Los expedientes de ruina en Marbella (III)

La ruina urbanística en Marbella (III)

Incoación. Medidas precautorias. Resolución. Interés general.

Los servicios técnicos municipales, previa visita de inspección, pueden dictaminar que el estado de un edificio es tal que procede la incoación de expediente contradictorio de ruina. Si se inicia el expediente contradictorio, se cita al propietario del inmueble, y también a los moradores y titulares de derechos reales, para que presenten aquellos documentos y justificaciones que estimen pertinentes en defensa de sus respectivos derechos. Toda incoación de expediente de ruina lleva aparejada la apertura de diligencias previas tendentes a realizar las averiguaciones pertinentes sobre posibles incumplimientos del deber de conservar.

Medidas precautorias

La incoación de un expediente contradictorio de ruina no impide la adopción de las medidas precautorias que los servicios técnicos municipales estimen necesarias, siempre encaminadas a salvaguardar la seguridad pública y la de los ocupantes del inmueble. Las medidas precautorias se ejecutan a cargo del propietario, y pueden incluir el desalojo provisional del edificio.

Resolución de expedientes de ruina

El expediente de ruina puede resolverse con arreglo a alguno de los siguientes procedimientos:

• declarar en estado de ruina parte del inmueble o la totalidad del mismo, acordando lo procedente respecto al desalojo de ocupantes, si fuera necesario, e imponiendo las obras o reparaciones provisionales de urgencia que permitan atender a la seguridad y a la salubridad del edificio hasta que se proceda a la sustitución o a la rehabilitación
• declarar que no hay situación de ruina, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, la salubridad y el ornato público del inmueble.

Ruina de inmuebles con interés general

Antes de declarar la ruina de una edificación y si se aprecia la existencia de un interés general, el Ayuntamiento de Marbella puede adoptar la resolución de rehabilitar o conservar el inmueble. En ese caso, las obras deben comenzar dentro del plazo máximo de 6 meses, y deben concluir con la eliminación del estado físico de la ruina. El propietario debe sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservación.

Los expedientes de ruina en Marbella (II)

La ruina urbanística en Marbella (II)

Documentación para solicitudes de declaración de ruina. Medidas precautorias.

En Marbella, las solicitudes de declaración de ruina de edificaciones deben acompañarse de la siguiente documentación:

• certificado expedido por facultativo competente conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación
• memoria que incluya la descripción y señalización de las medidas de seguridad que se haya adoptado o cuya adopción resulte necesaria.

A su vez, el certificado debe incluir la siguiente información:

• justificación de la causa por la que se insta la declaración de ruina
• situación urbanística del inmueble
• nivel de protección, en su caso
• estado físico del edificio
• planos de planta de la finca
• año de construcción del edificio
• dictamen acerca de si el edificio reúne o no condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes para permitir la permanencia de posibles ocupantes en tanto se adopta el acuerdo que proceda.

El estudio económico comparativo

A los efectos de constatar la concurrencia de circunstancias que definen el supuesto de ruina, es necesario presentar un estudio comparativo entre el coste de las reparaciones que serían necesarias para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, y el valor de una construcción de nueva planta con características similares a la del edificio existente e igual superficie útil. Para evaluar el coste de las obras de reparación necesarias en una declaración de ruina no se debe tener en cuenta las deficiencias que hagan referencia únicamente a condiciones de habitabilidad del inmueble, como pueden ser dimensiones insuficientes de patios, falta de ventilación en habitaciones o carencia de instalaciones exigibles por legislación específica, porque se entiende que dichas deficiencias no afectan al estado ruinoso.

Medidas precautorias

Desde que se inicia el expediente de ruina hasta que se ejecuta la reparación o la demolición del edificio, según proceda, la propiedad debe adoptar, bajo dirección facultativa por técnico competente, las medidas precautorias que resulten necesarias para evitar cualquier daño o peligro en personas o bienes y, en general, el deterioro o colapso de la construcción. Dichas medidas deben incluir aquellas obras que resulten imprescindibles.

Los expedientes de ruina en Marbella (I)

La ruina urbanística en Marbella (I)

Régimen general. Supuestos. Iniciación a instancia de interesados.

Según lo especificado en las Normas urbanísticas que forman parte del vigente PGOU de Marbella, cuando una construcción, o parte de ella, está en estado ruinoso, la Administración urbanística municipal de Marbella debe declarar dicha situación, ya sea de oficio o a instancia de cualquier interesado. La declaración de ruina debe producir la inclusión automática del inmueble en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas. En el caso de que exista varias edificaciones en una misma unidad predial, la situación de ruina puede afectar a todas o a alguna de ellas, siempre y cuando exista independencia estructural.

Los supuestos de ruina en Marbella

La Administración urbanística municipal de Marbella declara la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las obras de reparación necesarias para devolver al edificio las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural exceda del 50 % del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable
• cuando el coste de los trabajos y obras ejecutados como consecuencia de las dos últimas inspecciones periódicas, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al edificio las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, exceda el límite del deber normal de conservación, comprobándose una tendencia constante y progresiva del incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.

Solicitud de iniciación del procedimiento a instancia de interesados

Si el procedimiento se inicia a instancia de interesados, en la solicitud se debe hacer constar:

• los datos de identificación del inmueble
• una certificación del Registro de la propiedad acreditando la titularidad y las cargas
• una relación de moradores
• una relación de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• una descripción de los motivos en los que se basa la petición de la declaración del estado de ruina.