Los expedientes de ruina en Olvera

La ruina urbanística en Olvera

Inscripción en el registro. Requerimiento para la edificación.

El pasado día 3 de enero de 2012 fue publicada y entró en vigor la Ordenanza reguladora del Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas del Ayuntamiento de Olvera. Entre los inmuebles que son susceptibles de inscripción en el registro están aquellos que, radicando en el término municipal de Olvera, han sido declarados en ruina, previa tramitación del expediente administrativo correspondiente. El registro es de carácter público por lo que los ciudadanos de Olvera ostentan derecho a que se le manifiesten los libros o a obtener certificación de su contenido.

Inscripción de edificaciones ruinosas

La declaración legal de ruina urbanística con incumplimiento del deber de conservación comporta la inclusión de la construcción o edificación en el Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas por ministerio de Ley. Tras la inscripción, deberá colocarse en algún lugar visible de la finca una señal indicativa de la inclusión en el registro.

Requerimiento para la edificación

Si una edificación es declarada en situación legal de ruina, tras la inclusión en el Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas, el Ayuntamiento de Olvera procederá, de oficio o a instancias de parte, a requerir al propietario para que cumpla su deber de edificación antes de que transcurra el plazo máximo de un año.

Comunicación al Registro de la propiedad

Se remitirá al Registro de la propiedad un certificado que incluirá el acuerdo de inscripción de la finca en el  Registro municipal de edificaciones deficientes y ruinosas, solicitando expresamente la práctica de la nota al margen.

Los expedientes de ruina en Málaga (III)

La ruina urbanística en Málaga (III)

Rehabilitación o declaración de ruina. Consecuencias.

Antes de declarar la ruina de una edificación en Málaga, el Alcalde puede optar por ordenar la rehabilitación del inmueble. Si lo hace, las obras necesarias para eliminar el estado físico de ruina deben llevarse a cabo por ejecución directa y en un plazo máximo de seis meses. El importe de dichas obras debe ser sufragado por el propietario sólo hasta donde alcance su deber de conservación.

La declaración de ruina

La declaración de la situación legal de ruina urbanística debe contener:

• La declaración en sí, bien referida a la totalidad del inmueble o bien sólo a parte del mismo. La declaración de ruina parcial implica la independencia constructiva de la parte declarada, de forma que, por medios técnicos ordinarios, pueda realizarse la separación y conservación de una parte demoliendo la otra.
• Relación de medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes
• Pronunciamiento sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación. Si se estima que ha habido incumplimiento, junto con la declaración de ruina se acordará la de incumplimiento.
• Si se trata de un edificio protegido, consecuencias sobre la modificación del catálogo y sistema para la ejecución forzosa de la rehabilitación.

Consecuencias de la declaración de ruina

La declaración legal de ruina urbanística comporta:

• el cese del deber de conservación
• la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas
• si el inmueble está ocupado por inquilinos, la obligación del propietario de resolver los contratos de arrendamiento existentes
• la habilitación al propietario para que solicite la reparación o rehabilitación del inmueble en lugar de su demolición, siempre que asegure el mantenimiento de condiciones de seguridad durante la reparación
• la obligación del propietario de solicitar la oportuna licencia municipal de demolición o de rehabilitación antes de tres meses a contar desde la declaración, o bien desde la fecha de deshaucio, si es que había inquilinos
• la obligación del propietario de ejecutar, en el plazo de un año, la demolición o las obras de restauración pertinentes.

Los expedientes de ruina en Málaga (II)

La ruina urbanística en Málaga (II)

Procedimientos de iniciación

El procedimiento para la declaración de ruina puede incoarse de oficio o bien a instancia de parte interesada.

Iniciación por parte interesada

Si es el interesado quien solicita la declaración, debe presentar los siguientes documentos:

• los datos de identificación del inmueble
• un certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite la titularidad y las cargas del inmueble
• una relación de los moradores y de los titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un dictamen expedido por facultativo competente
• el certificado de la última inspección técnica realizada
• el dictamen de la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico Artístico, en el caso de que resulte de aplicación lo dispuesto en la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español, o la Ley 1/1991 de Patrimonio Histórico de Andalucía.

El dictamen que redacte el facultativo debe incluir:

• la situación urbanística del inmueble
• el nivel de protección, en su caso
• planos de planta de la finca, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• las causas técnicas en las que se funda la solicitud de ruina, precisando si el inmueble reúne las debidas condiciones de seguridad para ocupantes y terceros
• una descripción de las medidas de seguridad que se hayan adoptado en el edificio, en su caso.

De acuerdo con el Real Decreto 1000/2010, el visado colegial del dictamen de ruina no es obligatorio.

La iniciación de oficio

De acuerdo con la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga, la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura puede disponer la iniciación de oficio de expediente contradictorio de ruina cuando aprecie que un edificio del municipio puede encontrarse en ruinas. En dicho caso, abrirá periodo de información previa en el que requerirá al propietario que aporte la relación de moradores.

El informe de incoación

Sea cual fuere el modo de iniciación del expediente de ruina, el técnico municipal redactará un informe de incoación en el que puede proponer las medidas de seguridad que considere necesarias.

Los expedientes de ruina en Málaga (I)

La ruina urbanística en Málaga (I)

Supuestos de ruina y contenido normal del deber de conservación

Entre los propósitos de la Ordenanza de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones de Málaga está la regulación del estado de ruina urbanística, el procedimiento para la declaración de la misma tras el correspondiente expediente contradictorio y la regulación de la situación de ruina inminente.

Las declaraciones de ruina en Málaga

En el municipio de Málaga, la tramitación de los Expedientes de ruina corresponde a la  Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructura, siendo competencia del Consejo de Administración de dicha Gerencia la declaración del estado de ruina de las edificaciones. El Consejo declarará la ruina de los inmuebles en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación
• cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse para devolver al inmueble la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, supere el límite del deber normal de conservación.

Contenido normal del deber de conservación

El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil, realizada de forma que su ocupación sea autorizable. La ordenanza malagueña prescribe que el valor de construcción de nueva planta se calcule sumando al Presupuesto de Ejecución Material (PEM) correspondiente, los siguientes conceptos:

• un 13% en concepto de Gastos Generales del contratista
• un 6% en concepto de Beneficio Industrial del contratista
• los honorarios facultativos necesarios para realizar la construcción
• el IVA
• el impuesto municipal sobre construcciones
• las tasas por licencia de obras.

En cuanto al Presupuesto de Ejecución Material, la ordenanza especifica que se debe calcular sumando los productos parciales de la superficie construida de cada uso característico de la edificación por el módulo de precio por metro cuadrado que le corresponda.

Los expedientes de ruina en Estepona (II)

Captura de la página web del Departamento de urbanismo

La ruina urbanística en Estepona (II)

Documentación. Resolución. Órdenes de ejecución.

En Estepona, las solicitudes de declaración de ruina deben acompañarse de los siguientes documentos:

• certificado expedido por facultativo competente
• un estudio económico comparativo.

El certificado, a su vez, debe contener la siguiente información:

• justificación de la causa por la que se insta la declaración de ruina
• descripción del estado físico del edificio
• acreditación de si el edificio, en el momento de la solicitud, reúne condiciones suficientes de seguridad y habitabilidad que permitan a sus ocupantes permanecer en él hasta que se adopte el acuerdo que proceda.

El estudio económico comparativo, a su vez, debe contener la siguiente información:

• coste total que supondría el derribo del edificio existente y la construcción del nuevo edificio que haya de sustituirle
• coste que supondría la consolidación del edificio presuntamente ruinoso.

Resolución del expediente de ruina

El Alcalde de Estepona debe resolver cada expediente de ruina con arreglo a alguno de los siguientes pronunciamientos:

• declarar el estado de ruina legal o ruina física inminente del inmueble
• declarar el estado de ruina de parte el inmueble, siempre que tenga independencia constructiva del resto
• declarar que no hay situación de ruina legal, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, la salubridad y el ornato público del inmueble, que deberán ser ejecutadas por el propietario.

Órdenes de ejecución

Las obras que sean consecuencia de una orden de ejecución vinculada a una declaración de ruina urbanística no precisan licencia municipal. Sin embargo, las actuaciones que excedan de las medidas estrictamente señaladas en la orden de ejecución serán ilegales.

Los expedientes de ruina en Estepona (I)

Captura de la web del Departamento de urbanismo del Ayto. de Estepona

La ruina urbanística en Estepona (I)

Iniciación. Coste de reparación. Tasación.

La iniciación del procedimiento de declaración de ruina puede efectuarse de oficio o a instancia de la parte interesada. En ambos casos, la declaración del estado ruinoso de las edificaciones corresponde a la Alcaldía presidencia de Estepona.

Iniciación de oficio

El Alcalde presidente puede disponer la iniciación de oficio o se se presenta denuncia, ya sea de particulares o de los servicios municipales, sobre la existencia de un edificio que pudiera ofrecer peligro en su seguridad, previo informe de los servicios correspondientes en que se justifique la conveniencia de la iniciación.

Iniciación por parte interesada

Si el procedimiento de declaración de ruina se inicia a instancias de interesados, en la petición se debe hacer constar:

• los datos de identificación relativos al inmueble
• la titularidad del inmueble
• el motivo o los motivos en que se basa el estado de ruina
• una relación de los moradores, cualquiera que sea su título de posesión
• una relación de titulares de derechos reales sobre el inmueble, si existen.

Cálculo de los costes de reparación

Se considera obras de reparación aquellas que reponen el edificio en sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad. Para la determinación de los costes de reparación, las Normas urbanísticas del PGOU de Estepona imponen que el costo total de reparación se calcule sumando los costes unitarios de reparación de cada elemento estructural. Cada coste de reparación se debe determinar por aplicación de la Tabla de precios unitarios de las partidas de obras sobre el porcentaje de los elementos estructurales a reparar. Quedan excluidas del cálculo aquellas deficiencias que hagan referencia a condiciones de habitabilidad, como dimensiones inadecuadas de patios, ventilación insuficiente de habitaciones o carencia de instalaciones exigibles.

La tasación del edificio ruinoso

La declaración municipal, ya sea de oficio o a instancia del propietario, del estado ruinoso de la edificación conlleva la tasación de la misma a la mitad de su valor actual. Si se reclama una valoración de un edificio en estado ruinoso por suponerse un valor singular a sus materiales o elementos recuperables, a éstos se les debe deducir los costes totales que ocasione la demolición, desescombro, nivelación del solar y transporte del material de derribo.

Los expedientes de ruina en Marbella (V)

La ruina urbanística en Marbella (V)

Edificios catalogados. Protección parcial o integral. Yacimientos arqueológicos. Demolición.

El plazo para la rehabilitación forzosa de un edificio catalogado que haya sido incluido en el Registro de solares como consecuencia de una Declaración de ruina es de un año desde la Declaración. Sobre un edificio catalogado, el propietario puede solicitar la modificación de la ficha del catálogo respecto a los elementos a proteger y sus determinaciones si dichos elementos o el edificio se encuentran en un estado de ruina que haga que resulte imposible su conservación.

Ruina de edificaciones con protección parcial o integral

Los edificios y construcciones incluidos en el nivel de protección parcial o integral que lleguen al estado de ruina deben ser objeto de restauración total. En el nivel de protección integral, se debe reponer los elementos originales.

Ruina de edificaciones en yacimientos arqueológicos

Si en un yacimiento arqueológico existe edificaciones consolidadas no declaradas bienes de interés cultural que hayan alcanzado la situación legal de ruina, las posibilidades edificatorias sobre la parcela requerirán el dictamen de la Consejería de cultura tras la oportuna intervención arqueológica. El dictamen puede incoar una innovación puntual del Plan General de Marbella para asegurar la declaración de inedificabilidad de la parcela y la calificación como espacio libre vinculado a fines arqueológicos.

Demolición de edificaciones ruinosas

La declaración de ruina de un inmueble no habilita por sí misma para ejecutar la demolición. Si procede la demolición, previamente a la misma se debe obtener aprobación de un Proyecto de demolición. La demolición de construcciones ruinosas es un acto de uso del suelo que está sujeta a previa licencia municipal, a no ser que se trate de un caso declarado de ruina inminente. El vertido de los escombros también requiere licencia previa.