de patios, falta de ventilación en habitaciones o carencia de instalaciones exigibles por legislación específica, porque se entiende que dichas deficiencias no afectan al estado ruinoso.

Medidas precautorias

Desde que se inicia el expediente de ruina hasta que se ejecuta la reparación o la demolición del edificio, según proceda, la propiedad debe adoptar, bajo dirección facultativa por técnico competente, las medidas precautorias que resulten necesarias para evitar cualquier daño o peligro en personas o bienes y, en general, el deterioro o colapso de la construcción. Dichas medidas deben incluir aquellas obras que resulten imprescindibles.