Los Proyectos de rehabilitación en la Ley 8/2013 (I)

La rehabilitación de edificaciones en la Ley 8/2013 (I)

Objetivos. Financiación. CTE.

El pasado día 28 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El texto de dicha ley reconoce que la rehabilitación de edificios representa un porcentaje que, en relación con el total del sector de la construcción en España, se encuentra entre los más bajos de la zona euro. Es objetivo primordial de la Ley potenciar la rehabilitación edificatoria, eliminando trabas actualmente existentes. También se pretende ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, a través de nuevos ámbitos de actuación como la rehabilitación edificatoria, entre otros. Entre los objetivos de la Ley 8/2013 se encuentra el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Financiación de la rehabilitación

La Ley también busca mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Entre los mecanismos ideados para facilitar la financiación de estas actuaciones destacan los convenios entre los propietarios, las Administraciones Públicas y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución. Dichos convenios pueden incluir la explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo, o bien distintos tipos de contratos o colaboraciones. Además se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado, en las formas previstas legalmente.

El Código Técnico de la Edificación en obras de rehabilitación

La Ley 8/2013 modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), para vincular la aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE), de manera específica, a las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. El CTE será de aplicación a todas las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento podrá justificarse en el Proyecto o en una memoria suscrita por un técnico competente. Se persigue de este modo superar la falta de control actual que sobre dicho cumplimiento se da en la mayor parte de las obras de rehabilitación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios en España

Los Proyectos de rehabilitación (III)

La rehabilitación de edificios (III)

Suministro y evacuación de aguas. Contribución solar. Iluminación. Ruido.

El CTE sólo regula las condiciones que deben cumplir las instalaciones de suministro de agua en aquellas intervenciones de rehabilitación en las que se amplía el número o la capacidad de los aparatos receptores existentes en la instalación. Lo mismo se aplica a las instalaciones de evacuación de aguas residuales y pluviales.

Contribución solar de agua caliente en intervenciones de rehabilitación

El CTE obliga a que se disponga una contribución solar mínima de agua caliente sanitaria en las intervenciones de rehabilitación de edificios existentes de cualquier uso en los que exista una demanda de agua caliente sanitaria y/o climatización de piscina cubierta. La contribución solar mínima exigida puede disminuirse justificadamente en el caso de rehabilitaciones en las que exista limitaciones no subsanables derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística aplicable.

Eficiencia de la iluminación en intervenciones de rehabilitación

El CTE establece controles para la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación  interior en intervenciones de rehabilitación de edificios existentes con una superficie útil superior a 1000 m2 en las que se renueve más del 25 % de la superficie iluminada.

Contribución fotovoltaica en intervenciones de rehabilitación

El CTE obliga a que se disponga sistemas de captación y transformación de energía solar por procedimientos fotovoltaicos en las intervenciones de rehabilitación sobre edificios de los siguientes usos y superficies:

• hipermercados, cuando se supere los 5.000 m2 construidos
• multitiendas y centros de ocio, cuando se supere los 3.000 m2 c.
• naves de almacenamiento, cuando se supere los 10.000 m2 c.
• administrativos, cuando se supere los 4.000 m2 c.
• hoteles y hostales, cuando posean más de 100 plazas
• hospitales y clínicas, cuando posean más de 100 camas
• pabellones de recintos feriales, cuando se supere los 10.000 m2 c.

La potencia eléctrica mínima exigida puede disminuirse o incluso suprimirse justificadamente en el caso de rehabilitación de edificios en los que exista limitaciones no subsanables derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística aplicable.

Protección frente al ruido en intervenciones de rehabilitación

El CTE no impone condiciones de protección frente al ruido en las obras de rehabilitación de edificios existentes a no ser que se trate de rehabilitación integral. Tampoco se aplica a las obras de rehabilitación integral de los edificios protegidos, catalogados o considerados bienes de interés cultural si se da la circunstancia de que el cumplimiento de las exigencias supone alterar la configuración de la fachada, la distribución o los acabados interiores de un modo que resulte incompatible con la conservación de dichos edificios.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios

Los Proyectos de rehabilitación (II)

La rehabilitación de edificios (II)

Código Técnico de la Edificación. Definición. Demanda energética.

El pasado día 29 de marzo de 2006 entró en vigor el vigente Código Técnico de la Edificación (CTE), cuyo ámbito de aplicación cubre las obras de rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre que dichas obras sean compatibles con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados. Si resulta incompatible la aplicación del CTE en un proyecto de rehabilitación, dicha circunstancia deberá justificarse y, cuando proceda, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables.

Definición de rehabilitación

El CTE entiende por obras de rehabilitación aquellas que tienen por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:

• la adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede asegurada su estabilidad y resistencia mecánica
• la adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos
• la remodelación destinada a modificar la superficie destinada a viviendas, a modificar el número de éstas, o a crear viviendas en un edificio que carezca de ellas.

El proyectista debe indicar en la memoria del proyecto en cuál o cuáles de los supuestos citados se puede inscribir las obras proyectadas, y si éstas incluyen o no actuaciones que afecten a la estructura preexistente. La rehabilitación se considera integral cuando tiene por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos.

Deber de documentación en intervenciones de rehabilitación

El Código Técnico de la Edificación (CTE) prescribe la obligación de documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones de rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del edificio.

Limitación de demanda energética en proyectos de rehabilitación

El CTE limita la demanda energética en rehabilitaciones de edificios existentes con una superficie útil superior a los 1000 m2 en los que se renueve más del 25 % del total de sus cerramientos. Las verificaciones a incluir en el proyecto pueden realizarse mediante la opción simplificada, la cual se basa en el control indirecto de la demanda energética mediante la limitación de los parámetros característicos de los nuevos cerramientos que se proyectan.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificaciones

Los Proyectos de rehabilitación (I)

La rehabilitación de edificios (I)

Ordenación urbanística y rehabilitación. Proyectos de rehabilitación. Garantías.

El principal reto del urbanismo de nuestro siglo es atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente. Entre los objetivos que alberga la ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el ámbito de la ordenación del territorio, está el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes.

Necesidad de proyecto para las obras de rehabilitación

Según la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, las obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios tienen consideración de obras de edificación y requieren proyecto. La misma ley explica que las obras alteran la configuración arquitectónica cuando acontece alguna de las siguientes circunstancias:

• las obras tienen carácter de intervención total
• la intervención es parcial pero producen una variación esencial de la volumetría, la composición general exterior o el conjunto del sistema estructural
• las obras tienen por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Garantías por daños materiales en Proyectos de rehabilitación

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la constitución de una garantía contra daños materiales en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, obligación que alcanza a aquellos Proyectos de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica en edificios de viviendas. Se trata de un seguro de daños materiales o seguro de caución, para responder, durante 10 años, del resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que supongan riesgo directo para la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Sin embargo, una modificación posterior de la Ley exime de dicha obligación en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (el 6 de mayo del año 2000).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de Proyectos de rehabilitación de edificios

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (IV)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (IV)

Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas

El objeto del Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas es la financiación de la ejecución de proyectos de especial trascendencia. Los proyectos que podrán ser objeto de convocatoria pública se definen mediante líneas estratégicas temáticas entre las cuales se encuentran las actuaciones predominantemente de regeneración en centros históricos urbanos y cascos rurales, incluyendo intervenciones de rehabilitación de edificios residenciales y de otros usos que cuenten con algún grado de protección patrimonial, impulso de la cohesión social y de la revitalización económica, y mejora del espacio público.

Beneficiarios del programa

Pueden ser beneficiarios de las ayudas:

• las Administraciones públicas
• los propietarios únicos de edificaciones de uso residencial vivienda
• las comunidades de propietarios
• las asociaciones de comunidades de propietarios
• los entes asociativos y consorcios de gestión.

En ningún caso podrán obtener financiación por este programa quienes ya se hayan beneficiado, dentro del mismo ámbito, de las ayudas de los programas de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas.

Tipo y cuantía de las ayudas

La ayuda consiste en una subvención para financiar, como máximo, el 40 por ciento del coste subvencionable de la actuación, sin que se exceda los importes establecidos para cada caso en el Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas. El coste subvencionable no podrá exceder de los precios medios de mercado aplicables al caso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (III)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (III)

Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas

El programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas tiene como objeto la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en viviendas y edificios, de urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación en sustitución de edificios demolidos, dentro de ámbitos de actuación previamente delimitados.

Actuaciones subvencionables

Entre las actuaciones subvencionables por el Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas se encuentra la ejecución de obras o trabajos de mantenimiento e intervención en viviendas y edificios, equipamiento propio, instalaciones fijas y elementos comunes, con el propósito de adaptarlos a la normativa vigente. Se puede incluir los honorarios profesionales correspondientes a la redacción de los proyectos, certificados e informes técnicos que resulten necesarios, así como los gastos que correspondan a la tramitación administrativa, siempre que estén debidamente justificados.

Beneficiarios del programa

Pueden ser beneficiarios de las ayudas quienes asuman la responsabilidad de la ejecución integral del ámbito de actuación, los cuales podrán ser:

• Administraciones públicas
• propietarios únicos de inmuebles de uso residencial vivienda
• Comunidades de propietarios
• Corporaciones de comunidades de propietarios
• Entes y consorcios asociativos de gestión.

No pueden ser beneficiarios de este programa quienes ya lo sean del Programa de rehabilitación edificatoria.

Tipo y cuantía de las ayudas

El importe máximo de las ayudas se calcula multiplicando el número de viviendas por las ayudas unitarias siguientes:

• hasta 11.000 euros por cada vivienda objeto de rehabilitación
• para actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano (obras de urbanización o reurbanización), hasta 2.000 euros por vivienda objeto de rehabilitación y/o por cada vivienda construida en sustitución de otra previamente demolida.

Al importe resultante del cálculo anterior se podrá añadir hasta 500 euros por vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra demolida, para financiar los costes de los equipos y oficinas de planeamiento, gestión, información y acompañamiento social. Cada beneficiario deberá presentar, previamente a la percepción de la ayuda que se le haya reconocido, la primera Licencia municipal que sea precisa para ejecutar la correspondiente actuación. 

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones

La rehabilitación edificatoria en el R.D. 233/2013 (II)

Plan estatal de fomento de la rehabilitación edificatoria (II)

Programa de fomento

El Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los espacios y elementos privativos comunes, de las edificaciones de tipología residencial colectiva que cumplan los siguientes requisitos:

• fecha de construcción anterior a 1981
• uso residencial de vivienda en, al menos, el 70 por ciento de la superficie construida
• al menos el 70 por ciento de las viviendas debe constituir el domicilio habitual de los propietarios o arrendatarios.

Si un edificio no cumple las condiciones anteriores, aún puede beneficiarse del programa si se dan las siguientes circunstancias:

• el edificio presenta graves daños estructurales o de otro tipo
• el destino del edificio será el alquiler, durante al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda.

Entre los edificios indicados, serán objeto del programa las actuaciones que se dirijan a:

• su conservación
• la mejora de la sostenibilidad y de la calidad
• la ejecución de ajustes legítimos en materia de accesibilidad.

Beneficiarios del programa

Pueden beneficiarse de las ayudas de este programa:

• las comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
• las asociaciones de comunidades de propietarios de inmuebles de viviendas
• los propietarios únicos de inmuebles de viviendas
• las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público, así como las sociedades mercantiles y empresas públicas participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones propietarias de inmuebles destinados íntegramente a alquiler durante, al menos, diez años a contar desde la recepción de la ayuda. 

Cuantía máxima de las ayudas

La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el importe resultante de sumar 11.000 euros por cada vivienda y otros 11.000 por cada 100 metros cuadrados útiles de local. Si se trata de un edificio declarado Bien de Interés Cultural, catalogado o que cuenta con protección integral, el importe se obtendrá de la suma de 12.100 euros por vivienda y otros 12.100 por cada 100 metros cuadrados útiles de local.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de rehabilitación de edificios y construcciones