jueves, 10 de abril de 2014
PD01. Rehabilitación de edificios en la Ley 8/2013
http://www.arquitectotrujillano.com/rehabilitacion/home.html
Proyectos de rehabilitación de edificios en España
martes, 8 de abril de 2014
lunes, 7 de abril de 2014
El proyecto de rehabilitación en Torremolinos
Rehabilitación de edificaciones en Torremolinos
Rehabilitación de edificios e ITE. La división horizontal en hoteles.
De acuerdo con la vigente Ordenanza número 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones, cuando un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) recoja entre sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación en la edificación o construcción, el informe deberá incluir el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos los permisos y las licencias oportunas.
Rehabilitación integral e ITE
La Ordenanza número 54 define las obras de rehabilitación integral como aquellas que afectan a la generalidad de los elementos estructurales. En los edificios sometidos a obras de rehabilitación integral, las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación sirven de justificación y tienen los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable. A efectos de la ordenanza, la edad de la edificación puede entenderse como el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de rehabilitación integral.
Rehabilitación de hoteles con división horizontal
En Torremolinos, si se proyecta la rehabilitación de un edificio emplazado en una parcela calificada como H por el PGOU y al mismo tiempo se pretende la división horizontal del inmueble, la solicitud de licencia de obra correspondiente deberá presentarse junto con la siguiente documentación:
- la documentación técnica exigible
- acreditación de la titularidad de la edificación
- documentación acreditativa de que el uso que se dará al inmueble será exclusivamente hotelero, incluyendo la escritura pública correspondiente en la que constará que el uso hotelero tendrá una duración mínima de 25 años contados a partir de la fecha de inscripción en el Registro de la propiedad de la División horizontal.
La titularidad de cada uno de los elementos privativos o fincas resultantes de la división horizontal deberá atribuir a cada uno de los mismos el derecho inseparable a recibir el servicio hotelero que se prestará en el inmueble. En todo caso, la administración y explotación del inmueble deberán corresponder a un único titular, caso de separación entre propiedad y explotación.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Torremolinos
viernes, 4 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación en Mijas (II)
Rehabilitación de edificios en Mijas (II)
Rehabilitación, ITE y ruina
En Mijas, un edificio que haya sido sometido a obras de rehabilitación integral, obteniendo las correspondientes licencias de obra y de primera ocupación o utilización, se verá exento de la obligación de realizar su Inspección Técnica, puesto que el conjunto de ambas licencias produce los mismos efectos que un informe de ITE con resultado favorable. Se entiende por obras de rehabilitación integral las que afectan a la generalidad de los elementos estructurales de la construcción o edificación. Tras la ejecución de una rehabilitación integral, el cómputo de la antigüedad del edificio a efectos de la determinación de plazos para la presentación de sucesivos informes de ITE se podrá considerar desde la fecha de terminación total de la intervención.
Rehabilitación recomendada por un informe de ITE
En Mijas, un informe de Inspección Técnica de la Edificación (ITE) puede concluir recomendando la ejecución de obras de rehabilitación, lo cual siempre implicará la necesidad de adjuntar el Compromiso de ejecución de las obras una vez obtenidos los permisos y las licencias requeridos. Tras la ejecución de las obras de rehabilitación recomendadas se deberá aportar la siguiente documentación:
- si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra mayor, Certificado final de obras o, en su defecto, un nuevo informe de ITE suscrito con fecha posterior a la finalización de las obras
- si la intervención se ejecuta al amparo de una licencia de obra menor, una comunicación de la finalización de las obras.
La rehabilitación y los Expedientes contradictorios de ruina
En Mijas, la resolución de un procedimiento de ruina debe pronunciarse según las siguientes opciones:
- declarar el estado de ruina, requiriendo al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación del edificio, a no ser que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se señalará los plazos en los que se deberá proceder a la rehabilitación, así como las medidas de seguridad que se deberá adoptar
- declarar que no hay situación de ruina, determinando las obras de rehabilitación que puedan resultar necesarias en función del dictamen pericial emitido por los servicios técnicos municipales.
El incumplimiento de los plazos asignados para la rehabilitación del edificio tras la declaración de ruina constituye infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, en cuyo paso pasará a considerarse infracción leve.
Rehabilitación de edificios catalogados en estado de ruina
Si el estado de ruina sobreviene en un edificio catalogado, el Ayuntamiento de Mijas podrá convenir con el propietario del mismo los términos de la rehabilitación definitiva. Si no se alcanza ningún acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar por:
- ordenar las obras de rehabilitación, otorgando simultáneamente la ayuda económica pertinente si la hubiere de acuerdo con las normas reguladoras aplicables, o bien
- sustituir al propietario incumplidor.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Mijas y alrededores
Proyectos de rehabilitación en Mijas (I)
Rehabilitación de edificios en Mijas (I)
Ordenanza de rehabilitación. Órdenes municipales.
Según el Texto Refundido de la Ley del Suelo, el derecho de propiedad de las construcciones y edificaciones comprende el deber de realizar los trabajos de rehabilitación que sean necesarios hasta donde alcance el deber legal de conservación, con el fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
La ordenanza de rehabilitación en Mijas
La Ordenanza urbanística sobre conservación y rehabilitación de las edificaciones en el término municipal de Mijas asocia al término “rehabilitación” las siguientes definiciones:
- actuaciones de conservación, entendiendo como tales las reparaciones y obras necesarias para mantener el inmueble en aquellas condiciones de seguridad, habitabilidad, salubridad, ornato y accesibilidad que resulten exigibles en los términos establecidos en la legislación aplicable
- actuaciones de mejora, entendiendo como tales las que se ejecuten por motivos culturales o turísticos o, en general, por motivos de sostenibilidad y calidad del medio urbano, cuando los inmuebles formen parte de algún plan, programa o instrumento legal de rehabilitación previamente aprobado cuyo fin sea garantizar la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la reducción de emisiones o inmisiones contaminantes
- actuaciones de regeneración urbana, es decir, desarrolladas en ámbitos urbanos vulnerables, obsoletos o degradados, alcanzando tanto a la urbanización como a los edificios, y teniendo como finalidad el cumplimiento de los principios de cohesión territorial y social, la eficiencia energética y la complejidad funcional al servicio de un medio urbano sostenible.
Los planes, programas y demás instrumentos ordenadores de la rehabilitación de construcciones y edificios pueden hallarse contenidos en planes de ordenación urbanística y también pueden aprobarse de manera independiente.
Las órdenes de rehabilitación
El Ayuntamiento de Mijas puede ordenar la ejecución de obras de mejora en los siguientes casos:
- por motivos turísticos y culturales
- por quedar el inmueble afectado por un programa, plan u otro instrumento legal aprobado y en vigor, que esté dedicado a la rehabilitación de viviendas.
El importe máximo de las obras de mejora ordenadas debe quedar siempre dentro de los límites del deber legal. Las obras ordenadas deben servir a alguna de las siguientes finalidades:
- garantizar derechos reconocidos por Ley a las personas, en especial a las que padezcan alguna discapacidad
- garantizar el cumplimiento de normas legales relacionadas con la seguridad, la adecuación de instalaciones y servicios mínimos, la reducción de emisiones e inmisiones contaminantes y la reducción de los consumos de agua y energía.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificios en Mijas y alrededores
jueves, 3 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (III)
Rehabilitación de edificios en Estepona (III)
Proyectos de reestructuración. Rehabilitación en Suelo No Urbanizable. Carteles informativos. Ocupación y utilización.
Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de reestructuración deben incluir la siguiente documentación específica:
- levantamiento que represente el estado actual del edificio
- descripción fotográfica del edificio en su conjunto, así como de los elementos más relevantes del mismo, en especial de los cerramientos a conservar
- análisis de los aspectos constructivos asociados a los elementos más relevantes, con descripción de las medidas de mantenimiento a adoptar
- detalle pormenorizado de los efectos que la reestructuración causará en los elementos más relevantes del edificio
- datos gráficos que permitan valorar el estado final como resultado de la intervención proyectada.
Rehabilitaciones en Suelo No Urbanizable
Las obras e instalaciones que, estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística de Estepona o por algún Plan Especial de desarrollo, sean consecuencia de la rehabilitación de edificaciones o construcciones existentes en Suelo No Urbanizable pueden obtener autorización mediante licencia municipal, siempre que dicho suelo no se encuentre adscrito a ninguna categoría de especial protección.
Carteles informativos de licencias de rehabilitación
En Estepona, el deber de colocar y mantener el cartel informativo de licencia urbanística alcanza a toda obra o construcción de rehabilitación, de promoción pública o privada, que precise concesión de licencia urbanística o autorización municipal. El formato de cartel que corresponde a las obras de rehabilitación es el DIN A0 en posición vertical.
Licencias de ocupación y de utilización en obras de rehabilitación
Las edificaciones, unidades edificatorias y locales resultantes de obras de rehabilitación en las que se haya modificado los usos edificatorios o la intensidad de los mismos requieren la obtención de licencia de ocupación o utilización.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de inmuebles en Estepona y alrededores
martes, 1 de abril de 2014
Proyectos de rehabilitación de edificios en Estepona (II)
Rehabilitación de edificios en Estepona (II)
Documentación específica para obra mayor de rehabilitación. Rehabilitación de viviendas. Reestructuración.
Los Proyectos Básicos que deben acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de rehabilitación deben incluir la siguiente documentación específica:
- levantamiento del inmueble en su situación actual
- descripción fotográfica del inmueble, con detalle de los elementos más relevantes
- descripción de las afecciones que el proyecto de rehabilitación pueda suponer sobre los elementos más relevantes, detallando el resultado final de la actuación
- relación de usos edificatorios actuales y de los efectos que la rehabilitación del edificio provocará en los mismos
- cuantos datos gráficos puedan ser necesarios para valorar la situación final como resultado de intervención proyectada.
Condiciones en la rehabilitación de edificios de viviendas
Los proyectos para la rehabilitación de edificios de viviendas en los que se justifique razonadamente la imposibilidad de cumplir las condiciones de distribución de dependencias que impone las Normas urbanísticas generales del PGOU de Estepona, debido a condiciones estructurales o de distribución interna, no están obligados a cumplirlas.
Las obras de reestructuración
La Ordenanza sobre concesión de licencias urbanísticas en Estepona define las obras de reestructuración como aquellas consistentes en la renovación de un edificio con alguna de las siguientes finalidades:
- para la adaptación del edificio a nuevas condiciones de uso
- para solventar un grave deterioro funcional.
Las obras de reestructuración suponen la modificación de la configuración arquitectónica del edificio, de su disposición espacial o estructural originaria, aún manteniendo los cerramientos exteriores. Dentro de este tipo de obras se engloba las siguientes:
- las de sustitución completa del sistema estructural
- las que modifican la distribución espacial del inmueble, alterando los elementos determinantes de su organización tipológica
- las de vaciado del edificio, conservando las fachadas exteriores
- otras análogas.
Si las obras de reestructuración de un inmueble integrado en una zona con protección arqueológica cautelada afectan al subsuelo, requerirán la autorización por parte de la Consejería de cultura, como trámite previo para la intervención arqueológica correspondiente.
Arquitecto Daniel Trujillano
Proyectos de rehabilitación de edificaciones en Estepona y alrededores
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