Los expedientes de ruina en Málaga (III)

La ruina urbanística en Málaga (III)

Rehabilitación o declaración de ruina. Consecuencias.

Antes de declarar la ruina de una edificación en Málaga, el Alcalde puede optar por ordenar la rehabilitación del inmueble. Si lo hace, las obras necesarias para eliminar el estado físico de ruina deben llevarse a cabo por ejecución directa y en un plazo máximo de seis meses. El importe de dichas obras debe ser sufragado por el propietario sólo hasta donde alcance su deber de conservación.

La declaración de ruina

La declaración de la situación legal de ruina urbanística debe contener:

• La declaración en sí, bien referida a la totalidad del inmueble o bien sólo a parte del mismo. La declaración de ruina parcial implica la independencia constructiva de la parte declarada, de forma que, por medios técnicos ordinarios, pueda realizarse la separación y conservación de una parte demoliendo la otra.
• Relación de medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes
• Pronunciamiento sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación. Si se estima que ha habido incumplimiento, junto con la declaración de ruina se acordará la de incumplimiento.
• Si se trata de un edificio protegido, consecuencias sobre la modificación del catálogo y sistema para la ejecución forzosa de la rehabilitación.

Consecuencias de la declaración de ruina

La declaración legal de ruina urbanística comporta:

• el cese del deber de conservación
• la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas
• si el inmueble está ocupado por inquilinos, la obligación del propietario de resolver los contratos de arrendamiento existentes
• la habilitación al propietario para que solicite la reparación o rehabilitación del inmueble en lugar de su demolición, siempre que asegure el mantenimiento de condiciones de seguridad durante la reparación
• la obligación del propietario de solicitar la oportuna licencia municipal de demolición o de rehabilitación antes de tres meses a contar desde la declaración, o bien desde la fecha de deshaucio, si es que había inquilinos
• la obligación del propietario de ejecutar, en el plazo de un año, la demolición o las obras de restauración pertinentes.

Los expedientes de ruina en Málaga (II)

La ruina urbanística en Málaga (II)

Procedimientos de iniciación

El procedimiento para la declaración de ruina puede incoarse de oficio o bien a instancia de parte interesada.

Iniciación por parte interesada

Si es el interesado quien solicita la declaración, debe presentar los siguientes documentos:

• los datos de identificación del inmueble
• un certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite la titularidad y las cargas del inmueble
• una relación de los moradores y de los titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un dictamen expedido por facultativo competente
• el certificado de la última inspección técnica realizada
• el dictamen de la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico Artístico, en el caso de que resulte de aplicación lo dispuesto en la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español, o la Ley 1/1991 de Patrimonio Histórico de Andalucía.

El dictamen que redacte el facultativo debe incluir:

• la situación urbanística del inmueble
• el nivel de protección, en su caso
• planos de planta de la finca, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• las causas técnicas en las que se funda la solicitud de ruina, precisando si el inmueble reúne las debidas condiciones de seguridad para ocupantes y terceros
• una descripción de las medidas de seguridad que se hayan adoptado en el edificio, en su caso.

De acuerdo con el Real Decreto 1000/2010, el visado colegial del dictamen de ruina no es obligatorio.

La iniciación de oficio

De acuerdo con la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga, la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura puede disponer la iniciación de oficio de expediente contradictorio de ruina cuando aprecie que un edificio del municipio puede encontrarse en ruinas. En dicho caso, abrirá periodo de información previa en el que requerirá al propietario que aporte la relación de moradores.

El informe de incoación

Sea cual fuere el modo de iniciación del expediente de ruina, el técnico municipal redactará un informe de incoación en el que puede proponer las medidas de seguridad que considere necesarias.

Los expedientes de ruina en Málaga (I)

La ruina urbanística en Málaga (I)

Supuestos de ruina y contenido normal del deber de conservación

Entre los propósitos de la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga está la regulación del estado de ruina urbanística, el procedimiento para la declaración de la misma tras el correspondiente expediente contradictorio y la regulación de la situación de ruina inminente.

Las declaraciones de ruina en Málaga

En el municipio de Málaga, la tramitación de los Expedientes de ruina corresponde a la  Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura, siendo competencia del Consejo de Administración de dicha Gerencia la declaración del estado de ruina de las edificaciones. El Consejo declarará la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación
• cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, supere el límite del deber normal de conservación.

Contenido normal del deber de conservación

El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil, realizada de forma que su ocupación sea autorizable. La ordenanza malagueña prescribe que el valor de construcción de nueva planta se calcule sumando al Presupuesto de Ejecución Material (PEM) correspondiente, los siguientes conceptos:

• un 13% en concepto de Gastos Generales del contratista
• un 6% en concepto de Beneficio Industrial del contratista
• los honorarios facultativos necesarios para realizar la construcción
• el IVA
• el impuesto municipal sobre construcciones
• las tasas por licencia de obras.

En cuanto al Presupuesto de Ejecución Material, la ordenanza especifica que se debe calcular sumando los productos parciales de la superficie construida de cada uso característico de la edificación por el módulo de precio por metro cuadrado que le corresponda.