Los expedientes de ruina en Torremolinos (I)

La ruina urbanística en Torremolinos (I)

Objeto, órgano competente, procedimiento e informe

El día 29 de Julio de 2011 entró en vigor la Ordenanza municipal nº 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Entre los objetivos de dicha ordenanza está la regulación, con carácter general para el municipio de Torremolinos, de la declaración de ruina. El estado de ruina de las edificaciones constituye el límite del deber de conservación, a no ser que la Administración opte por alterar el estado ruinoso.

El órgano competente

En Torremolinos es el Alcalde, o bien el órgano en quien delegue, quien debe declarar el estado ruinoso de las edificaciones.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina

El procedimiento para la declaración de ruina puede iniciarse:

• de oficio, por acuerdo del órgano competente del Ayuntamiento o
• a instancia de cualquier interesado, previo informe emitido por los servicios técnicos.

Si el procedimiento se inicia a instancia de interesado, la solicitud se debe acompañar de los siguientes documentos:

• los datos de identificación del inmueble en cuestión
• una Certificación del Registro de la propiedad, acreditando la titularidad y las cargas
• una relación de moradores y de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un informe expedido por un facultativo competente
• una memoria con la descripción y la señalización de las medidas de seguridad adoptadas, o bien una justificación de las razones por las cuales no se ha adoptado medidas
• la copia del impreso de la tasa establecida por la ordenanza fiscal reguladora
• un reportaje fotográfico del inmueble, expresivo del contenido del informe.

Contenido del informe técnico

El informe técnico a presentar junto con la solicitud de declaración de ruina debe incluir los siguientes datos y documentos:

• causas en las que se funda la solicitud de ruina
• situación urbanística del inmueble
• en su caso, nivel de protección del inmueble
• planos de planta de la finca, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• dictamen acerca de si el edificio reúne las debidas condiciones de seguridad para los ocupantes y para terceros.

Los expedientes de ruina en Mijas (III)

La ruina urbanística en Mijas (III)

Ruina y no-ruina. Licencia y ejecución. Arrendamientos. Ejecución por sustitución.

La resolución del procedimiento puede declarar el estado legal de ruina urbanística para la totalidad del inmueble o bien para parte del mismo, siempre que dicha parte sea constructivamente independiente. La declaración conllevará la inclusión de la edificación en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas de Mijas, y un requerimiento al propietario para que opte por la demolición o bien por la rehabilitación completa. Si transcurren quince días y el propietario no se pronuncia al respecto, se entenderá que ha optado por la demolición.

Licencia y ejecución

Tras la inclusión en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas, el propietario dispondrá de dos meses de plazo para solicitar la licencia de obras necesaria para ejecutar la demolición o la restauración de la edificación, y de un año para ejecutar una u otra intervención. Se deberá comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa responsable de las obras.

Inmuebles ruinosos arrendados

Si la declaración del estado legal de ruina urbanística se refiere a un inmueble ocupado por arrendatarios, antes de proceder a la ejecución de las obras, el propietario deberá resolver los contratos de arrendamiento. Con ese fin, dispondrá de un mes de plazo para presentar las correspondientes demandas de resolución de contrato ante los tribunales competentes, o bien para presentar en el Ayuntamiento de Mijas copia de los acuerdos a que haya llegado con los inquilinos. Si acude ante los tribunales de justicia y éstos emiten sentencia, dispondrá de un mes para comunicarla al Ayuntamiento de Mijas.

Ejecución por sustitución

Si transcurre el año de plazo máximo para ejecutar la demolición o la rehabilitación y el propietario no inicia las obras, la edificación se colocará en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución y, dentro del plazo máximo de seis meses, se iniciará el correspondiente concurso.

La declaración del estado de no ruina

La resolución del procedimiento también puede ser la declaración de que no hay situación de ruina. En este caso, se ordenará cuantas medidas resulten pertinentes al objeto de mantener la seguridad de la edificación, y se determinará las obras de reparación y rehabilitación que el propietario deberá ejecutar.

Los expedientes de ruina en Mijas (II)

La ruina urbanística en Mijas (II)

Competencia, iniciación y procedimiento. La ruina de edificios catalogados.

La competencia para declarar el estado ruinoso de las edificaciones corresponde al Alcalde de Mijas, o bien a la persona en quien el Alcalde delegue.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina

El procedimiento para la declaración de la ruina de una edificación puede iniciarse:

• de oficio, por acuerdo del órgano competente del Ayuntamiento de Mijas
• por petición razonada de otros órganos
• por denuncia
• a instancia de cualquier interesado.

El procedimiento incoado a instancia de interesado

Cuando el procedimiento para la declaración de la ruina de un inmueble se inicia a instancia de interesado, la solicitud debe acompañarse de los siguientes documentos:

• los datos de identificación de la edificación
• una Certificación del Registro de propiedad, acreditativa de la titularidad y de las cargas
• una relación de moradores y de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un dictamen técnico, que habrá de ser expedido por un facultativo competente
• una copia del impreso de la tasa establecida en la Ordenanza fiscal reguladora de Mijas
• fotografías de la edificación, explicativas del contenido del dictamen.

El dictamen para el expediente de ruina

El dictamen técnico que ha de acompañar a las solicitudes de declaración de ruina en Mijas debe contener la siguiente información:

• causas en las que se funda la solicitud de ruina
• situación urbanística de la edificación, indicando el nivel de protección, en su caso
• planos de planta, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• apreciación acerca de si el inmueble reúne o no las debidas condiciones de seguridad para los ocupantes y para terceros
• descripción y señalización de las medidas de seguridad que se haya adoptado o, en su defecto, justificación de las razones por las cuales no se ha adoptado ninguna medida.

Ruina de edificios catalogados

Si un expediente de ruina se refiere a un edificio considerado bien de interés cultural, el expediente debe contar con la preceptiva autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico.

Los expedientes de ruina en Málaga (III)

La ruina urbanística en Málaga (III)

Rehabilitación o declaración de ruina. Consecuencias.

Antes de declarar la ruina de una edificación en Málaga, el Alcalde puede optar por ordenar la rehabilitación del inmueble. Si lo hace, las obras necesarias para eliminar el estado físico de ruina deben llevarse a cabo por ejecución directa y en un plazo máximo de seis meses. El importe de dichas obras debe ser sufragado por el propietario sólo hasta donde alcance su deber de conservación.

La declaración de ruina

La declaración de la situación legal de ruina urbanística debe contener:

• La declaración en sí, bien referida a la totalidad del inmueble o bien sólo a parte del mismo. La declaración de ruina parcial implica la independencia constructiva de la parte declarada, de forma que, por medios técnicos ordinarios, pueda realizarse la separación y conservación de una parte demoliendo la otra.
• Relación de medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes
• Pronunciamiento sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación. Si se estima que ha habido incumplimiento, junto con la declaración de ruina se acordará la de incumplimiento.
• Si se trata de un edificio protegido, consecuencias sobre la modificación del catálogo y sistema para la ejecución forzosa de la rehabilitación.

Consecuencias de la declaración de ruina

La declaración legal de ruina urbanística comporta:

• el cese del deber de conservación
• la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas
• si el inmueble está ocupado por inquilinos, la obligación del propietario de resolver los contratos de arrendamiento existentes
• la habilitación al propietario para que solicite la reparación o rehabilitación del inmueble en lugar de su demolición, siempre que asegure el mantenimiento de condiciones de seguridad durante la reparación
• la obligación del propietario de solicitar la oportuna licencia municipal de demolición o de rehabilitación antes de tres meses a contar desde la declaración, o bien desde la fecha de deshaucio, si es que había inquilinos
• la obligación del propietario de ejecutar, en el plazo de un año, la demolición o las obras de restauración pertinentes.

Los expedientes de ruina en Estepona (II)

Captura de la página web del Departamento de urbanismo

La ruina urbanística en Estepona (II)

Documentación. Resolución. Órdenes de ejecución.

En Estepona, las solicitudes de declaración de ruina deben acompañarse de los siguientes documentos:

• certificado expedido por facultativo competente
• un estudio económico comparativo.

El certificado, a su vez, debe contener la siguiente información:

• justificación de la causa por la que se insta la declaración de ruina
• descripción del estado físico del edificio
• acreditación de si el edificio, en el momento de la solicitud, reúne condiciones suficientes de seguridad y habitabilidad que permitan a sus ocupantes permanecer en él hasta que se adopte el acuerdo que proceda.

El estudio económico comparativo, a su vez, debe contener la siguiente información:

• coste total que supondría el derribo del edificio existente y la construcción del nuevo edificio que haya de sustituirle
• coste que supondría la consolidación del edificio presuntamente ruinoso.

Resolución del expediente de ruina

El Alcalde de Estepona debe resolver cada expediente de ruina con arreglo a alguno de los siguientes pronunciamientos:

• declarar el estado de ruina legal o ruina física inminente del inmueble
• declarar el estado de ruina de parte el inmueble, siempre que tenga independencia constructiva del resto
• declarar que no hay situación de ruina legal, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, la salubridad y el ornato público del inmueble, que deberán ser ejecutadas por el propietario.

Órdenes de ejecución

Las obras que sean consecuencia de una orden de ejecución vinculada a una declaración de ruina urbanística no precisan licencia municipal. Sin embargo, las actuaciones que excedan de las medidas estrictamente señaladas en la orden de ejecución serán ilegales.

Los expedientes de ruina en Estepona (I)

Captura de la web del Departamento de urbanismo del Ayto. de Estepona

La ruina urbanística en Estepona (I)

Iniciación. Coste de reparación. Tasación.

La iniciación del procedimiento de declaración de ruina puede efectuarse de oficio o a instancia de la parte interesada. En ambos casos, la declaración del estado ruinoso de las edificaciones corresponde a la Alcaldía presidencia de Estepona.

Iniciación de oficio

El Alcalde presidente puede disponer la iniciación de oficio o se se presenta denuncia, ya sea de particulares o de los servicios municipales, sobre la existencia de un edificio que pudiera ofrecer peligro en su seguridad, previo informe de los servicios correspondientes en que se justifique la conveniencia de la iniciación.

Iniciación por parte interesada

Si el procedimiento de declaración de ruina se inicia a instancias de interesados, en la petición se debe hacer constar:

• los datos de identificación relativos al inmueble
• la titularidad del inmueble
• el motivo o los motivos en que se basa el estado de ruina
• una relación de los moradores, cualquiera que sea su título de posesión
• una relación de titulares de derechos reales sobre el inmueble, si existen.

Cálculo de los costes de reparación

Se considera obras de reparación aquellas que reponen el edificio en sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad. Para la determinación de los costes de reparación, las Normas urbanísticas del PGOU de Estepona imponen que el costo total de reparación se calcule sumando los costes unitarios de reparación de cada elemento estructural. Cada coste de reparación se debe determinar por aplicación de la Tabla de precios unitarios de las partidas de obras sobre el porcentaje de los elementos estructurales a reparar. Quedan excluidas del cálculo aquellas deficiencias que hagan referencia a condiciones de habitabilidad, como dimensiones inadecuadas de patios, ventilación insuficiente de habitaciones o carencia de instalaciones exigibles.

La tasación del edificio ruinoso

La declaración municipal, ya sea de oficio o a instancia del propietario, del estado ruinoso de la edificación conlleva la tasación de la misma a la mitad de su valor actual. Si se reclama una valoración de un edificio en estado ruinoso por suponerse un valor singular a sus materiales o elementos recuperables, a éstos se les debe deducir los costes totales que ocasione la demolición, desescombro, nivelación del solar y transporte del material de derribo.

Los expedientes de ruina en Marbella (V)

La ruina urbanística en Marbella (V)

Edificios catalogados. Protección parcial o integral. Yacimientos arqueológicos. Demolición.

El plazo para la rehabilitación forzosa de un edificio catalogado que haya sido incluido en el Registro de solares como consecuencia de una Declaración de ruina es de un año desde la Declaración. Sobre un edificio catalogado, el propietario puede solicitar la modificación de la ficha del catálogo respecto a los elementos a proteger y sus determinaciones si dichos elementos o el edificio se encuentran en un estado de ruina que haga que resulte imposible su conservación.

Ruina de edificaciones con protección parcial o integral

Los edificios y construcciones incluidos en el nivel de protección parcial o integral que lleguen al estado de ruina deben ser objeto de restauración total. En el nivel de protección integral, se debe reponer los elementos originales.

Ruina de edificaciones en yacimientos arqueológicos

Si en un yacimiento arqueológico existe edificaciones consolidadas no declaradas bienes de interés cultural que hayan alcanzado la situación legal de ruina, las posibilidades edificatorias sobre la parcela requerirán el dictamen de la Consejería de cultura tras la oportuna intervención arqueológica. El dictamen puede incoar una innovación puntual del Plan General de Marbella para asegurar la declaración de inedificabilidad de la parcela y la calificación como espacio libre vinculado a fines arqueológicos.

Demolición de edificaciones ruinosas

La declaración de ruina de un inmueble no habilita por sí misma para ejecutar la demolición. Si procede la demolición, previamente a la misma se debe obtener aprobación de un Proyecto de demolición. La demolición de construcciones ruinosas es un acto de uso del suelo que está sujeta a previa licencia municipal, a no ser que se trate de un caso declarado de ruina inminente. El vertido de los escombros también requiere licencia previa.

Los expedientes de ruina en Marbella (IV)

La ruina urbanística en Marbella (IV)

Sustitución o rehabilitación voluntaria. Ruina inminente. Edificios catalogados.

Si un propietario insta la solicitud de ruina de su edificio y no se encuentra sujeto a ninguno de los casos de rehabilitación obligatoria, debe indicar expresamente su elección de optar por la sustitución o por la rehabilitación, para el supuesto de que efectivamente se produzca la declaración del estado ruinoso. Si opta por la sustitución, debe acompañar a la solicitud de declaración de ruina el compromiso expreso de presentar el oportuno Proyecto de edificación en el plazo máximo de seis meses. Si opta por la rehabilitación voluntaria del edificio, el plazo para solicitar la correspondiente licencia se prorrogará por un año, a no ser que en la Declaración de ruina se imponga un plazo menor.

La ruina inminente

Si, tras realizar una inspección, los servicios técnicos municipales dictaminan que un inmueble encuentra en tal estado de deterioro que llega a suponer un peligro para las personas o para los bienes, por su inminente colapso total o parcial, y que la tramitación del expediente no permite demora, se declarará el estado de ruina y se acordará lo necesario en cuanto al desalojo de los ocupantes y la seguridad de la construcción. Las posibles medidas de apeo o de demolición corren a cargo del propietario de la edificación. Si el edificio declarado en estado de ruina inminente es un inmueble protegido, la declaración se limitará a ordenar las medidas estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas.

Expedientes de ruina de inmuebles catalogados

La Administración urbanística municipal de Marbella debe notificar a la Consejería de cultura la incoación y resolución de aquellos Expedientes de ruina que afecten a bienes inmuebles catalogados. Si un expediente afecta a un edificio catalogado con nivel de protección integral, deberá solicitar a la Consejería un informe acerca del interés histórico-artístico, en el cual se debe dictaminar la posibilidad de incluir el edificio en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz. En cualquier caso, la declaración de ruina de un edificio catalogado en el que se constate el incumplimiento del deber de conservación, es causa de expropiación o de sustitución del propietario incumplidor para la aplicación de la ejecución forzosa de la rehabilitación.

Los expedientes de ruina en Marbella (III)

La ruina urbanística en Marbella (III)

Incoación. Medidas precautorias. Resolución. Interés general.

Los servicios técnicos municipales, previa visita de inspección, pueden dictaminar que el estado de un edificio es tal que procede la incoación de expediente contradictorio de ruina. Si se inicia el expediente contradictorio, se cita al propietario del inmueble, y también a los moradores y titulares de derechos reales, para que presenten aquellos documentos y justificaciones que estimen pertinentes en defensa de sus respectivos derechos. Toda incoación de expediente de ruina lleva aparejada la apertura de diligencias previas tendentes a realizar las averiguaciones pertinentes sobre posibles incumplimientos del deber de conservar.

Medidas precautorias

La incoación de un expediente contradictorio de ruina no impide la adopción de las medidas precautorias que los servicios técnicos municipales estimen necesarias, siempre encaminadas a salvaguardar la seguridad pública y la de los ocupantes del inmueble. Las medidas precautorias se ejecutan a cargo del propietario, y pueden incluir el desalojo provisional del edificio.

Resolución de expedientes de ruina

El expediente de ruina puede resolverse con arreglo a alguno de los siguientes procedimientos:

• declarar en estado de ruina parte del inmueble o la totalidad del mismo, acordando lo procedente respecto al desalojo de ocupantes, si fuera necesario, e imponiendo las obras o reparaciones provisionales de urgencia que permitan atender a la seguridad y a la salubridad del edificio hasta que se proceda a la sustitución o a la rehabilitación
• declarar que no hay situación de ruina, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, la salubridad y el ornato público del inmueble.

Ruina de inmuebles con interés general

Antes de declarar la ruina de una edificación y si se aprecia la existencia de un interés general, el Ayuntamiento de Marbella puede adoptar la resolución de rehabilitar o conservar el inmueble. En ese caso, las obras deben comenzar dentro del plazo máximo de 6 meses, y deben concluir con la eliminación del estado físico de la ruina. El propietario debe sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservación.

Los expedientes de ruina en Marbella (II)

La ruina urbanística en Marbella (II)

Documentación para solicitudes de declaración de ruina. Medidas precautorias.

En Marbella, las solicitudes de declaración de ruina de edificaciones deben acompañarse de la siguiente documentación:

• certificado expedido por facultativo competente conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación
• memoria que incluya la descripción y señalización de las medidas de seguridad que se haya adoptado o cuya adopción resulte necesaria.

A su vez, el certificado debe incluir la siguiente información:

• justificación de la causa por la que se insta la declaración de ruina
• situación urbanística del inmueble
• nivel de protección, en su caso
• estado físico del edificio
• planos de planta de la finca
• año de construcción del edificio
• dictamen acerca de si el edificio reúne o no condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes para permitir la permanencia de posibles ocupantes en tanto se adopta el acuerdo que proceda.

El estudio económico comparativo

A los efectos de constatar la concurrencia de circunstancias que definen el supuesto de ruina, es necesario presentar un estudio comparativo entre el coste de las reparaciones que serían necesarias para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, y el valor de una construcción de nueva planta con características similares a la del edificio existente e igual superficie útil. Para evaluar el coste de las obras de reparación necesarias en una declaración de ruina no se debe tener en cuenta las deficiencias que hagan referencia únicamente a condiciones de habitabilidad del inmueble, como pueden ser dimensiones insuficientes de patios, falta de ventilación en habitaciones o carencia de instalaciones exigibles por legislación específica, porque se entiende que dichas deficiencias no afectan al estado ruinoso.

Medidas precautorias

Desde que se inicia el expediente de ruina hasta que se ejecuta la reparación o la demolición del edificio, según proceda, la propiedad debe adoptar, bajo dirección facultativa por técnico competente, las medidas precautorias que resulten necesarias para evitar cualquier daño o peligro en personas o bienes y, en general, el deterioro o colapso de la construcción. Dichas medidas deben incluir aquellas obras que resulten imprescindibles.

Los expedientes de ruina en Marbella (I)

La ruina urbanística en Marbella (I)

Régimen general. Supuestos. Iniciación a instancia de interesados.

Según lo especificado en las Normas urbanísticas que forman parte del vigente PGOU de Marbella, cuando una construcción, o parte de ella, está en estado ruinoso, la Administración urbanística municipal de Marbella debe declarar dicha situación, ya sea de oficio o a instancia de cualquier interesado. La declaración de ruina debe producir la inclusión automática del inmueble en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas. En el caso de que exista varias edificaciones en una misma unidad predial, la situación de ruina puede afectar a todas o a alguna de ellas, siempre y cuando exista independencia estructural.

Los supuestos de ruina en Marbella

La Administración urbanística municipal de Marbella declara la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las obras de reparación necesarias para devolver al edificio las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural exceda del 50 % del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable
• cuando el coste de los trabajos y obras ejecutados como consecuencia de las dos últimas inspecciones periódicas, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al edificio las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, exceda el límite del deber normal de conservación, comprobándose una tendencia constante y progresiva del incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.

Solicitud de iniciación del procedimiento a instancia de interesados

Si el procedimiento se inicia a instancia de interesados, en la solicitud se debe hacer constar:

• los datos de identificación del inmueble
• una certificación del Registro de la propiedad acreditando la titularidad y las cargas
• una relación de moradores
• una relación de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• una descripción de los motivos en los que se basa la petición de la declaración del estado de ruina.