domingo, 8 de junio de 2014
VD01: La rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios en España
domingo, 4 de mayo de 2014
VD02: La rehabilitación de inmuebles en Andalucía
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios en Andalucía
jueves, 10 de abril de 2014
martes, 8 de abril de 2014
lunes, 7 de abril de 2014
El proyecto de rehabilitación en Torremolinos
Rehabilitación de edificaciones en Torremolinos
Rehabilitación de edificios e ITE. La división horizontal en hoteles.
De acuerdo con la vigente Ordenanza número 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones, cuando un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) recoja entre sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación en la edificación o construcción, el informe deberá incluir el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos los permisos y las licencias oportunas.
Rehabilitación integral e ITE
La Ordenanza número 54 define las obras de rehabilitación integral como aquellas que afectan a la generalidad de los elementos estructurales. En los edificios sometidos a obras de rehabilitación integral, las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación sirven de justificación y tienen los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable. A efectos de la ordenanza, la edad de la edificación puede entenderse como el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de rehabilitación integral.
Rehabilitación de hoteles con división horizontal
En Torremolinos, si se proyecta la rehabilitación de un edificio emplazado en una parcela calificada como H por el PGOU y al mismo tiempo se pretende la división horizontal del inmueble, la solicitud de licencia de obra correspondiente deberá presentarse junto con la siguiente documentación:
- la documentación técnica exigible
- acreditación de la titularidad de la edificación
- documentación acreditativa de que el uso que se dará al inmueble será exclusivamente hotelero, incluyendo la escritura pública correspondiente en la que constará que el uso hotelero tendrá una duración mínima de 25 años contados a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad de la División horizontal.
La titularidad de cada uno de los elementos privativos o fincas resultantes de la división horizontal deberá atribuir a cada uno de los mismos el derecho inseparable a recibir el servicio hotelero que se prestará en el inmueble. En todo caso, la administración y explotación del inmueble deberán corresponder a un único titular, caso de separación entre propiedad y explotación.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Torremolinos
viernes, 4 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación en Mijas (II)
Rehabilitación de edificios en Mijas (II)
Rehabilitación, ITE y ruina
En Mijas, un edificio que haya sido sometido a obras de rehabilitación integral, obteniendo las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación o utilización, se verá exento de la obligación de realizar su Inspección Técnica, puesto que el conjunto de ambas licencias produce los mismos efectos que un informe de ITE con resultado favorable. Se entiende por obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales de la construcción o edificación. Tras la ejecución de una rehabilitación integral, el cómputo de la antigüedad del edificio a efectos de la determinación de plazos para la presentación de sucesivos informes de ITE se podrá considerar desde la fecha de terminación total de la intervención.
Rehabilitación recomendada por un informe de ITE
En Mijas, un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) puede concluir recomendando la ejecución de obras de rehabilitación, lo cual siempre implicará la necesidad de adjuntar el Compromiso de ejecución de las obras una vez obtenidos los permisos y las licencias requeridos. Tras la ejecución de las obras de rehabilitación recomendadas se deberá aportar la siguiente documentación:
- si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra mayor, Certificado final de obras o, en su defecto, un nuevo informe de ITE suscrito con fecha posterior a la finalización de las obras
- si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra menor, una comunicación de la finalización de las obras.
La rehabilitación y los Expedientes contradictorios de ruina
En Mijas, la resolución de un procedimiento de ruina debe pronunciarse según las siguientes opciones:
- declarar el estado de ruina, requiriendo al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación del edificio, a no ser que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se señalará los plazos en los que se deberá proceder a la rehabilitación, así como las medidas de seguridad que se deberá adoptar
- declarar que no hay situación de ruina, determinando las obras de rehabilitación que puedan resultar necesarias en función del dictamen pericial emitido por los servicios técnicos municipales.
El incumplimiento de los plazos asignados para la rehabilitación del edificio tras la declaración de ruina constituye infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, en cuyo paso pasará a considerarse infracción leve.
Rehabilitación de edificios catalogados en estado de ruina
Si el estado de ruina sobreviene en un edificio catalogado, el Ayuntamiento de Mijas podrá convenir con el propietario del mismo los términos de la rehabilitación definitiva. Si no se alcanza ningún acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar por:
- ordenar las obras de rehabilitación, otorgando simultáneamente la ayuda económica pertinente si la hubiere de acuerdo con las normas reguladoras aplicables, o bien
- sustituir al propietario incumplidor.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Mijas y alrededores
Proyectos de rehabilitación en Mijas (I)
Rehabilitación de edificios en Mijas (I)
Ordenanza de rehabilitación. Órdenes municipales.
Según el Texto Refundido de la Ley del Suelo, el derecho de propiedad de las construcciones y edificaciones comprende el deber de realizar los trabajos de rehabilitación que sean necesarios hasta donde alcance el deber legal de conservación, con el fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
La ordenanza de rehabilitación en Mijas
La Ordenanza urbanística sobre conservación y rehabilitación de las edificaciones en el término municipal de Mijas asocia al término “rehabilitación” las siguientes definiciones:
- actuaciones de conservación, entendiendo como tales las reparaciones y obras necesarias para mantener el inmueble en aquellas condiciones de seguridad, habitabilidad, salubridad, ornato y accesibilidad que resulten exigibles en los términos establecidos en la legislación aplicable
- actuaciones de mejora, entendiendo como tales las que se ejecuten por motivos culturales o turísticos o, en general, por motivos de sostenibilidad y calidad del medio urbano, cuando los inmuebles formen parte de algún plan, programa o instrumento legal de rehabilitación previamente aprobado cuyo fin sea garantizar la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la reducción de emisiones o inmisiones contaminantes
- actuaciones de regeneración urbana, es decir, desarrolladas en ámbitos urbanos vulnerables, obsoletos o degradados, alcanzando tanto a la urbanización como a los edificios, y teniendo como finalidad el cumplimiento de los principios de cohesión territorial y social, la eficiencia energética y la complejidad funcional al servicio de un medio urbano sostenible.
Los planes, programas y demás instrumentos ordenadores de la rehabilitación de construcciones y edificios pueden hallarse contenidos en planes de ordenación urbanística y también pueden aprobarse de manera independiente.
Las órdenes de rehabilitación
El Ayuntamiento de Mijas puede ordenar la ejecución de obras de mejora en los siguientes casos:
- por motivos turísticos y culturales
- por quedar el inmueble afectado por un programa, plan u otro instrumento legal aprobado y en vigor, que esté dedicado a la rehabilitación de viviendas.
El importe máximo de las obras de mejora ordenadas debe quedar siempre dentro de los límites del deber legal. Las obras ordenadas deben servir a alguna de las siguientes finalidades:
- garantizar derechos reconocidos por Ley a las personas, en especial a las que padezcan alguna discapacidad
- garantizar el cumplimiento de normas legales relacionadas con la seguridad, la adecuación de instalaciones y servicios mínimos, la reducción de emisiones e inmisiones contaminantes y la reducción de los consumos de agua y energía.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Mijas y alrededores
jueves, 3 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (III)
Rehabilitación de edificios en Estepona (III)
Proyectos de reestructuración. Rehabilitación en Suelo No Urbanizable. Carteles informativos. Ocupación y utilización.
Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de reestructuración deben incluir la siguiente documentación específica:
- levantamiento que represente el estado actual del edificio
- descripción fotográfica del edificio en su conjunto, así como de los elementos más relevantes del mismo, en especial de los cerramientos a conservar
- análisis de los aspectos constructivos asociados a los elementos más relevantes, con descripción de las medidas de mantenimiento a adoptar
- detalle pormenorizado de los efectos que la reestructuración causará en los elementos más relevantes del edificio
- datos gráficos que permitan valorar el estado final como resultado de la intervención proyectada.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Las obras e instalaciones que, estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística de Estepona o por algún Plan Especial de desarrollo, sean consecuencia de la rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable pueden obtener autorización mediante licencia municipal, siempre que dicho suelo no se encuentre adscrito a ninguna categoría de especial protección.
Carteles informativos de licencias de rehabilitación
En Estepona, el deber de colocar y mantener el cartel informativo de licencia urbanística alcanza a toda obra o construcción de rehabilitación, de promoción pública o privada, que precise concesión de licencia urbanística o autorización municipal. El formato de cartel que corresponde a las obras de rehabilitación es el DIN A0 en posición vertical.
Licencias de ocupación y de utilización en obras de rehabilitación
Las edificaciones, unidades edificatorias y locales resultantes de obras de rehabilitación en las que se haya modificado los usos edificatorios o la intensidad de los mismos requieren la obtención de licencia de ocupación o utilización.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de inmuebles en Estepona y alrededores
martes, 1 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (II)
Rehabilitación de edificios en Estepona (II)
Documentación específica para obra mayor de rehabilitación. Rehabilitación de viviendas. Reestructuración.
Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de rehabilitación deben incluir la siguiente documentación específica:
- levantamiento del inmueble en su situación actual
- descripción fotográfica del inmueble, con detalle de los elementos más relevantes
- descripción de las afecciones que el proyecto de rehabilitación pueda suponer sobre los elementos más relevantes, detallando el resultado final de la actuación
- relación de usos edificatorios actuales y de los efectos que la rehabilitación del edificio provocará en los mismos
- cuantos datos gráficos puedan ser necesarios para valorar la situación final como resultado de intervención proyectada.
Condiciones en la rehabilitación de edificios de viviendas
Los proyectos para la rehabilitación de edificios de viviendas en los que se justifique razonadamente la imposibilidad de cumplir las condiciones de distribución de dependencias que impone las Normas urbanísticas generales del PGOU de Estepona, debido a condiciones estructurales o de distribución interna, no están obligados a cumplirlas.
Las obras de reestructuración
La Ordenanza sobre concesión de licencias urbanísticas en Estepona define las obras de reestructuración como aquellas consistentes en la renovación de un edificio con alguna de las siguientes finalidades:
- para la adaptación del edificio a nuevas condiciones de uso
- para solventar un grave deterioro funcional.
Las obras de reestructuración suponen la modificación de la configuración arquitectónica del edificio, de su disposición espacial o estructural originaria, aún manteniendo los cerramientos exteriores. Dentro de este tipo de obras se engloba las siguientes:
- las de sustitución completa del sistema estructural
- las que modifican la distribución espacial del inmueble, alterando los elementos determinantes de su organización tipológica
- las de vaciado del edificio, conservando las fachadas exteriores
- otras análogas.
Si las obras de reestructuración de un inmueble integrado en una zona con protección arqueológica cautelada afectan al subsuelo, requerirán la autorización por parte de la Consejería de cultura, como trámite previo para la intervención arqueológica correspondiente.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Estepona y alrededores
lunes, 31 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Fuengirola (II)
La rehabilitación de edificios en Fuengirola (II)
Contenido de los proyectos de rehabilitación. Rehabilitaciones en viviendas.
Por tratarse de proyectos de obras en edificaciones existentes, los proyectos de rehabilitación deben contener:
- descripción fotográfica del edificio, detallando elementos característicos
- detalles pormenorizados de aquellos elementos que sean objeto de reparación, consolidación o sustitución, advirtiendo de posibles alteraciones sobre la tipología del edificio
- datos gráficos que permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas
- documentación gráfica y fotográfica que atestigüe la presencia o ausencia de nidos de especies protegidas, proponiendo, en su caso, de conservación o de alternativas para la renidificación natural o artificial.
Además, los proyectos de rehabilitación deben incluir:
- levantamiento de la edificación en su estado actual
- descripción documental que ayude a ofrecer un marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en las que se construyó el inmueble, de sus características originales y de su evolución
- detalles pormenorizados de los principales elementos a rehabilitar, acompañados, cuando sea posible, de detalles equivalentes pertenecientes al proyecto original
- justificación de las técnicas empleadas en la rehabilitación.
Condiciones en la rehabilitación de viviendas
Siempre que las condicionantes estructurales y de distribución interna lo permitan, los proyectos de rehabilitación de viviendas deben respetar las siguientes condiciones:
- cada vivienda debe disponer al menos de un baño en el que el acceso no se realiza desde la cocina
- cada vivienda debe disponer al menos de un baño en el que el acceso no se realiza desde dormitorios, a no ser que se trate de una vivienda de un solo dormitorio o de una vivienda en la que el número de cuartos de baño iguala al de dormitorios
- si el acceso a un baño se realiza desde el comedor, entre ambas estancias debe disponerse una dependencia intermedia con doble puerta, a no ser que se trate de una vivienda de un solo dormitorio, en cuyo caso el acceso puede ser directo
- cada vivienda debe disponer de lavadero y tendedero, sumando ambos una superficie útil de 2 metros cuadrados como mínimo, si bien el tendedero puede ser mancomunado.
El proyecto de rehabilitación de una vivienda puede resultar exento del cumplimiento de las condiciones listadas si justifica razonablemente la imposibilidad de cumplirlas por condicionantes estructurales o de distribución interna.
Arquitecto Daniel Trujillano
domingo, 30 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Fuengirola (I)
La rehabilitación de edificios en Fuengirola (I)
Definición. Deber de rehabilitar. Fuera de ordenación y fuera de ordenanza. Intervención arqueológica.
Entre los tipos de obras a ejecutar en edificios existentes, las Normas urbanísticas de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Fuengirola incluyen las obras de rehabilitación, entendiendo como tales aquellas intervenciones destinadas a mejorar las condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad, seguridad y ornato del edificio, pudiendo modificar su distribución y/o alterar sus características morfológicas.
El deber de rehabilitar
Los propietarios de edificaciones ejecutadas en Suelo Urbanizable Ordenado, en Suelo Urbano No Consolidado y en Suelo Urbano Consolidado tienen el deber de rehabilitarlas con el fin de que mantengan las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación. Este deber forma parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo.
Edificios fuera de ordenación y fuera de ordenanza
Se permite la ejecución de todo tipo de obras de rehabilitación en aquellos edificios que, siendo conformes con las alineaciones, alturas y usos previstos por el PGOU, resulten disconformes con las condiciones de ocupación o de parcela mínima de las normas particulares de la zona en que estuvieran situados, siempre que:
- su expropiación no esté programada
- su expropiación no sea necesaria para la ejecución de ninguna de las determinaciones del PGOU.
También se permite la rehabilitación de aquellas industrias ubicadas en Suelo Urbano Consolidado que se encuentren en situación de “fuera de ordenación” por razón de su volumen, ocupación o altura, siempre que:
- no esté prevista su expropiación ni su demolición dentro del plazo de cinco años
- se emplacen fuera de ámbitos sujetos a la legislación de protección del Patrimonio histórico
- se mantenga el mismo uso existente a la entrada en vigor del PGOU
- se acredite el cumplimiento de las Normas de protección ambiental.
Asimismo, se permite la ejecución de obras de rehabilitación en edificios calificados como “fuera de ordenanza”.
Intervención arqueológica en obras de rehabilitación
Las obras de rehabilitación localizadas en áreas de protección arqueológica requieren intervención arqueológica cuando pueden afectar a elementos de interés histórico. En particular, requieren intervención arqueológica las obras de rehabilitación de inmuebles presuntamente adosados a restos de cercos o murallas.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Fuengirola y alrededores
jueves, 27 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Marbella (V)
La rehabilitación de edificios en Marbella (V)
Rehabilitación de edificios plurifamiliares. Proyectos de rehabilitación en Suelo No Urbanizable.
Los proyectos de rehabilitación en Marbella que estén destinados a producir inmuebles con tipología plurifamiliar tienen limitado el número máximo de viviendas generadas en las zonas de ordenanza siguientes:
- Núcleo Popular (ZO-NP)
- Plurifamiliar Exenta (ZOB)
- Plurifamiliar en Manzana (ZO-M)
- Centro Histórico (ZO-CH).
En todas las zonas listadas, el número máximo de viviendas que puede generar el proyecto de rehabilitación es el resultado de dividir la edificabilidad total asignada entre 75 metros cuadrados.
Los garajes en proyectos de rehabilitación en zonas CH
En las zonas CH-1 y CH-2, los proyectos rehabilitación pueden disponer garajes-aparcamiento en planta baja siempre que se cumpla las siguientes condiciones:
- dispongan de acceso único
- no ocupen patios y espacios libres de parcela.
Si no se cumple las condiciones listadas los garajes-aparcamiento sólo pueden disponerse en sótanos.
Rehabilitación de equipamientos privados en Suelo No Urbanizable
El Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella permite la implantación de equipamientos privados en Suelo No Urbanizable cuando impliquen la ejecución de proyectos de rehabilitación de edificaciones existentes. Los equipamientos privados se suponen afectos a actividades destinadas a satisfacer necesidades o a mejorar la calidad de vida de la población. Se trata de dotaciones ligadas con el esparcimiento al aire libre y con ocupación de grandes espacios, y caracterizadas por la necesidad o conveniencia de su implantación en el medio rural. Son ejemplos de equipamientos privados:
- los centros asistenciales especiales relacionados con la explotación natural de los recursos
- los centros de educación técnica para la explotación del medio
- los equipamientos sanitarios cuya implantación en el medio rural resulte aconsejable
- los centros ecuestres
- los parques de agua
- otros análogos.
Rehabilitación de hoteles rurales en Suelo No Urbanizable
Un proyecto para la rehabilitación de un edificio existente puede tener por objeto la implantación de un establecimiento hotelero rural en Suelo No Urbanizable, siempre que la parcela en la que se emplaza dicha edificación tenga una superficie superior a tres hectáreas.
Rehabilitación de edificios fuera de ordenación en Suelo No Urbanizable
Los edificios declarados fuera de ordenación en Suelo No Urbanizable pueden ser objeto de proyectos de rehabilitación siempre que fuesen construidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (20/01/2003) y contando con las licencias y autorizaciones pertinentes conforme al régimen jurídico urbanístico anteriormente vigente.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores
Proyectos de rehabilitación en Marbella (IV)
La rehabilitación de edificios en Marbella (IV)
Zona CH. Catálogo exterior. Conjuntos de interés. Arquitectura turística-hotelera. Recinto intramuros.
En intervenciones de rehabilitación en la zona de ordenanzas CH, previamente a la solicitud de licencia se debe presentar la siguiente documentación:
- la documentación técnica necesaria para identificar los valores históricos y/o arquitectónicos de la edificación
- una propuesta de intervención definida a nivel de estudio previo, justificando la coherencia con los valores identificados, así como el cumplimiento de los parámetros de la ordenanza CH-1, en especial la compatibilidad de los usos previstos en las obras y el número máximo de viviendas.
Los parámetros que resulten contradictorios con el criterio de conservación de la edificación no serán de obligado cumplimiento.
Rehabilitación en el Catálogo exterior al centro histórico
En los casos de rehabilitación de edificios pertenecientes al Catálogo exterior al centro histórico de Marbella no son de aplicación las exigencias dimensionales establecidas en las Condiciones generales de edificación. En cambio, sí son de aplicación las normas relativas a los deberes de rehabilitación del patrimonio protegido, así como las de declaración de ruina.
Rehabilitación en los Conjuntos de interés de Marbella
En las edificaciones protegidas existentes tanto en el interior del Conjunto de interés patrimonial como en los Conjuntos urbanos de interés tipológico se permite las siguientes intervenciones de rehabilitación:
- si el edificio se encuentra catalogado individualmente, se permite las obras de rehabilitación conforme al alcance de la intervención permitida en la ficha que corresponda
- si la edificación no está catalogada individualmente, se permite ejecutar obras de rehabilitación o no ser que proceda la demolición.
Rehabilitación de edificaciones catalogadas de la arquitectura turística-hotelera
En las edificaciones catalogadas de la arquitectura turística-hotelera de Marbella se permite con carácter ordinario las obras de rehabilitación de instalaciones hoteleras existentes que tengan como finalidad:
- la adecuación a los requisitos impuestos por la normativa sectorial
- la mejora o modernización.
En cualquier caso, las intervenciones deben salvaguardar los valores específicos del inmueble.
Rehabilitaciones en el Recinto intramuros
En el Recinto intramuros de Marbella, si una intervención de rehabilitación implica operaciones de movimiento de tierras, dichas operaciones requieren control arqueológico.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Marbella y alrededores
miércoles, 26 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Marbella (III)
La rehabilitación de edificios en Marbella (III)
Rehabilitación de inmuebles protegidos y de edificaciones ruinosas
Las Normas generales de edificación que forman parte del documento de modificación de la Normativa urbanística de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella definen las obras de rehabilitación como aquellas obras de edificación tendentes a mantener el patrimonio edificado. Las intervenciones de rehabilitación pueden modificar la organización general, la distribución del edificio y la estructura arquitectónica, pero siempre manteniendo los elementos de valor y las características esenciales de la edificación. Pueden incluir demoliciones que no afecten a elementos o espacios catalogados, y su sustitución por nuevos elementos, dentro de los parámetros permitidos por las condiciones de edificabilidad de la zona. Deben mantener la fachada, aunque se puede ejecutar pequeños retoques en la misma si la composición lo exige. También deben mantener la disposición de los forjados en la primera crujía y el tipo de cubierta. Si el edificio pertenece a alguna tipología protegible, las obras de rehabilitación deben respetar los elementos definidores de la misma, de acuerdo con las condiciones particulares de zona.
Rehabilitación de inmuebles protegidos en la zona Z-CH 1
En la subzona CH-1, correspondiente al Centro histórico de Marbella y al Ensanche tradicional, el régimen de protección de inmuebles catalogados permite las siguientes intervenciones de rehabilitación:
- en inmuebles catalogados con Nivel 2, se puede admitir intervenciones de rehabilitación que no se localicen en ámbitos singulares de protección cautelar, previa acreditación de que la intervención propuesta respeta los valores específicos del edificio y garantiza la conservación de la fachada, de la primera crujía y de la organización interna
- en los inmuebles catalogados con Nivel 3, las obras de rehabilitación se admiten con carácter general.
Rehabilitación de edificios ruinosos
Tras la declaración de ruina de un inmueble, si el propietario opta por la rehabilitación debe solicitar la licencia correspondiente dentro del plazo impuesto en la declaración. Tras la obtención de la licencia, el inicio de las obras de rehabilitación debe producirse antes de que transcurran cuatro meses, aunque puede obtenerse una prórroga de dos meses más debido a causas justificadas.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores
Proyectos de rehabilitación en Marbella (II)
La rehabilitación de edificios en Marbella (II)
Órdenes de ejecución. Ruina en edificios protegidos. Ayudas públicas.
La Administración urbanística municipal de Marbella, de oficio o a instancia de cualquier interesado, tiene la potestad de dictar órdenes de ejecución de obras de rehabilitación de edificios y construcciones. Dichas órdenes pueden venir motivadas por:
- el deterioro del inmueble, que ha llegado a mermar las condiciones necesarias para su uso efectivo legítimo
- la necesidad de restituir algún aspecto originario del inmueble.
Las órdenes de ejecución otorgan un plazo para que se proceda a la ejecución de las obras de rehabilitación, determinado en función de la magnitud de dichas obras, pero nunca superior a un año, aunque se puede obtener prórrogas por causas debidamente justificadas. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución de obras de rehabilitación habilita a la Administración para adoptar cualquiera entre las siguientes medidas:
- la ejecución subsidiaria, que irá a costa del obligado hasta el límite del deber normal de conservación
- la aplicación de hasta diez multas coercitivas
- la expropiación del inmueble
- la colocación de la edificación en situación de ejecución por sustitución mediante el correspondiente concurso.
Órdenes de ejecución por ruina en edificios protegidos
Si un edificio protegido está sometido a rehabilitación forzosa y se declara en estado de ruina, la Administración puede ordenar la ejecución de obras de rehabilitación. Si el propietario no presenta el proyecto de intervención correspondiente o bien no inicia las obras dentro de los plazos que se le otorgan en la orden, la Administración puede acordar la ejecución subsidiaria de cuantas obras resulten imprescindibles a fin de mantener la estabilidad, declarando el incumplimiento del deber de rehabilitar y procediendo a la sustitución del propietario incumplidor para acometer la rehabilitación definitiva mediante agente rehabilitador.
Ayudas públicas a la rehabilitación
Si un edificio no catalogado precisa obras de rehabilitación y existen razones de interés general que aconsejan la conservación, la Administración urbanística municipal de Marbella tiene la facultad de, previo acuerdo con el titular del inmueble, establecer ayudas públicas dirigidas a financiar el coste de ejecución de las obras en la medida en que exceda los límites del deber normal de conservación. Si el edificio que precisa las obras de rehabilitación está catalogado, el titular tiene derecho a una ayuda económica equivalente al importe del exceso del coste de las obras sobre el contenido económico normal del deber de conservación, a no ser que se trate de un caso de incumplimiento por parte del propietario y en el que la Administración haya optado por la expropiación o por la sustitución.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Marbella y alrededores
martes, 25 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Marbella (I)
La rehabilitación de edificios en Marbella (I)
Deber de rehabilitación. Incumplimiento de órdenes.
Dentro del régimen general de deberes que las normas urbanísticas del vigente PGOU de Marbella imponen a los propietarios de toda clase de construcciones se encuentra el deber de realizar en las edificaciones existentes los trabajos de rehabilitación que necesiten, hasta donde alcance el deber legal de conservación.
El deber de rehabilitación en Marbella
En Marbella, el deber de rehabilitación es exigible a los propietarios de edificios afectados por cualquiera entre las siguientes circunstancias:
- inclusión en el Catálogo de protección del Plan General de Marbella, o en el de instrumentos que desarrollen o complementen el PGOU
- inclusión en un Área de rehabilitación, con previsión de rehabilitación forzosa contemplada en planeamiento especial
- sometimiento a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el correspondiente planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia o no de la catalogación
- sujeción a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.
El deber de rehabilitación se refiere a las obras mínimas exigibles para garantizar la satisfacción de las siguientes finalidades:
- asegurar la estabilidad, la durabilidad, el funcionamiento y las condiciones higiénicas del inmueble
- mantener o recuperar el interés tipológico, histórico y morfológico de los elementos más significativos.
Las obras de rehabilitación deben ejecutarse a costa de los propietarios, siempre que estén contenidas dentro del límite del deber de conservación que les corresponde. Si el coste excede dicho límite, la diferencia debe sufragarse con cargo a fondos de la entidad que ordene la intervención, y la Orden de rehabilitación debe contener el otorgamiento de las ayudas públicas que sean necesarias.
Incumplimiento de Órdenes de rehabilitación
En Marbella, el incumplimiento de una Orden de rehabilitación puede dar lugar a la adopción de las siguientes medidas:
- la ejecución subsidiaria de las obras
- la imposición de sanciones
- la expropiación forzosa, cuando resulte legítima para garantizar la conservación de los valores del inmueble o la ejecución de la rehabilitación
- la colocación en situación de venta forzosa para la ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de edificios en Marbella y alrededores
Proyectos de rehabilitación en Málaga (II)
La rehabilitación de edificios en Málaga (II)
Obras de rehabilitación. Rehabilitación forzosa. Patrimonio municipal.
Entre los tipos especiales de licencias urbanísticas que define el PGOU de Málaga se encuentran las licencias de obras de edificación. Las licencias de edificación autorizan, entre otras, las obras en edificios existentes, que son aquellas que se ejecutan sin alterar la posición de los planos de fachada y de cubierta, es decir, sin modificar el volumen de la edificación. Entre las obras en edificios existentes se encuentran las obras de rehabilitación, que tienen por objeto la puesta del edificio en condiciones adecuadas de uso, conservando las características tipológicas, estructurales y ornamentales.
Las órdenes de rehabilitación forzosa
Las obras de rehabilitación forzosa tienen como objetivos:
- asegurar la estabilidad, la durabilidad, el funcionamiento y las condiciones higiénicas de los edificios
- recuperar o mantener el interés tipológico, histórico y morfológico de sus elementos más significativos.
Las órdenes de rehabilitación se refieren a las obras mínimas exigibles para garantizar la satisfacción de dichos objetivos. El incumplimiento de una orden de rehabilitación puede dar lugar a las siguientes consecuencias:
- la ejecución subsidiaria de las obras
- la imposición de multas coercitivas
- la imposición de sanciones
- la expropiación forzosa del inmueble, por incumplimiento de la función social de la propiedad
- la colocación del inmueble en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución mediante el correspondiente concurso.
Las obras de rehabilitación deben ejecutarse a costa de los propietarios siempre que su coste esté contenido dentro del límite del deber de conservación. Si las obras sobrepasan el coste que el titular está obligado a soportar, la diferencia debe sufragarse con cargo a la entidad que ordene la rehabilitación, y la orden debe contener el otorgamiento de las ayudas públicas correspondientes.
La rehabilitación y el Patrimonio municipal del suelo
Entre los posibles destinos en los que se puede emplear los ingresos y recursos derivados de la gestión del Patrimonio municipal del suelo están los siguientes:
- la rehabilitación de edificios propiedad de las administraciones públicas en la ciudad consolidada
- actuaciones particulares para la rehabilitación de edificaciones del centro de Málaga y de otros barrios históricos que sean ciudad consolidada
- actuaciones particulares de rehabilitación de edificaciones en barriadas degradadas sobre las que el Ayuntamiento de Málaga -u otro organismo público- establezca una actuación general
- la rehabilitación de monumentos o edificios con algún grado de protección arquitectónica, ya sea mediante ejecución directa (si son de propiedad pública) o mediante subvenciones o ayudas (en los de propiedad privada), en zonas degradadas o en la ciudad consolidada.
Daniel Trujillano, arquitecto
lunes, 24 de marzo de 2014
Proyectos de rehabilitación en Málaga (I)
La rehabilitación de edificios en Málaga (I)
El deber de rehabilitación. Edificios ruinosos. Rehabilitación integral.
El texto del vigente PGOU de Málaga impone el deber de rehabilitación a los propietarios de los siguientes tipos de edificaciones:
- inmuebles incluidos en catálogos de protección pertenecientes al PGOU o a los instrumentos que desarrollan o complementan el PGOU
- inmuebles incluidos en un Área de rehabilitación y cuya rehabilitación forzosa haya quedado prevista en un planeamiento especial
- edificios sometidos a régimen de protección cautelar en espera de que se desarrolle el planeamiento especial de desarrollo que determine la pertinencia de su catalogación
- edificios sujetos a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen especial de protección
- edificios declarados en situación legal de ruina urbanística, cuando el propietario haya optado por la completa rehabilitación.
Rehabilitación de edificios ruinosos
De acuerdo con la vigente Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la rehabilitación del mismo, si así lo solicita y asegura el mantenimiento de las condiciones de seguridad. Para ejercer ese derecho, una vez declarada la ruina y si el edificio no está ocupado, el propietario dispondrá de tres meses para solicitar la oportuna licencia municipal de rehabilitación. Si el inmueble está ocupado, deberá resolver previamente los contratos, contándose los tres meses de plazo para solicitar licencia a partir de la fecha de deshaucio.
Rehabilitación integral
En Málaga, se considera obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales del edificio. La ejecución de obras de rehabilitación integral requiere la obtención de las correspondientes licencias de obras y de primera ocupación. La obtención de ambas licencias tiene los mismos efectos que la realización de una Inspección Técnica del Edificio con resultado favorable. A los efectos de determinar los plazos para la presentación de informes de ITE, un edificio que ha sido objeto de una intervención de rehabilitación integral se considera un edificio nuevo, con lo que la antigüedad se computa a partir de la fecha del final de las obras ejecutadas.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Para la autorización de obras de rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable, tanto el inmueble como los usos deben respetar la legalidad urbanística. Además, las actuaciones deben estar expresamente permitidas por el PGOU de Málaga. La transformación radical de la construcción existente conlleva la necesidad de un nuevo proceso de autorización con los mismos requisitos que la nueva implantación. En cualquier caso, son necesarias las autorizaciones, informes y actuaciones administrativas previstas por las legislaciones sectoriales.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Málaga y provincia
Ayudas para rehabilitación en Andalucía
Ayudas para la rehabilitación de edificios en Andalucía
Destinatarios. Contenido. Plazo de presentación de solicitudes.
En Andalucía, las ayudas a la rehabilitación deben tramitarse de acuerdo con el procedimiento establecido al efecto por la Consejería de fomento y vivienda de la Junta de Andalucía.
Destinatarios de las ayudas
Las ayudas del Programa de rehabilitación van dirigidas a los siguientes destinatarios:
- comunidades de propietarios en las que los ingresos anuales de, al menos, el 50 por ciento de los propietarios no superen la cantidad resultante de multiplicar el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) por 2,5
- propietarios de inmuebles en régimen de alquiler en los que la suma del número de viviendas desocupadas más el número de las alquiladas a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM alcance el 50 por ciento del número total de viviendas del edificio.
Para poder obtener las ayudas, el presupuesto protegible (presupuesto de ejecución material de las obras) no puede superar los 10.000 euros por vivienda, a no ser que se trate de obras de adecuación estructural, en cuyo caso puede llegar hasta 14.000 euros.
Contenido de las ayudas
Los beneficiarios del Programa andaluz de rehabilitación de edificios perciben:
- asistencia técnica para la redacción de los proyectos o documentos técnicos precisos, así como para la dirección de las obras
- una subvención de cuantía equivalente al 75 por ciento del presupuesto protegible, lo cual equivale a un máximo de 7.500 euros por vivienda, o de 10.500 euros si las obras son de adecuación estructural
- además, el beneficiario puede solicitar un préstamo cualificado por la parte del presupuesto protegible que quede por cubrir, siempre que los ingresos anuales no superen la cantidad resultante de multiplicar el IPREM por 5,5.
Plazo de presentación de solicitudes
La presentación de solicitudes para acceder al Programa de rehabilitación de edificios está sujeta a convocatoria pública, la cual debe ser convocada mediante Orden de la Consejería de fomento y vivienda de la Junta de Andalucía. El plazo máximo para la presentación de solicitudes se determina en la Orden.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos para la rehabilitación de edificios en Andalucía
domingo, 23 de marzo de 2014
Ayudas estatales para rehabilitación (II)
Ayudas para la rehabilitación de inmuebles en España (II)
Préstamos cualificados y subvenciones. Tramitación de las ayudas.
Las ayudas a la rehabilitación pueden consistir en préstamos cualificados, con las siguientes particularidades:
- el préstamo puede alcanzar la totalidad del presupuesto protegido
- en la rehabilitación de edificios, el plazo máximo de amortización es de 20 años, con un periodo de carencia de 3 años
- en la rehabilitación de viviendas, el plazo máximo de amortización es de 10 años, con un periodo de carencia de 1 año.
El Ministerio de vivienda puede subsidiar el préstamo cualificado para la rehabilitación de edificios en un 20 por ciento de la cuota del préstamo en el caso de propietarios o arrendatarios cuyos ingresos familiares no superen la cantidad resultante de multiplicar el SMI por 5,5. El límite a los ingresos familiares no se aplica en el caso de propietarios de viviendas arrendadas con contrato sujeto a prórroga forzosa y celebrado antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Subvenciones para rehabilitación de inmuebles
En rehabilitaciones de edificios, el Ministerio de vivienda otorga subvenciones de hasta 1.240 euros por vivienda, aunque el importe puede ser mayor si se da alguna de las siguientes circunstancias:
- si los ingresos son inferiores a la cantidad resultante de multiplicar el SMI por 3,5, la subvención máxima por vivienda será de 3.100 euros
- si, además de ser los ingresos inferiores a 3,5 veces el SMI, el titular tiene más de 65 años, la subvención máxima será de 3.410 euros
- si el titular es arrendador sujeto a prórroga forzosa, 3.720 euros.
Subvenciones para rehabilitación de viviendas
En rehabilitaciones de viviendas, el Ministerio de vivienda subvenciona el 25 % del presupuesto protegido, hasta un máximo de 2.480 €. La cuantía puede ser mayor si se da alguna de las siguientes circunstancias:
- si la edad del titular supera los 65 años, la subvención será del 35 %, con un máximo de 3.100 €
- si el titular es arrendador sujeto a prórroga forzosa, la subvención será también del 35 %, pero con un máximo de 3.410 €.
Tramitación de las ayudas para rehabilitación de edificios
La potestad para reconocer el derecho a recibir las ayudas a la rehabilitación recae en la Comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble. Las solicitudes deben dirigirse al órgano competente en materia de vivienda de dicha Comunidad, y tramitarse de acuerdo con el procedimiento establecido por la misma.
Daniel Trujillano, arquitecto
sábado, 22 de marzo de 2014
Ayudas estatales para rehabilitación (I)
Ayudas para la rehabilitación de inmuebles en España (I)
Intervenciones cubiertas por las ayudas. Requisitos de los inmuebles.
El Ministerio de fomento concede actualmente ayudas para la rehabilitación de viviendas en España, entendiendo como rehabilitación:
- la adecuación funcional y estructural de los edificios dedicados a viviendas
- la adecuación del estado de habitabilidad de las viviendas.
Actuaciones cubiertas por las ayudas
Las ayudas están disponibles para intervenciones cuyo fin se encuentre entre los siguientes:
- garantizar la seguridad estructural del edificio
- proporcionar al edificio condiciones suficientes de acceso, estanqueidad, aislamiento térmico y/o aislamiento acústico
- garantizar el suministro de los servicios de abastecimiento de agua, gas, electricidad, telefonía, etc.
- garantizar la ventilación de las viviendas y la correcta evacuación de aguas residuales
- alcanzar valores aceptables de superficie útil en las viviendas, de acuerdo con el planeamiento urbanístico aplicable y hasta un límite de 120 metros cuadrados útiles en cada vivienda
- conseguir una distribución interior aceptable
- proporcionar a las viviendas una correcta iluminación natural
- reducir el consumo energético
- adaptar a la normativa vigente las instalaciones de abastecimiento de agua, gas, electricidad, protección contra incendios y/o saneamiento
- suprimir barreras arquitectónicas.
Requisitos de los inmuebles
Los requisitos que deben cumplirse en los inmuebles para que se pueda percibir ayudas a la rehabilitación son los siguientes:
- el edificio debe tener, al menos, 15 años de antigüedad, a no ser que la intervención a realizar esté destinada a suprimir barreras arquitectónicas o a adaptar instalaciones a la normativa técnica vigente, en cuyo caso la antigüedad podrá ser menor
- el edificio debe ser adecuado estructural y funcionalmente, o bien debe alcanzar dicha adecuación tras la intervención a realizar
- la superficie útil destinada a vivienda debe ser, al menos, el 60 por ciento de la superficie útil total del edificio, sin contar la planta baja, si es que no está destinada a vivienda
- si la intervención modifica la superficie útil destinada a viviendas, ninguna de ellas debe llegar a superar los 120 metros cuadrados útiles.
Requisitos de los destinatarios de ayudas a la rehabilitación
Los destinatarios de las ayudas son:
- los usuarios de las viviendas, ya sean propietarios legítimos o bien arrendatarios, siempre que los ingresos familiares no superen la cantidad resultante de multiplicar el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) por 3,5
- las comunidades de propietarios, siempre que los ingresos familiares de, al menos, el 60 por ciento de los usuarios de las viviendas, sean inferiores a la cantidad resultante de multiplicar el SMI por 5,5.
Daniel Trujillano, arquitecto
miércoles, 19 de marzo de 2014
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (III)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (III)
Realojamiento y retorno. Facultades. Convenios de financiación.
Los arrendatarios de viviendas que, a consecuencia de la ejecución de obras de rehabilitación, no puedan hacer uso de las mismas, tienen derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato de arrendamiento. En el caso de que la intervención de rehabilitación modifique las superficies de las viviendas, para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario debe acabar proporcionando una nueva vivienda cuya superficie deberá cumplir las siguientes condiciones:
- no debe ser inferior al 50 % de la superficie que ocupaba el arrendatario
- no debe ser inferior a 90 metros cuadrados, o a la superficie que tuviese la vivienda anterior, en el caso de que dicha vivienda no alcanzase los 90 metros cuadrados.
En todo caso, la nueva vivienda deberá tener características análogas a la anterior, y tendrá que estar ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio rehabilitado.
Facultades de los sujetos legitimados para rehabilitar
La Ley 8/2013 reconoce las siguientes facultades para los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria:
- actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para aquellas operaciones crediticias relacionadas con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación
- constituir un fondo de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrá cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras
- otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.
Convenios para la financiación de actuaciones de rehabilitación
Los sujetos legitimados para participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria pueden celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos y convenios:
- contrato de cesión de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado, a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios
- contrato de permuta o cesión de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura
- contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado, a cambio de pago por el arrendatario o cesionario de impuestos, tasas, cuotas y obras de rehabilitación
- convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de rehabilitación de inmuebles en España
Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (II)
La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (II)
Modificaciones en el CTE. Actuaciones edificatorias en el medio urbano. Iniciativa.
La Ley 8/2013 modifica el Código Técnico de la Edificación (CTE), con el objeto de resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación. Entre dichas modificaciones destacan:
- las que tratan de eliminar aquellas definiciones relacionadas con obras de rehabilitación que actualmente inducen a error
- la inclusión de criterios de flexibilidad y no empeoramiento en la aplicación del Código Técnico a las intervenciones en edificios existentes
- el deber de declarar el nivel de prestaciones alcanzado y las condiciones de uso y mantenimiento derivadas de la intervención.
Las actuaciones edificatorias
La Ley 8/2013 añade a las actuaciones de transformación urbanística las denominadas “actuaciones edificatorias”, entre las que se incluye las de rehabilitación edificatoria. En este contexto se entiende que las actuaciones de rehabilitación edificatoria son las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los que no concurren los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística.
Las actuaciones sobre el medio urbano
Entre las denominadas “actuaciones sobre el medio urbano” se encuentra aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria que vengan motivadas por situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de seguridad, funcionalidad o habitabilidad de las edificaciones. Las Administraciones Públicas deben adoptar medidas que aseguren la realización de las actuaciones de rehabilitación edificatoria que sean precisas y, en su caso, deben formular y ejecutar los instrumentos que las establezcan. Deben ser prioritarias las medidas que procedan para:
- eliminar situaciones de infravivienda
- garantizar la seguridad, habitabilidad, salubridad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía.
La iniciativa en actuaciones de rehabilitación
La iniciativa para plantear la ordenación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria puede partir de:
- las Administraciones Públicas
- las entidades públicas dependientes de Administraciones Públicas o adscritas a las mismas
- los propietarios individuales
- las comunidades de propietarios
- las asociaciones de comunidades de propietarios
- las cooperativas de vivienda compuestas al efecto
- los titulares de derechos de aprovechamiento o de derechos reales
- las entidades, empresas o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.
Daniel Trujillano, arquitecto
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