Los Proyectos de demolición

Proyectos de demolición de edificaciones

Contenido, visado y licencia. Sanciones.

Un Proyecto de demolición completo debe incluir los siguientes documentos:

• memoria-informe: autor del encargo, objeto del trabajo, descripción del edificio a demoler, método de derribo y condiciones urbanísticas de aplicación
• presupuesto
• planos: de situación, de emplazamiento, plantas y alzados o fotografías
• Estudio Básico de Seguridad y Salud o Estudio de Seguridad y Salud, según proceda
• Estudio de gestión de residuos: estimación de la cantidad de residuos que se generará, medidas para la prevención de residuos, operaciones de reutilización, valorización o eliminación, medidas para la separación de residuos, planos de instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo y separación, prescripciones técnicas particulares relacionadas con el almacenamiento, manejo y separación, y valoración del coste previsto de la gestión de residuos.

Visado de Proyectos de demolición

De acuerdo con el Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio, es obligatorio obtener el visado colegial de aquellos Proyectos de demolición de edificaciones, tanto si requieren el uso de explosivos como si no.

Licencias urbanísticas municipales de demolición

De acuerdo con el vigente Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, las Licencias de demolición, entendiendo como tales las que tienen por objeto la realización de obras de demolición de edificios, construcciones o instalaciones, tienen consideración de Licencias urbanísticas. El Reglamento establece que las obras de demolición de instalaciones, cualquiera que sea su clase o uso e independientemente de si son definitivas o provisionales, están sujetas a previa Licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes y con la sola excepción de aquellas demoliciones que estén motivadas por supuestos de ruina física inminente.

Sanciones por actos de demolición

Los actos de derribo o demolición total o parcial de construcciones, edificaciones o instalaciones objeto de especial protección por la ordenación urbanística aplicable por razones de singular valor arquitectónico, histórico o cultural se sancionan con multas cuyo importe puede estar entre el 200 y el 300 por ciento del valor de lo destruido o alterado.

La gestión de residuos en Proyectos de demolición (I)

Gestión de residuos en los Proyectos de demolición (I)

Obras de demolición. El Productor y el Poseedor de residuos.

Entre los objetivos del Real Decreto 105/2008, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, se encuentra el establecimiento de un régimen jurídico de la producción y gestión de los residuos de demolición, con el fin de fomentar su valorización mediante las siguientes formas:

• prevención
• reutilización
• reciclado
• otras formas.

El Real Decreto prescribe también que los residuos de demolición que estén destinados a operaciones de eliminación deben recibir un tratamiento adecuado.

Las obras de demolición

El Real Decreto 105/2008 define las obras de demolición como aquellas cuya actividad consiste en la demolición de un bien inmueble. Entre los ejemplos que expone de aquello que considera como bien inmueble se encuentran los edificios, las instalaciones deportivas, las instalaciones de ocio y las obras de ingeniería civil. Se considera parte integrante de la obra toda instalación que dé servicio exclusivo a la misma, tales como las plantas de tratamiento de los residuos de demolición.

El Productor de residuos de demolición

Un Productor de residuos de demolición es una persona física o jurídica titular de la licencia urbanística en una obra de demolición. Si la obra de demolición no precisa de licencia urbanística, el Productor de residuos es aquella persona física o jurídica titular del bien inmueble objeto de la intervención. También reciben la denominación de Productores de residuos de demolición aquellos importadores o adquirentes de residuos de demolición en cualquier Estado miembro de la Unión Europea.

El Poseedor de residuos de demolición

Recibe la denominación de Poseedor de residuos de demolición aquella persona física o jurídica que tiene en su poder los residuos de demolición y que no ostenta la condición de Gestor de residuos. En todo caso, tiene la consideración de Poseedor aquella persona física o jurídica que ejecuta la obra de demolición, es decir:

• el constructor
• los subcontratistas
• los trabajadores autónomos.

Los trabajadores por cuenta ajena nunca tienen consideración de Poseedores de residuos de demolición.

La gestión de residuos en Proyectos de demolición (II)

Gestión de residuos en los Proyectos de demolición (II)

Obligaciones del Productor de residuos. Contenido del Estudio de gestión.

Cada Productor de residuos de demolición debe cumplir con las siguientes obligaciones:

• incluir en el Proyecto de ejecución de las obras de demolición un Estudio de gestión de residuos
• incluir en el Estudio de gestión de residuos un inventario de los residuos peligrosos que se generará
• prever la retirada selectiva de los residuos peligrosos, a fin de evitar la mezcla entre ellos o con otros residuos no peligrosos, asegurando su envío a gestores autorizados
• gestionar los residuos de demolición en obra, o bien entregarlos a una instalación de valorización o de eliminación para su tratamiento por un gestor de residuos autorizado
• disponer de documentación acreditativa de que los residuos de demolición realmente producidos han sido gestionados en los términos recogidos en el  Real Decreto 105/2008 y en el Estudio de gestión de residuos de la obra o en sus modificaciones, y conservarla al menos durante cinco años
• en el caso de obras de demolición sometidas a licencia urbanística, constituir, cuando proceda, la fianza o garantía financiera que asegure el cumplimiento de los requisitos establecidos en la licencia en relación con los residuos.

Contenido del Estudio de gestión de residuos de demolición

Cada Estudio de gestión de residuos de demolición debe contener, como mínimo, la siguiente información:

• estimación de la cantidad de residuos de demolición que se generará en la obra, expresada en toneladas y metros cúbicos
• medidas para la prevención de residuos en la obra
• operaciones de reutilización, valorización o eliminación a que se destinará los residuos
• medidas para la separación de los residuos en obra
• planos de las instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo, separación y demás operaciones de gestión de los residuos de demolición dentro de la obra, los cuales podrán ser adaptados a las características parcitulares de la obra previo acuerdo de la dirección facultativa
• contenido del Pliego de prescripciones técnicas particulares del Proyecto que guarde relación con el almacenamiento, manejo, separación y demás operaciones de gestión de los residuos de demolición dentro de la obra
• valoración del coste previsto para la gestión de residuos de demolición, el cual debe formar parte del presupuesto del proyecto en un capítulo independiente.

Exenciones

Las obligaciones descritas no serán de aplicación a los productores de residuos de demolición en obras menores de construcción o reparación domiciliaria, que estarán sujetos a los requisitos que establezcan las entidades locales en sus respectivas ordenanzas municipales.

La gestión de residuos en Proyectos de demolición (III)

Gestión de residuos en los Proyectos de demolición (III)

Obligaciones del Poseedor de residuos de demolición

La persona física o jurídica que ejecute las obras de demolición está obligada a presentar a la propiedad un Plan que refleje cómo llevará a cabo las obligaciones que le incumban en relación con los residuos de demolición que se vaya a producir. Dicho Plan debe ser aprobado por la dirección facultativa y aceptado por la propiedad, pasando a formar parte de los documentos contractuales de la obra.

Separación de los residuos de demolición

Los residuos de demolición deben separarse en las siguientes fracciones:

• hormigón, cuando la cantidad prevista de generación supere las 80 toneladas
• ladrillos, tejas y otros materiales cerámicos, cuando se prevea la generación de más de 40 toneladas de dichos materiales
• metal, cuando se prevea más de 2 toneladas de metal
• madera, cuando se prevea más de 1 tonelada
• vidrio, cuando se prevea más de 1 tonelada
• plástico, cuando se prevea más de 0,5 toneladas
• papel y cartón, cuando se prevea más de 0,5 toneladas.

La separación debe llevarse a cabo preferentemente dentro de la obra, por el Poseedor de los residuos. Si en la obra no hay espacio suficiente, el Poseedor puede encomendar la separación a un Gestor de residuos en una instalación de tratamiento externa, requiriéndole después la documentación acreditativa correspondiente. El órgano autonómico competente en materia medioambiental puede eximir al Poseedor de los residuos de la obligación de separación de alguna o de todas las fracciones, de forma excepcional y siempre que la separación no haya sido especificada y presupuestada en el proyecto de la obra.

Gestión de los residuos de demolición

En el caso de que el Poseedor de residuos de demolición no gestione por sí mismo los residuos, estará obligado a entregarlos a un Gestor de residuos, o bien a participar en un acuerdo voluntario o convenio de colaboración para la gestión. La entrega a un Gestor ha de constar en documento fehaciente, en el que debe figurar, al menos:

• la identidad del Poseedor, del Productor y del Gestor de las operaciones de destino
• los datos de la obra, incluyendo el número de la licencia de obras
• las cantidades de residuos, en toneladas o metros cúbicos
• los tipos de residuos, codificados con arreglo a la lista europea o norma que la sustituya.

Si el Gestor al que el Poseedor entrega los residuos de demolición sólo efectúa operaciones de recogida, almacenamiento, transferencia o transporte, el documento de entrega deberá incluir, además, la identidad del Gestor de valorización o de eliminación ulterior al que se destinará los residuos. En cualquier caso, el Poseedor de los residuos de demolición está obligado a sufragar los correspondientes costes de gestión, así como a entregar al Productor los certificados y demás documentación acreditativa, conservando la documentación durante cinco años.

Exenciones

Las obligaciones descritas no son de aplicación a los poseedores de residuos de demolición en obras menores de construcción o reparación domiciliaria, que estarán sujetos a los requisitos que establezcan las entidades locales en sus respectivas ordenanzas municipales.

La gestión de residuos en Proyectos de demolición (IV)

Gestión de residuos en los Proyectos de demolición (IV)

Codificación. Tratamiento previo. Obligaciones del Gestor. Valorización.

El Estudio de gestión de residuos de demolición debe codificar los residuos con arreglo a la lista europea de residuos publicada por Orden MAM/304/2002, o bien a la norma que sustituya a dicha lista.

El tratamiento previo

Se considera tratamiento previo aquel proceso físico, térmico, químico o biológico, incluida la clasificación, que cambia las características de los residuos de demolición con el fin de conseguir alguna de las siguientes ventajas:

• reducir su volumen o su peligrosidad
• facilitar su manipulación
• incrementar su potencial de valorización
• mejorar su comportamiento en el vertedero.

Obligaciones del Gestor de residuos de demolición

El Gestor de residuos de demolición debe cumplir con las siguientes obligaciones:

• extender al Poseedor o al Gestor que le entregue los residuos de demolición los certificados acreditativos de la gestión de los residuos recibidos, especificando el productor y, en su caso, el número de la Licencia de obra de procedencia
• si carece de autorización para gestionar residuos peligrosos, debe disponer de un procedimiento de admisión que asegure la detección y la separación de los mismos, con anterioridad al proceso de tratamiento, así como el almacenamiento adecuado y la derivación a gestores autorizados de residuos peligrosos
• si se trata de un gestor que lleve a cabo operaciones exclusivamente de recogida, almacenamiento, transferencia o transporte, debe transmitir al Poseedor o al Gestor que le entregó los residuos los certificados de la operación de valorización o de eliminación.

Valorización de los residuos de demolición

Los residuos de demolición deben destinarse preferentemente a operaciones de reutilización. Si no se reutilizan deberán destinarse a reciclado o a otras formas de valorización. El desarrollo de actividades de valorización de residuos de demolición requiere la autorización previa del órgano competente en materia medioambiental de la Comunidad autónoma, aunque la legislación de las comunidades autónomas puede eximir de la autorización a los poseedores que se ocupen de la valorización de los residuos no peligrosos en la misma obra en que se han producido, determinando las condiciones y los márgenes dentro de los cuales puede acontecer la exención.

La gestión de residuos en Proyectos de demolición (V)

Gestión de residuos en los Proyectos de demolición (V)

Depósito en vertedero. Utilización de residuos. Medidas de fomento.

El depósito en vertedero de residuos de demolición que no hayan sido sometidos a ninguna operación de tratamiento previo sólo se permite en los siguientes casos:

• cuando se trate de residuos inertes cuyo tratamiento sea técnicamente inviable
• cuando se trate de residuos cuyo tratamiento no contribuya a reducir los peligros para la salud humana o el medio ambiente.

La legislación de las comunidades autónomas puede eximir de las restricciones al vertido de residuos sin tratamiento previo en el caso de vertederos de residuos no peligrosos o inertes que reciban residuos generados en poblaciones aisladas.

Utilización de residuos inertes en obras de restauración, acondicionamiento o relleno

La utilización de residuos inertes procedentes de actividades de demolición en la restauración de espacios ambientalmente degradados, en obras de acondicionamiento o relleno, puede ser considerada operación de valorización. Para ello, la operación debe ser realizada por un gestor de residuos sometido a autorización administrativa de valorización de residuos, a no ser que los materiales no posean calificación jurídica de residuos y cumplan los requisitos técnicos y legales para el uso a que se destinan.

Medidas de fomento por parte de las administraciones públicas

Cuando una administración pública actúa como promotora de una obra, debe velar por la aplicación de medidas tendentes a la prevención en la generación de residuos de demolición, favoreciendo las alternativas que favorezcan el desmantelamiento ambientalmente correcto. Por otra parte, en la contratación pública debe fomentarse la menor generación de residuos de demolición, así como la utilización, en las unidades de obra, de áridos y otros productos procedentes de valorización de residuos.

Proyectos de Demolición en Estepona (II)

Demolición de edificaciones en Estepona (II)

Núcleo Tradicional. Vallado y apeo. Agregaciones de parcelas.

Para impedir la proliferación de solares sin edificar y asegurar que la transformación en el caserío de Estepona se realiza con una evolución arquitectónica positiva, en el Núcleo Tradicional se exige que los proyectos de demolición cuenten con la aprobación previa de los proyectos de las edificaciones que habrán de sustituir a lo demolido. Por ello, en el Núcleo Tradicional, los proyectos de demolición deben formar parte inseparable de los de obra nueva, concediéndoseles las dos licencias simultáneamente.

Vallado de obras de derribo

En Estepona, toda obra de derribo debe contar con una valla de protección de dos metros de altura, como mínimo. El vallado debe estar constituido por materiales que ofrezcan seguridad y conservación decorosa, y debe estar situado a una distancia máxima de dos metros desde la alineación oficial. La disposición del vallado debe respetar un ancho libre para peatones de un metro como mínimo, en la acera si es posible, y si no, en la calzada, disponiendo protecciones adecuadas contra los vehículos.

El apeo de edificaciones contiguas

Cuando se va a comenzar el derribo de una edificación, el propietario debe comunicarlo de forma fehaciente a los propietarios de las fincas colindantes, en previsión de que deba adoptarse precauciones especiales. Es posible que el derribo de una edificación conlleve la necesidad de apear la edificación contigua. En dichos casos, el propietario de la edificación a apear debe solicitar una Licencia de apeos, para lo cual deberá presentar la siguiente documentación:

• una Memoria, firmada por facultativo legalmente autorizado, que defina la clase de apeos a ejecutar
• planos descriptivos.

Si el propietario de la edificación a apear se niega a realizar las obras de apeo, el dueño del edificio a demoler podrá solicitar la Licencia de apeo y ejecutar las obras. En ese caso, el propietario de la edificación a demoler deberá formalizar el compromiso de sufragar, si procediere, la totalidad de los gastos que ocasione el apeo.

Demoliciones en agregaciones de parcelas

Las agregaciones de varias parcelas catastrales, a fin de agruparse en una sola Unidad de ejecución, precisan la autorización del Ayuntamiento de Estepona. La autorización de agregación de parcelas no supone la de derribo de las edificaciones existentes, de modo que si se pretende efectuar demoliciones se deberá solicitar la licencia correspondiente.

Proyectos de Demolición en Estepona (III)

Demolición de edificaciones en Estepona (III)

Licencias. Obra mayor o menor. Documentación. Descubrimientos.

El pasado día 13 de junio de 2012 entró en vigor la Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona. Entre los objetivos de dicha ordenanza está la regulación del procedimiento y los requisitos para el otorgamiento de licencia urbanística a las obras de demolición de instalaciones existentes, salvo en el supuesto de ruina física inminente. Las Licencias de obras de demolición tienen consideración de licencias urbanísticas.

Obra mayor o menor

Las obras de demolición pueden ejecutarse al amparo de una Licencia de obra menor cuando concurren las siguientes circunstancias:

• se ejecutan en un domicilio particular, comercio, oficina o inmueble del sector servicios
• poseen sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica
• no alteran el volumen, el uso, las instalaciones de uso común ni el número de viviendas o de locales
• no precisan Proyecto técnico firmado por un profesional titulado.

Si deja de acontecer alguna de las circunstancias listadas, las obras de demolición requerirán Licencia para obra mayor, independientemente de que la demolición sea total o parcial.

Documentación para solicitudes de Licencia de obra mayor de demolición

Para la obtención de Licencia de obra mayor de demolición debe presentarse en el Registro general del Ayuntamiento de Estepona un Proyecto básico, o bien básico y de ejecución, redactado por un técnico competente. El proyecto deberá contener, además de lo previsto en el Código Técnico de la Edificación (CTE), un Estudio de gestión de los residuos de construcción y demolición.

Descubrimientos en obras de demolición

Las demoliciones quedan supeditadas a posibles descubrimientos de interés histórico, artístico o paleontológico. El Ayuntamiento de Estepona puede paralizar las obras de demolición. Tras la paralización, pueden darse dos casos:

• que se juzgue que el hallazgo no tiene interés, con lo que el Ayuntamiento autorizará la reanudación de las obras
• que la naturaleza del descubrimiento requiera la imposición de condiciones especiales, en cuyo caso se podrá llegar incluso a expropiar la finca.

Proyectos de Demolición en Marbella (I)

Demolición de edificaciones en Marbella (I)

Solicitud de licencia municipal. Contenido de los proyectos.

El pasado día 25 de febrero de 2010 obtuvo su aprobación definitiva el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella. Entre las Normas urbanísticas que forman parte de dicho documento figuran las que regulan la demolición de las edificaciones.

Licencia municipal de demolición

De acuerdo con el PGOU de Marbella, los actos de demolición de construcciones, ya sean totales o parciales, están sujetos a previa licencia municipal, así como el vertido de los escombros generados. Sólo quedan exentos los siguientes casos:

• los casos declarados de ruina inminente
• las obras de derribo efectuadas en virtud de orden municipal y bajo dirección de los servicios técnicos del Ayuntamiento, a no ser que se exija proyecto.

Documentación para solicitudes de licencia de demolición

En Marbella, las solicitudes de licencia de demolición deben acompañarse con los siguientes documentos:

• tres ejemplares de un Proyecto de demolición, suscrito por técnico competente
• en su caso, tres ejemplares del Proyecto de obra nueva
• oficios de dirección facultativa de técnicos competentes, legalmente autorizados.

Además, antes del inicio de las obras de demolición debe aportarse Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según corresponda.

Contenido del Proyecto técnico de demolición

Cada Proyecto técnico de demolición debe incluir:

• memoria descriptiva y justificativa de la actuación, con expresión de la duración aproximada de las obras
• plano que incluya el levantamiento topográfico de la parcela y el emplazamiento del edificio en la parcela, acotando los linderos de la misma y las distancias a edificios o puntos de referencia próximos, e indicando el nivel de la planta baja con relación a los espacios libres exteriores, calles o fincas colindantes
• planos de plantas, alzados y secciones, acotados y a escala, definiendo el estado actual del edificio afectado por las obras
• presupuesto, con estimación global de cada capítulo, oficio o tecnología
• alzado del tramo o tramos de calle completos a los que da fachada el edificio
• descripción fotográfica en color del edificio en su conjunto y de los elementos más característicos.

El plano topográfico y de emplazamiento debe presentarse gráficamente y en soporte digital, con las características técnicas de la cartografía adoptadas por la Administración urbanística municipal de Marbella.

Proyectos de Demolición en Marbella (II)

Demolición de edificaciones en Marbella (II)

Explosivos. Ruina. Centro histórico, núcleo popular y ensanche tradicional. Edificios catalogados.

La utilización de explosivos en los derribos requiere la previa concesión de expresa licencia municipal. La solicitud de dicha licencia debe formularse aportando fotocopia de la guía y permiso de utilización de explosivos expedidos por la Autoridad gubernativa. El Ayuntamiento de Marbella, vistos los informes de los servicios técnicos municipales, puede denegar la licencia o sujetarla a las condiciones que considere pertinentes para garantizar en todo momento la seguridad pública y la seguridad de los inmuebles próximos y sus moradores y ocupantes.

Demolición en declaraciones de ruina

En Marbella, las declaraciones de ruina no habilitan por sí mismas para proceder a la demolición de los edificios ruinosos; se requiere la previa aprobación de un Proyecto de demolición, que ha de tramitarse de forma simultánea con el procedimiento de declaración. Además, si el inmueble está incluido en el ámbito del entorno de protección de un Bien de Interés Cultural, se requerirá la autorización previa de la Administración cultural.

Centro histórico, núcleo popular y ensanche tradicional

En la zona de centro histórico y núcleo popular no se conceden licencias de demolición si la solicitud no va acompañada del proyecto de obra nueva que lo sustituya, a no ser que se trate de un caso de ruina inminente. En la subzona CH-1, correspondiente al centro histórico de Marbella y al ensanche tradicional, las obras de demolición requieren que se justifique expresamente la inexistencia de valores patrimoniales a conservar.

Demoliciones en edificios catalogados o protegidos

La solicitud de Licencia de obras para la demolición de edificios catalogados debe contener la siguiente documentación, como mínimo:

• solicitud de permiso de derribo total o parcial
• plano de integración en el tejido urbano
• planos del estado actual: alzados, plantas y secciones
• fotografías del estado actual.

En edificaciones en régimen de protección integral se prohíbe las obras de demolición total o parcial de elementos que afecten a los valores del edificio. No obstante, puede demolerse los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen la unidad arquitectónica original, a no ser que dichos añadidos sean significativos de otras épocas históricas de valor.

Demoliciones en edificaciones con protección parcial

En edificaciones en régimen de protección parcial se prohíbe las obras de demolición que afecten a los valores del edificio. No obstante, se permite demoler los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen la unidad arquitectónica original.

Demoliciones en el recinto intramuros de Marbella

Las normas de cautela arqueológica previa en el centro histórico de Marbella prescribe que para las intervenciones de demolición ubicadas en el recinto intramuros se debe requerir excavación arqueológica extensiva y sondeos arqueológicos previos con informe arqueológico negativo.

Proyectos de demolición en Fuengirola (I)

Demolición de edificaciones en Fuengirola (I)

Las obras de derribo en Fuengirola

De acuerdo con el PGOU de Fuengirola, las obras de demolición constituyen uno de los grupos en los que se integran las obras de edificación. Se considera obras de demolición aquellas que se realizan para hacer desaparecer un edificio o parte del mismo. El PGOU de Fuengirola las subdivide en:

• obras de demolición total, que suponen la desaparición completa del edificio, aunque en la parcela sobre la que estuviese implantado permanezcan otros inmuebles
• obras de demolición parcial, que suponen la eliminación de parte de una edificación y en las que se hace distinción entre aquellas que afectan a elementos estructurantes, que precisan proyecto técnico, y aquellas que no afectan a elementos estructurantes, que no requieren proyecto.

Contenido de los Proyectos de demolición

En Fuengirola, los Proyectos de demolición deben incluir la documentación adecuada para poder estimar la necesidad o conveniencia del derribo. En todo caso, deben contener los siguientes documentos:

• plano de emplazamiento, a 1:500
• croquis de plantas, alzados y secciones que permitan apreciar la índole de la demolición a realizar
• memoria técnica, en la que se debe incluir las precauciones a tomar en relación con la propia obra, con la vía pública y con las construcciones o predios vecinos
• fotografías en las que se aprecie el carácter del inmueble a demoler, firmadas por el propietario y por el técnico designado para dirigir las obras
• comunicación de la aceptación del técnico designado para la dirección de las obras
• documentación gráfica y fotográfica relativa a la posible existencia de nidos de especies protegidas, incluyendo, en su caso, propuestas de conservación o de alternativas de renidificación natural o artificial
• documentación gráfica relativa a la posible existencia de elementos de valor arqueológico-histórico, proponiendo, en su caso, la conservación “in situ” o el desmontaje y traslado.

Corte de vías en obras de demolición

Si una obra de demolición exige el corte de una vía pública o la supresión de aparcamientos, el interesado debe, tras obtener la correspondiente licencia de demolición, dar conocimiento del inicio de los trabajos a la Policía local de Fuengirola con una antelación mínima de 48 horas, al objeto de que se adopte las medidas necesarias para garantizar la seguridad y fluidez del tráfico.

Proyectos de Demolición en Málaga (II)

Captura del sitio web de la GMU de Málaga

Demolición de edificaciones en Málaga (II)

Protección de la fauna. Cerramiento del solar. Protección arqueológica.

En el PGOU de Málaga, las obras de demolición se clasifican en totales o parciales, y deben tramitarse como obra menor a no ser que vengan recogidas como parte de un proyecto de obra mayor.

Protección de la fauna ante trabajos de demolición

Con el fin de favorecer la nidificación de las especies urbanas protegidas, tales como la cigüeña blanca, el cernícalo primilla, el avión común, el vencejo, el murciélago, la lechuza o la golondrina común, todas las obras de demolición deben ejecutarse preferentemente durante los meses de septiembre a enero, ambos inclusive.

Cerramiento del solar en obras de demolición

Ante obras de derribo de cualquier finca, es obligatorio disponer un cerramiento ajustado a la alineación oficial.

Demoliciones en zonas de protección arqueológica

En todas aquellas zonas en las que puede preverse la aparición de restos con interés patrimonial (el recinto medieval, el cementerio islámico, la muralla fenicia, la muralla romana, los arrabales, etc.) el Ayuntamiento de Málaga puede autorizar la demolición de los edificios sin necesidad de que la solicitud de licencia vaya acompañada de una solicitud de licencia de nueva construcción, siempre que los edificios a demoler no estén sometidos a ningún tipo de protección integral ni arquitectónica y que el interesado solicite la prestación del servicio arqueológico municipal o particular, presentando proyecto de investigación aprobado por la Consejería de cultura. En estos casos, la intervención arqueológica debe iniciarse dentro del plazo de quince días desde la demolición.

Proyectos de Demolición en Málaga (I)

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Málaga

Demolición de edificaciones en Málaga (I)

Demolición de edificios en ruinas

De acuerdo con la Normativa Urbanística de la Revisión-Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de Málaga, entre las clases en que se subdivide las licencias urbanísticas se encuentran las licencias de demolición. Las obras de demolición constituyen uno de los grupos en los que se integran las obras de edificación.

La demolición de edificaciones ruinosas

De acuerdo con la Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones de Málaga, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la demolición previa la obtención de las preceptivas licencias, a no ser que el inmueble en cuestión se halle en alguna de las siguientes situaciones:

• que se trate de una construcción o edificación protegida
• que esté sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación
• que esté sujeta a procedimiento dirigido al establecimiento de un régimen de protección integral.

Si la edificación no está en ninguno de los tres casos, el propietario podrá demolerlo, siendo necesario para ello que solicite la oportuna licencia municipal de demolición dentro del plazo máximo de tres meses contados a partir de la fecha de la declaración de ruina, a no ser que el inmueble se halle ocupado, en cuyo caso debe procederse previamente a resolver los contratos de arrendamiento existentes, contándose los tres meses para solicitar la licencia de demolición a partir de la fecha del deshaucio. En cualquier caso, si el edificio se ubica en el ámbito del PEPRI CENTRO, la solicitud de licencia de demolición debe presentarse junto con la solicitud de licencia para la construcción de una nueva edificación que sustituya a la demolida. El incumplimiento de los plazos señalados para la demolición tras la declaración de ruina supone una infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Gerencia de urbanismo de Málaga, en cuyo caso pasará a tener consideración de infracción leve.

Proyectos de Demolición en Mijas

Demolición de edificaciones en Mijas

El derribo de edificios ruinosos. Resolución y plazos. Edificios catalogados.

De acuerdo con la vigente Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso delas edificaciones en el término municipal de Mijas, el Ayuntamiento de Mijas, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe declarar la situación de aquellas construcciones que se encuentren en estado ruinoso.

Resolución del procedimiento de ruina

Si la resolución del procedimiento declara el inmueble en estado legal de ruina urbanística, se requerirá al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación o restauración. Si el propietario decide optar por la demolición, debe obtener previamente la oportuna licencia municipal. Si transcurre un plazo de 15 días sin que el propietario se pronuncie al respecto, se entenderá que opta por la demolición. En cualquier caso, el propietario debe comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa responsable de la intervención.

Plazos de intervención

Si no hay ocupantes afectados, el propietario dispondrá de un año para ejecutar las obras pertinentes, contado a partir de la fecha de la declaración de ruina. Si el inmueble está ocupado, el propietario dispondrá de un mes para:

• presentar la correspondiente demanda de resolución de contrato ante los tribunales de justicia competentes, o
• establecer acuerdos con los inquilinos.

Una vez dictada la sentencia de deshaucio o bien alcanzado el acuerdo con los inquilinos, el propietario dispondrá de un mes para comunicar lo uno o lo otro al Ayuntamiento de Mijas. Resueltos los contratos, la licencia de demolición deberá solicitarse antes de que transcurran dos meses desde la fecha del deshaucio.

Edificios catalogados en estado de ruina

Si la demolición afecta a inmuebles incluidos en Conjuntos históricos, Sitios históricos, Lugares de interés etnológico o Zonas patrimoniales, las obras deben contar con la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, a no ser que concurran las siguientes circunstancias:

• que los inmuebles no estén inscritos individualmente en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz
• que los inmuebles no formen parte del entorno de Bienes de interés cultural
• que la intervención haya sido objeto de regulación por el planeamiento informado favorablemente según la Ley del patrimonio histórico de Andalucía.

Proyectos de demolición en Antequera

Demolición de edificaciones en Antequera

Documentación específica. Demoliciones en bienes patrimoniales.

La ejecución material de las determinaciones del Plan General de Antequera y de sus instrumentos de desarrollo se realiza mediante proyectos técnicos. Entre dichos proyectos se encuentran los Proyectos de demolición.

Documentación específica de las licencias de demolición

De acuerdo con el documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Antequera, la solicitud de licencias de demolición de edificios debe ir acompañada de la solicitud de licencia de obra nueva del edificio que haya de sustituir al que se pretende derruir, habiendo de ser conjunta la aprobación o denegación de ambas licencias. Cada solicitud de licencia para demolición o derribo de construcciones debe presentarse acompañada por los siguientes documentos:

• un plano de emplazamiento, a escala 1/500
• planos de plantas, alzados y secciones, descriptivos del estado actual de las construcciones afectadas, a escala mínima 1/100
• croquis de plantas, alzados y secciones que permitan apreciar la índole del derribo a ejecutar
• una memoria técnica
• fotografías del exterior del inmueble, descriptivas del carácter del edificio a demoler, firmadas en el dorso por el propietario y por el técnico designado para dirigir las obras
• una comunicación por parte del técnico, de la aceptación del encargo para dirigir las obras, en documento visado.

La memoria técnica, a su vez, debe incluir la siguiente información:

• descripción de las características de los trabajos a realizar
• programa y coordinación de los trabajos
• precauciones a adoptar en defensa de las personas y de los bienes, en relación con la propia obra, con la vía pública y con las construcciones o predios colindantes.

Demoliciones en bienes patrimoniales

Requieren la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico las obras de demolición que afecten a los siguientes tipos de inmuebles:

• inmuebles integrantes del entorno de Bienes de Interés Cultural
• inmuebles incluidos en el Conjunto histórico que no estén inscritos individualmente en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz.

Los inmuebles inscritos en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz no pueden ser demolidos.

Las demoliciones y los BIC

La incoación de un procedimiento de catalogación de un inmueble como BIC (Bien de Interés Cultural) determina la suspensión de las licencias municipales de demolición en las zonas afectadas. También quedan suspendidos los efectos de las licencias de demolición ya otorgadas. La suspensión se mantiene hasta la obtención de la autorización de la Consejería competente. Si la autorización se deniega, las licencias concedidas quedan revocadas.

Proyectos de demolición en Torremolinos

Demolición de edificaciones en Torremolinos

Obras de derribo de edificios ruinosos

De acuerdo con la Ordenanza número 54, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones de Torremolinos, la propiedad de un edificio declarado en ruina, antes de iniciar, en su caso, las obras de demolición, debe obtener la oportuna licencia municipal. Sin embargo, una declaración de ruina inminente puede acordar la demolición total o parcial del edificio, y sirve como título suficiente para el inicio de las obras, sin perjuicio de la obligación de presentar, con carácter previo a las obras, el correspondiente certificado técnico de inicio.

Medidas previas a la demolición de edificios ruinosos

El propietario debe adoptar, bajo dirección facultativa, las medidas de seguridad que ordene el Ayuntamiento de Torremolinos, a fin de evitar cualquier daño a personas o a bienes, así como el deterioro incontrolado del inmueble hasta que conste su total demolición. Además, si se estima que la situación del inmueble o construcción presenta tal deterioro que es urgente su demolición, existiendo peligro para las personas o los bienes en la demora que supone la tramitación del procedimiento ordinario, se notificará a los ocupantes el plazo para el desalojo forzoso.

Demolición forzosa de edificios ruinosos

Si transcurre el plazo fijado para el inicio de las obras de demolición y éstas no comienzan, debe procederse a la ejecución forzosa, a no ser que concurra causa legal justificativa del incumplimiento. En cualquier caso, las medidas de seguridad necesarias en orden a garantizar la seguridad de las personas y de los bienes deben mantenerse hasta que se complete la ejecución.

Demolición en casos de ruina inminente

En los casos de ruina inminente, la demolición de la construcción corresponde al propietario. El inicio de las obras debe producirse en el plazo señalado por el informe técnico, y debe comunicarse al Ayuntamiento de Torremolinos la identidad de la dirección facultativa. Si la propiedad no inicia las obras dentro del plazo ordenado, la demolición se ejecutará por el procedimiento de ejecución subsidiaria, repercutiendo el coste de las obras contra los propietarios de la finca.

Proyectos de demolición en Alhaurín de la Torre

Demolición de edificaciones en Alhaurín de la Torre

Documentación. Demoliciones en el casco urbano.

El documento de Adaptación parcial a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía de las Normas Subsidiarias de planeamiento de Alhaurín de la Torre establece que la demolición de edificaciones es un acto sujeto a licencia, en el que es necesario que intervenga un técnico y en el que se requiere la presentación de la siguiente documentación:

• plano de situación
• planos descriptivos, a escala 1/50
• memoria técnica.

Demoliciones en el casco urbano

En las zonas del casco urbano sometidas a las ordenanzas N-1, N-2 y N-3 sólo se recomienda la demolición en casos extremos de ruina. La Licencia de demolición sebe solicitarse adjuntando fotografías de la edificación y, al menos, un Anteproyecto de la fachada de la nueva edificación. No se permite que medie más de dos meses entre la demolición efectiva de un edificio y el comienzo de las obras de nueva planta.

Proyectos de demolición en Álora

Demolición de edificaciones en Álora

Licencia municipal de demolición. Zonas protegidas.

De acuerdo con las Normas urbanísticas vigentes actualmente en el municipio de Álora, entre los actos de edificación y uso del suelo que están sujetos a previa licencia municipal se encuentra la demolición de construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente. Las Normas definen las obras de demolición como aquellas obras de edificación que pretenden el derribo o desaparición de un edificio, ya sea total o parcialmente.

Demoliciones en zonas protegidas

Las zonas N1 y N2 del núcleo de Álora cuentan con grado de protección el medio urbano. Como consecuencia, se recomienda que en dichas zonas las edificaciones sean reformadas y renovadas, y que se recurra a la demolición y nueva construcción sólo en casos extremos de ruina y deseconomía evidente. En cualquier caso, las licencias de demolición en las zonas N1 y N2 deben ser solicitadas adjuntando, al menos:

• la fotografía de la edificación existente
• un anteproyecto de la fachada que se pretende construir.

En ningún caso puede mediar más de dos meses entre la demolición efectiva del edificio y el comienzo de las obras de nueva planta del edificio que haya de sustituirlo.

Proyectos de demolición en Granada (II)

Demolición de edificaciones en Granada (II)

Edificios catalogados. Zonas con protección arqueológica.

En el término municipal de Granada se prohíbe expresamente la demolición de edificios catalogados, a no ser que se encuentren en condiciones técnicas de ruina o colapso estructural, en cuyo caso la demolición requerirá la obtención previa de informe favorable de la Consejería de cultura. Una vez obtenida la licencia municipal de obras, el promotor o, en su caso,  propietario, podrá solicitar la realización de actividad arqueológica, aunque la ejecución definitiva de dicha actividad quedará condicionada a la demolición del inmueble, a fin de reducir riesgos laborales.

Demoliciones en zona de protección arqueológica I o II

Los proyectos de demolición de inmuebles que prevean remociones del subsuelo requieren que antes de comenzar cualquier remoción en la superficie o en el subsuelo se realice una excavación arqueológica en área abierta extendida a un porcentaje comprendido entre el 75 y el 100 % de la totalidad de la superficie a remover, o bien de la superficie correspondiente a la edificación demolida, si ésta fuese mayor. En todo caso se deberá garantizar las condiciones de seguridad y estabilidad de los predios y edificaciones colindantes.

Demoliciones en zona de protección arqueológica III

Para las obras de demolición, ya sea ésta total o parcial, que no supongan remoción del subsuelo, conjuntamente con el proyecto de demolición que se someta a licencia urbanística se requerirá la presentación de un proyecto de intervención arqueológica en los siguientes casos:

• cuando la edificación sobre la que se pretende actuar sea un B.I.C. en la categoría de monumento
• cuando la edificación esté incluida en el C.G.P.H.A.
• cuando la edificación esté incluida en el Catálogo edilicio del conjunto histórico.

El proyecto de intervención arqueológica debe contemplar el análisis previo de las estructuras emergentes, el cual debe evaluar los restos de interés que puedan verse afectados por las obras y recomendar lo necesario para su preservación. Si es necesario, se preverá el seguimiento arqueológico de la intervención durante la posterior ejecución de las obras.

Si las labores de demolición de un inmueble prevén remociones del subsuelo, previamente al inicio se deberá realizar una excavación arqueológica por sondeos estratigráficos, extendida hasta un porcentaje máximo del 35 % de la totalidad de la superficie a remover, o bien de la superficie correspondiente a la edificación demolida, si ésta fuese mayor. En todo caso, se deberá garantizar la seguridad y la estabilidad de los predios colindantes.

Proyectos de demolición en Granada (I)

Demolición de edificaciones en Granada (I)

Ruina física inminente. Inmuebles protegidos. Casas-cueva. Conjunto histórico.

De acuerdo con el documento de Innovación-Revisión del PGOU de Granada, cuando una construcción está, en su totalidad o en parte, en estado de ruina física inminente, el Ayuntamiento de Granada, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe declarar dicha situación y acordar la total o parcial demolición, previa audiencia del propietario y de los moradores, a no ser que lo impida un peligro inminente. La declaración legal de ruina urbanística produce la inclusión automática del inmueble en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas, a no ser que el inmueble sea Bien de Interés Cultural (B.I.C.) o esté incluido en los Entornos incoados o declarados. Si existe urgencia y peligro en la demora, el Ayuntamiento de Granada debe disponer lo necesario respecto a la habitabilidad del inmueble y desalojo de sus ocupantes.

Demolición de inmuebles protegidos

Los bienes inmuebles protegidos por el PGOU de Granada no pueden ser demolidos, ni siquiera parcialmente, sin previa firmeza de la declaración de ruina y autorización de la administración municipal o cultural competente. En el caso de Bienes de Interés Cultural (B.I.C.) y de elementos inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz (C.G.P.H.A.), la autorización sólo podrá ser concedida por la Consejería que resulte competente de acuerdo con la Ley de patrimonio histórico de Andalucía y su Reglamento de protección y fomento.

Demolición de casas-cueva

La demolición de casas-cueva sólo se permite en casos en los que se acredite justificadamente una situación de peligro o ruina física. Dicha acreditación requiere la presentación de una certificación suscrita por un técnico municipal.

Proyectos de demolición en el ámbito declarado del Conjunto histórico de Granada

Los Proyectos de demolición y obra nueva que afectan a solares incluidos en el Conjunto histórico declarado deben ser tramitados de forma conjunta y unitaria ante la Gerencia municipal de urbanismo y obras del Ayuntamiento de Granada. Estos proyectos requieren informe previo vinculante de la Consejería de cultura.