Los expedientes de ruina en Marbella (IV)

La ruina urbanística en Marbella (IV)

Sustitución o rehabilitación voluntaria. Ruina inminente. Edificios catalogados.

Si un propietario insta la solicitud de ruina de su edificio y no se encuentra sujeto a ninguno de los casos de rehabilitación obligatoria, debe indicar expresamente su elección de optar por la sustitución o por la rehabilitación, para el supuesto de que efectivamente se produzca la declaración del estado ruinoso. Si opta por la sustitución, debe acompañar a la solicitud de declaración de ruina el compromiso expreso de presentar el oportuno Proyecto de edificación en el plazo máximo de seis meses. Si opta por la rehabilitación voluntaria del edificio, el plazo para solicitar la correspondiente licencia se prorrogará por un año, a no ser que en la Declaración de ruina se imponga un plazo menor.

La ruina inminente

Si, tras realizar una inspección, los servicios técnicos municipales dictaminan que un inmueble encuentra en tal estado de deterioro que llega a suponer un peligro para las personas o para los bienes, por su inminente colapso total o parcial, y que la tramitación del expediente no permite demora, se declarará el estado de ruina y se acordará lo necesario en cuanto al desalojo de los ocupantes y la seguridad de la construcción. Las posibles medidas de apeo o de demolición corren a cargo del propietario de la edificación. Si el edificio declarado en estado de ruina inminente es un inmueble protegido, la declaración se limitará a ordenar las medidas estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas.

Expedientes de ruina de inmuebles catalogados

La Administración urbanística municipal de Marbella debe notificar a la Consejería de cultura la incoación y resolución de aquellos Expedientes de ruina que afecten a bienes inmuebles catalogados. Si un expediente afecta a un edificio catalogado con nivel de protección integral, deberá solicitar a la Consejería un informe acerca del interés histórico-artístico, en el cual se debe dictaminar la posibilidad de incluir el edificio en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz. En cualquier caso, la declaración de ruina de un edificio catalogado en el que se constate el incumplimiento del deber de conservación, es causa de expropiación o de sustitución del propietario incumplidor para la aplicación de la ejecución forzosa de la rehabilitación.

Los expedientes de ruina en Marbella (III)

La ruina urbanística en Marbella (III)

Incoación. Medidas precautorias. Resolución. Interés general.

Los servicios técnicos municipales, previa visita de inspección, pueden dictaminar que el estado de un edificio es tal que procede la incoación de expediente contradictorio de ruina. Si se inicia el expediente contradictorio, se cita al propietario del inmueble, y también a los moradores y titulares de derechos reales, para que presenten aquellos documentos y justificaciones que estimen pertinentes en defensa de sus respectivos derechos. Toda incoación de expediente de ruina lleva aparejada la apertura de diligencias previas tendentes a realizar las averiguaciones pertinentes sobre posibles incumplimientos del deber de conservar.

Medidas precautorias

La incoación de un expediente contradictorio de ruina no impide la adopción de las medidas precautorias que los servicios técnicos municipales estimen necesarias, siempre encaminadas a salvaguardar la seguridad pública y la de los ocupantes del inmueble. Las medidas precautorias se ejecutan a cargo del propietario, y pueden incluir el desalojo provisional del edificio.

Resolución de expedientes de ruina

El expediente de ruina puede resolverse con arreglo a alguno de los siguientes procedimientos:

• declarar en estado de ruina parte del inmueble o la totalidad del mismo, acordando lo procedente respecto al desalojo de ocupantes, si fuera necesario, e imponiendo las obras o reparaciones provisionales de urgencia que permitan atender a la seguridad y a la salubridad del edificio hasta que se proceda a la sustitución o a la rehabilitación
• declarar que no hay situación de ruina, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, la salubridad y el ornato público del inmueble.

Ruina de inmuebles con interés general

Antes de declarar la ruina de una edificación y si se aprecia la existencia de un interés general, el Ayuntamiento de Marbella puede adoptar la resolución de rehabilitar o conservar el inmueble. En ese caso, las obras deben comenzar dentro del plazo máximo de 6 meses, y deben concluir con la eliminación del estado físico de la ruina. El propietario debe sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservación.

Los expedientes de ruina en Marbella (I)

La ruina urbanística en Marbella (I)

Régimen general. Supuestos. Iniciación a instancia de interesados.

Según lo especificado en las Normas urbanísticas que forman parte del vigente PGOU de Marbella, cuando una construcción, o parte de ella, está en estado ruinoso, la Administración urbanística municipal de Marbella debe declarar dicha situación, ya sea de oficio o a instancia de cualquier interesado. La declaración de ruina debe producir la inclusión automática del inmueble en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas. En el caso de que exista varias edificaciones en una misma unidad predial, la situación de ruina puede afectar a todas o a alguna de ellas, siempre y cuando exista independencia estructural.

Los supuestos de ruina en Marbella

La Administración urbanística municipal de Marbella declara la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las obras de reparación necesarias para devolver al edificio las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural exceda del 50 % del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable
• cuando el coste de los trabajos y obras ejecutados como consecuencia de las dos últimas inspecciones periódicas, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al edificio las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, exceda el límite del deber normal de conservación, comprobándose una tendencia constante y progresiva del incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.

Solicitud de iniciación del procedimiento a instancia de interesados

Si el procedimiento se inicia a instancia de interesados, en la solicitud se debe hacer constar:

• los datos de identificación del inmueble
• una certificación del Registro de la propiedad acreditando la titularidad y las cargas
• una relación de moradores
• una relación de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• una descripción de los motivos en los que se basa la petición de la declaración del estado de ruina.