Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

 

Captura de la página sobre la Ordenanza de conservación de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

Ruina de edificios protegidos. Ruina inminente. Demolición de edificios en ruinas. Plazo.

Cuando una declaración de ruina se refiere a un edificio protegido, debe informar de los aspectos siguientes:

• qué partes del inmueble presentan deterioro irreversible y deben demolerse
• qué partes pueden conservarse
• relación de elementos catalogados afectados
• plazos para la rehabilitación del edificio y para la reconstrucción de los elementos demolidos
• medidas de seguridad que se deben adoptar y mantener hasta que concluya la intervención.

Ruina inminente

La ruina inminente de una construcción significa que existe peligro de colapso inmediato, con riesgo para las personas o para la integridad del patrimonio protegido. Para entender que el estado de una construcción es de ruina inminente deben concurrir las circunstancias siguientes:

• las lesiones son irreversibles
• no hay medidas de seguridad que puedan resultar eficaces y seguras
• la demora en la ejecución del derribo pone en peligro a las personas.

El informe municipal previo a la declaración de ruina inminente puede incluir medidas tendentes a garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio afectado o a facilitar el desalojo de usuarios, en la medida en que éste resulte necesario. Si la ruina urbanística afecta a un edificio protegido, la declaración debe indicar expresamente qué partes deben demolerse, cuáles pueden conservarse y qué medidas hay que adoptar para garantizar esa conservación. La declaración de ruina inminente debe ser suscrita por el Alcalde o su delegado, y no supone la declaración automática de ruina urbanística. 

Demolición de edificaciones ruinosas

La demolición de edificaciones ruinosas, ya sea parcial o total, es siempre responsabilidad del propietario, que queda obligado a comunicar al Ayuntamiento el nombramiento de la Dirección facultativa de los trabajos antes de su inicio. Si la demolición es parcial y es necesario desalojar el inmueble, el propietario comunicará el inicio y la duración de los trabajos de demolición y, una vez completados, presentará un informe analizando la procedencia del realojo. Si la demolición es total, el solar resultante deberá quedar debidamente vallado e inscrito en el Registro municipal de solares.

Plazos

Los expedientes de ruina incoados por instancia del interesado deben resolverse y notificarse dentro del plazo de 6 meses contados desde la fecha de presentación de la documentación necesaria. El silencio administrativo tiene efecto negativo, es decir, que si no hay resolución expresa en 6 meses, la solicitud debe entenderse desestimada.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

 

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

Informe municipal de ruina. Consecuencias en edificios no catalogados.

El informe técnico municipal que se redacte para fundamentar una declaración de ruina en Granada debe incluir la información siguiente:

• descripción del edificio, con desglose de unidades prediales
• nivel de protección
• relación de viviendas, identificando a sus usuarios
• tabla de superficies construidas por usos
• descripción del estado de conservación del edificio, precisando si hay daños que afecten a elementos protegidos
• recomendación de obras de reparación, incluyendo medición y presupuesto de las mismas
• cálculo del valor de reposición del edificio
• cálculo del porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente
• en caso necesario, descripción de las medidas provisionales de seguridad a adoptar
• dictamen que concluya si el edificio está o no en situación de ruina y si se ha producido o no un incumplimiento en el deber de conservación.

Si una parte del edificio es independiente del resto desde el punto de vista constructivo y funcional, o bien puede independizarse mediante una intervención ordinaria, la declaración de ruina puede limitarse a dicha parte. Si la situación de ruina ha sido causada por fuerza mayor o por culpa de un tercero, no podrá apreciarse incumplimiento en el deber de conservación.

Consecuencias de la ruina en edificios no catalogados

La declaración de ruina de un edificio no catalogado tiene las consecuencias siguientes:

• el deber de conservación se extingue
• el edificio se inscribe en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
• el propietario queda obligado a ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación dentro del plazo de un año.

Tanto la rehabilitación como la demolición requieren el otorgamiento previo de la licencia municipal correspondiente. Si el propietario opta por la rehabilitación, deberá asegurar el mantenimiento de las condiciones de seguridad durante todo el proceso constructivo. Si se agota el plazo otorgado para ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación, el inmueble pasará a estar en situación de venta forzosa, y las obras se ejecutarán por sustitución.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/ruina/granada.html

Expedientes de ruina en Granada

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (II)

 

Captura de la página para el pago de la tasa por expedientes de ruina en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (II)

Inicio de oficio. Las obras necesarias y su valoración. El acuerdo de rehabilitación.

El Ayuntamiento de Granada puede iniciar de oficio el expediente contradictorio de ruina de un edificio, si aprecia que el mismo puede encontrarse en alguno de los supuestos de ruina. Para ello debe basarse en las conclusiones de un informe técnico que deberá proponer las medidas que resulten necesarias para garantizar la seguridad general mientras se tramita el expediente contradictorio. Cuando el Ayuntamiento inicia un expediente de oficio se abre un periodo de información previa y se requiere al propietario para que aporte la relación de todos los usuarios y titulares del inmueble.

Obras necesarias

En materia de ruina urbanística se entiende por obras necesarias aquellas que bastan para devolver al edificio su seguridad, estabilidad y estanqueidad. Entre dichas obras cabe considerar las que son necesarias para garantizar:

• la seguridad de la estructura y de la cimentación
• la seguridad de utilización
• la seguridad contra incendios
• la seguridad de la instalación eléctrica
• la seguridad contra el desprendimiento de elementos de la fachada
• la estanqueidad de la envolvente del edificio
• la estanqueidad de las redes de abastecimiento y evacuación de agua.

Se entiende que las carencias referentes a dimensiones de patios, ventilación, o dotación de instalaciones no condicionan el estado ruinoso del edificio, sino que afectan a su habitabilidad. Por tanto, tales carencias no deben ser tenidas en cuenta.

Valoración de las obras

Cuando se estima el coste de las obras de reparación que necesita el edificio se debe considerar los conceptos siguientes:

• el presupuesto de ejecución material (PEM)
• los gastos generales del contratista (14% sobre el PEM)
• el beneficio industrial del contratista (6% sobre el PEM)
• los honorarios del proyectista, del director de obra, del director de la ejecución de la obra y de los coordinadores de seguridad y salud
• el IVA
• el impuesto sobre construcciones
• la tasa municipal.

Acuerdo de rehabilitación

Aunque proceda declarar la ruina de un edificio, el Ayuntamiento puede decidir rehabilitar el inmueble mediante ejecución directa. Las obras deben ejecutarse en menos de 6 meses, y el propietario queda obligado a sufragarlas dentro de los límites que impone su deber de conservación.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

 

Captura de la página web sobre conservación de edificios en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

Supuestos. Procedimiento. Conjunto histórico.

En Abril de 2018 entró en vigor la Ordenanza reguladora del deber de conservación de los edificios en Granada, que establece las normas que rigen el estado de ruina urbanística, derogando la ordenanza reguladora anterior. La ordenanza describe un procedimiento para la declaración de la ruina urbanística, tras el trámite del correspondiente expediente contradictorio, y también define la situación de ruina física inminente, con ámbito de aplicación en todo el término municipal de Granada. Las Declaraciones de estado de ruina deben ser suscritas por el Alcalde o por su delegado.

Supuestos de ruina

La declaración de la situación de ruina urbanística se contempla en los supuestos siguientes:

• cuando el coste de las reparaciones que el edificio necesita para recuperar su estabilidad, su seguridad y su estanqueidad es mayor que el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma del coste de las medidas recomendadas en los dos últimos informes de evaluación del edificio, más el de las reparaciones necesarias para recuperar la estabilidad, la seguridad y la estanqueidad resulta superior al límite del deber normal de conservación.

La declaración legal de ruina urbanística de un edificio supone el cese en el deber de conservación del mismo.

Iniciación del procedimiento

El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio o por instancia de un interesado. Los procedimientos incoados a instancia de interesado requieren el aporte de los datos y documentos siguientes:

• identificación del edificio
• certificación registral de titularidad y cargas
• relación de moradores y titulares de derechos reales, identificados con NIF y domicilio
• los dos últimos informes de evaluación del edificio
• un dictamen emitido por un facultativo competente.

El dictamen técnico, a su vez, debe contener:

• identificación del edificio, indicando situación y año de construcción
• una descripción constructiva
• situación urbanística del edificio, indicando, si procede, su nivel de protección o catalogación
• planos de planta, acotados y a escala
• estimación del coste de las reparaciones necesarias
• cálculo del valor de reposición del edificio
• justificación de la situación de ruina, indicando el porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente de ruina
• descripción de las medidas de seguridad adoptadas o pendientes de adopción.

Ruina en el conjunto histórico

Cuando un expediente de ruina se refiere a un edificio incluido en los Planes especiales de protección del conjunto histórico de Granada, es necesario notificar el inicio y seguimiento del expediente a la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía.