Los Proyectos de demolición

Proyectos de demolición de edificaciones

Contenido, visado y licencia. Sanciones.

Un Proyecto de demolición completo debe incluir los siguientes documentos:

• memoria-informe: autor del encargo, objeto del trabajo, descripción del edificio a demoler, método de derribo y condiciones urbanísticas de aplicación
• presupuesto
• planos: de situación, de emplazamiento, plantas y alzados o fotografías
• Estudio Básico de Seguridad y Salud o Estudio de Seguridad y Salud, según proceda
• Estudio de gestión de residuos: estimación de la cantidad de residuos que se generará, medidas para la prevención de residuos, operaciones de reutilización, valorización o eliminación, medidas para la separación de residuos, planos de instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo y separación, prescripciones técnicas particulares relacionadas con el almacenamiento, manejo y separación, y valoración del coste previsto de la gestión de residuos.

Visado de Proyectos de demolición

De acuerdo con el Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio, es obligatorio obtener el visado colegial de aquellos Proyectos de demolición de edificaciones, tanto si requieren el uso de explosivos como si no.

Licencias urbanísticas municipales de demolición

De acuerdo con el vigente Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, las Licencias de demolición, entendiendo como tales las que tienen por objeto la realización de obras de demolición de edificios, construcciones o instalaciones, tienen consideración de Licencias urbanísticas. El Reglamento establece que las obras de demolición de instalaciones, cualquiera que sea su clase o uso e independientemente de si son definitivas o provisionales, están sujetas a previa Licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes y con la sola excepción de aquellas demoliciones que estén motivadas por supuestos de ruina física inminente.

Sanciones por actos de demolición

Los actos de derribo o demolición total o parcial de construcciones, edificaciones o instalaciones objeto de especial protección por la ordenación urbanística aplicable por razones de singular valor arquitectónico, histórico o cultural se sancionan con multas cuyo importe puede estar entre el 200 y el 300 por ciento del valor de lo destruido o alterado.

Proyectos de Demolición en Estepona (III)

Demolición de edificaciones en Estepona (III)

Licencias. Obra mayor o menor. Documentación. Descubrimientos.

El pasado día 13 de junio de 2012 entró en vigor la Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona. Entre los objetivos de dicha ordenanza está la regulación del procedimiento y los requisitos para el otorgamiento de licencia urbanística a las obras de demolición de instalaciones existentes, salvo en el supuesto de ruina física inminente. Las Licencias de obras de demolición tienen consideración de licencias urbanísticas.

Obra mayor o menor

Las obras de demolición pueden ejecutarse al amparo de una Licencia de obra menor cuando concurren las siguientes circunstancias:

• se ejecutan en un domicilio particular, comercio, oficina o inmueble del sector servicios
• poseen sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica
• no alteran el volumen, el uso, las instalaciones de uso común ni el número de viviendas o de locales
• no precisan Proyecto técnico firmado por un profesional titulado.

Si deja de acontecer alguna de las circunstancias listadas, las obras de demolición requerirán Licencia para obra mayor, independientemente de que la demolición sea total o parcial.

Documentación para solicitudes de Licencia de obra mayor de demolición

Para la obtención de Licencia de obra mayor de demolición debe presentarse en el Registro general del Ayuntamiento de Estepona un Proyecto básico, o bien básico y de ejecución, redactado por un técnico competente. El proyecto deberá contener, además de lo previsto en el Código Técnico de la Edificación (CTE), un Estudio de gestión de los residuos de construcción y demolición.

Descubrimientos en obras de demolición

Las demoliciones quedan supeditadas a posibles descubrimientos de interés histórico, artístico o paleontológico. El Ayuntamiento de Estepona puede paralizar las obras de demolición. Tras la paralización, pueden darse dos casos:

• que se juzgue que el hallazgo no tiene interés, con lo que el Ayuntamiento autorizará la reanudación de las obras
• que la naturaleza del descubrimiento requiera la imposición de condiciones especiales, en cuyo caso se podrá llegar incluso a expropiar la finca.

Proyectos de Demolición en Marbella (I)

Demolición de edificaciones en Marbella (I)

Solicitud de licencia municipal. Contenido de los proyectos.

El pasado día 25 de febrero de 2010 obtuvo su aprobación definitiva el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella. Entre las Normas urbanísticas que forman parte de dicho documento figuran las que regulan la demolición de las edificaciones.

Licencia municipal de demolición

De acuerdo con el PGOU de Marbella, los actos de demolición de construcciones, ya sean totales o parciales, están sujetos a previa licencia municipal, así como el vertido de los escombros generados. Sólo quedan exentos los siguientes casos:

• los casos declarados de ruina inminente
• las obras de derribo efectuadas en virtud de orden municipal y bajo dirección de los servicios técnicos del Ayuntamiento, a no ser que se exija proyecto.

Documentación para solicitudes de licencia de demolición

En Marbella, las solicitudes de licencia de demolición deben acompañarse con los siguientes documentos:

• tres ejemplares de un Proyecto de demolición, suscrito por técnico competente
• en su caso, tres ejemplares del Proyecto de obra nueva
• oficios de dirección facultativa de técnicos competentes, legalmente autorizados.

Además, antes del inicio de las obras de demolición debe aportarse Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según corresponda.

Contenido del Proyecto técnico de demolición

Cada Proyecto técnico de demolición debe incluir:

• memoria descriptiva y justificativa de la actuación, con expresión de la duración aproximada de las obras
• plano que incluya el levantamiento topográfico de la parcela y el emplazamiento del edificio en la parcela, acotando los linderos de la misma y las distancias a edificios o puntos de referencia próximos, e indicando el nivel de la planta baja con relación a los espacios libres exteriores, calles o fincas colindantes
• planos de plantas, alzados y secciones, acotados y a escala, definiendo el estado actual del edificio afectado por las obras
• presupuesto, con estimación global de cada capítulo, oficio o tecnología
• alzado del tramo o tramos de calle completos a los que da fachada el edificio
• descripción fotográfica en color del edificio en su conjunto y de los elementos más característicos.

El plano topográfico y de emplazamiento debe presentarse gráficamente y en soporte digital, con las características técnicas de la cartografía adoptadas por la Administración urbanística municipal de Marbella.

Proyectos de demolición en Fuengirola (I)

Demolición de edificaciones en Fuengirola (I)

Las obras de derribo en Fuengirola

De acuerdo con el PGOU de Fuengirola, las obras de demolición constituyen uno de los grupos en los que se integran las obras de edificación. Se considera obras de demolición aquellas que se realizan para hacer desaparecer un edificio o parte del mismo. El PGOU de Fuengirola las subdivide en:

• obras de demolición total, que suponen la desaparición completa del edificio, aunque en la parcela sobre la que estuviese implantado permanezcan otros inmuebles
• obras de demolición parcial, que suponen la eliminación de parte de una edificación y en las que se hace distinción entre aquellas que afectan a elementos estructurantes, que precisan proyecto técnico, y aquellas que no afectan a elementos estructurantes, que no requieren proyecto.

Contenido de los Proyectos de demolición

En Fuengirola, los Proyectos de demolición deben incluir la documentación adecuada para poder estimar la necesidad o conveniencia del derribo. En todo caso, deben contener los siguientes documentos:

• plano de emplazamiento, a 1:500
• croquis de plantas, alzados y secciones que permitan apreciar la índole de la demolición a realizar
• memoria técnica, en la que se debe incluir las precauciones a tomar en relación con la propia obra, con la vía pública y con las construcciones o predios vecinos
• fotografías en las que se aprecie el carácter del inmueble a demoler, firmadas por el propietario y por el técnico designado para dirigir las obras
• comunicación de la aceptación del técnico designado para la dirección de las obras
• documentación gráfica y fotográfica relativa a la posible existencia de nidos de especies protegidas, incluyendo, en su caso, propuestas de conservación o de alternativas de renidificación natural o artificial
• documentación gráfica relativa a la posible existencia de elementos de valor arqueológico-histórico, proponiendo, en su caso, la conservación “in situ” o el desmontaje y traslado.

Corte de vías en obras de demolición

Si una obra de demolición exige el corte de una vía pública o la supresión de aparcamientos, el interesado debe, tras obtener la correspondiente licencia de demolición, dar conocimiento del inicio de los trabajos a la Policía local de Fuengirola con una antelación mínima de 48 horas, al objeto de que se adopte las medidas necesarias para garantizar la seguridad y fluidez del tráfico.

Proyectos de Demolición en Málaga (II)

Captura del sitio web de la GMU de Málaga

Demolición de edificaciones en Málaga (II)

Protección de la fauna. Cerramiento del solar. Protección arqueológica.

En el PGOU de Málaga, las obras de demolición se clasifican en totales o parciales, y deben tramitarse como obra menor a no ser que vengan recogidas como parte de un proyecto de obra mayor.

Protección de la fauna ante trabajos de demolición

Con el fin de favorecer la nidificación de las especies urbanas protegidas, tales como la cigüeña blanca, el cernícalo primilla, el avión común, el vencejo, el murciélago, la lechuza o la golondrina común, todas las obras de demolición deben ejecutarse preferentemente durante los meses de septiembre a enero, ambos inclusive.

Cerramiento del solar en obras de demolición

Ante obras de derribo de cualquier finca, es obligatorio disponer un cerramiento ajustado a la alineación oficial.

Demoliciones en zonas de protección arqueológica

En todas aquellas zonas en las que puede preverse la aparición de restos con interés patrimonial (el recinto medieval, el cementerio islámico, la muralla fenicia, la muralla romana, los arrabales, etc.) el Ayuntamiento de Málaga puede autorizar la demolición de los edificios sin necesidad de que la solicitud de licencia vaya acompañada de una solicitud de licencia de nueva construcción, siempre que los edificios a demoler no estén sometidos a ningún tipo de protección integral ni arquitectónica y que el interesado solicite la prestación del servicio arqueológico municipal o particular, presentando proyecto de investigación aprobado por la Consejería de cultura. En estos casos, la intervención arqueológica debe iniciarse dentro del plazo de quince días desde la demolición.

Proyectos de Demolición en Málaga (I)

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Málaga

Demolición de edificaciones en Málaga (I)

Demolición de edificios en ruinas

De acuerdo con la Normativa Urbanística de la Revisión-Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de Málaga, entre las clases en que se subdivide las licencias urbanísticas se encuentran las licencias de demolición. Las obras de demolición constituyen uno de los grupos en los que se integran las obras de edificación.

La demolición de edificaciones ruinosas

De acuerdo con la Ordenanza de conservación e inspección técnica de las edificaciones de Málaga, la declaración de un inmueble en estado de ruina faculta al propietario para proceder a la demolición previa la obtención de las preceptivas licencias, a no ser que el inmueble en cuestión se halle en alguna de las siguientes situaciones:

• que se trate de una construcción o edificación protegida
• que esté sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación
• que esté sujeta a procedimiento dirigido al establecimiento de un régimen de protección integral.

Si la edificación no está en ninguno de los tres casos, el propietario podrá demolerlo, siendo necesario para ello que solicite la oportuna licencia municipal de demolición dentro del plazo máximo de tres meses contados a partir de la fecha de la declaración de ruina, a no ser que el inmueble se halle ocupado, en cuyo caso debe procederse previamente a resolver los contratos de arrendamiento existentes, contándose los tres meses para solicitar la licencia de demolición a partir de la fecha del deshaucio. En cualquier caso, si el edificio se ubica en el ámbito del PEPRI CENTRO, la solicitud de licencia de demolición debe presentarse junto con la solicitud de licencia para la construcción de una nueva edificación que sustituya a la demolida. El incumplimiento de los plazos señalados para la demolición tras la declaración de ruina supone una infracción grave, a no ser que se subsane voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Gerencia de urbanismo de Málaga, en cuyo caso pasará a tener consideración de infracción leve.

Proyectos de Demolición en Mijas

Demolición de edificaciones en Mijas

El derribo de edificios ruinosos. Resolución y plazos. Edificios catalogados.

De acuerdo con la vigente Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso delas edificaciones en el término municipal de Mijas, el Ayuntamiento de Mijas, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe declarar la situación de aquellas construcciones que se encuentren en estado ruinoso.

Resolución del procedimiento de ruina

Si la resolución del procedimiento declara el inmueble en estado legal de ruina urbanística, se requerirá al propietario para que opte por la demolición o por la completa rehabilitación o restauración. Si el propietario decide optar por la demolición, debe obtener previamente la oportuna licencia municipal. Si transcurre un plazo de 15 días sin que el propietario se pronuncie al respecto, se entenderá que opta por la demolición. En cualquier caso, el propietario debe comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa responsable de la intervención.

Plazos de intervención

Si no hay ocupantes afectados, el propietario dispondrá de un año para ejecutar las obras pertinentes, contado a partir de la fecha de la declaración de ruina. Si el inmueble está ocupado, el propietario dispondrá de un mes para:

• presentar la correspondiente demanda de resolución de contrato ante los tribunales de justicia competentes, o
• establecer acuerdos con los inquilinos.

Una vez dictada la sentencia de deshaucio o bien alcanzado el acuerdo con los inquilinos, el propietario dispondrá de un mes para comunicar lo uno o lo otro al Ayuntamiento de Mijas. Resueltos los contratos, la licencia de demolición deberá solicitarse antes de que transcurran dos meses desde la fecha del deshaucio.

Edificios catalogados en estado de ruina

Si la demolición afecta a inmuebles incluidos en Conjuntos históricos, Sitios históricos, Lugares de interés etnológico o Zonas patrimoniales, las obras deben contar con la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, a no ser que concurran las siguientes circunstancias:

• que los inmuebles no estén inscritos individualmente en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz
• que los inmuebles no formen parte del entorno de Bienes de interés cultural
• que la intervención haya sido objeto de regulación por el planeamiento informado favorablemente según la Ley del patrimonio histórico de Andalucía.

Proyectos de demolición en Antequera

Demolición de edificaciones en Antequera

Documentación específica. Demoliciones en bienes patrimoniales.

La ejecución material de las determinaciones del Plan General de Antequera y de sus instrumentos de desarrollo se realiza mediante proyectos técnicos. Entre dichos proyectos se encuentran los Proyectos de demolición.

Documentación específica de las licencias de demolición

De acuerdo con el documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Antequera, la solicitud de licencias de demolición de edificios debe ir acompañada de la solicitud de licencia de obra nueva del edificio que haya de sustituir al que se pretende derruir, habiendo de ser conjunta la aprobación o denegación de ambas licencias. Cada solicitud de licencia para demolición o derribo de construcciones debe presentarse acompañada por los siguientes documentos:

• un plano de emplazamiento, a escala 1/500
• planos de plantas, alzados y secciones, descriptivos del estado actual de las construcciones afectadas, a escala mínima 1/100
• croquis de plantas, alzados y secciones que permitan apreciar la índole del derribo a ejecutar
• una memoria técnica
• fotografías del exterior del inmueble, descriptivas del carácter del edificio a demoler, firmadas en el dorso por el propietario y por el técnico designado para dirigir las obras
• una comunicación por parte del técnico, de la aceptación del encargo para dirigir las obras, en documento visado.

La memoria técnica, a su vez, debe incluir la siguiente información:

• descripción de las características de los trabajos a realizar
• programa y coordinación de los trabajos
• precauciones a adoptar en defensa de las personas y de los bienes, en relación con la propia obra, con la vía pública y con las construcciones o predios colindantes.

Demoliciones en bienes patrimoniales

Requieren la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico las obras de demolición que afecten a los siguientes tipos de inmuebles:

• inmuebles integrantes del entorno de Bienes de Interés Cultural
• inmuebles incluidos en el Conjunto histórico que no estén inscritos individualmente en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz.

Los inmuebles inscritos en el Catálogo general del patrimonio histórico andaluz no pueden ser demolidos.

Las demoliciones y los BIC

La incoación de un procedimiento de catalogación de un inmueble como BIC (Bien de Interés Cultural) determina la suspensión de las licencias municipales de demolición en las zonas afectadas. También quedan suspendidos los efectos de las licencias de demolición ya otorgadas. La suspensión se mantiene hasta la obtención de la autorización de la Consejería competente. Si la autorización se deniega, las licencias concedidas quedan revocadas.

Proyectos de demolición en Torremolinos

Demolición de edificaciones en Torremolinos

Obras de derribo de edificios ruinosos

De acuerdo con la Ordenanza número 54, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones de Torremolinos, la propiedad de un edificio declarado en ruina, antes de iniciar, en su caso, las obras de demolición, debe obtener la oportuna licencia municipal. Sin embargo, una declaración de ruina inminente puede acordar la demolición total o parcial del edificio, y sirve como título suficiente para el inicio de las obras, sin perjuicio de la obligación de presentar, con carácter previo a las obras, el correspondiente certificado técnico de inicio.

Medidas previas a la demolición de edificios ruinosos

El propietario debe adoptar, bajo dirección facultativa, las medidas de seguridad que ordene el Ayuntamiento de Torremolinos, a fin de evitar cualquier daño a personas o a bienes, así como el deterioro incontrolado del inmueble hasta que conste su total demolición. Además, si se estima que la situación del inmueble o construcción presenta tal deterioro que es urgente su demolición, existiendo peligro para las personas o los bienes en la demora que supone la tramitación del procedimiento ordinario, se notificará a los ocupantes el plazo para el desalojo forzoso.

Demolición forzosa de edificios ruinosos

Si transcurre el plazo fijado para el inicio de las obras de demolición y éstas no comienzan, debe procederse a la ejecución forzosa, a no ser que concurra causa legal justificativa del incumplimiento. En cualquier caso, las medidas de seguridad necesarias en orden a garantizar la seguridad de las personas y de los bienes deben mantenerse hasta que se complete la ejecución.

Demolición en casos de ruina inminente

En los casos de ruina inminente, la demolición de la construcción corresponde al propietario. El inicio de las obras debe producirse en el plazo señalado por el informe técnico, y debe comunicarse al Ayuntamiento de Torremolinos la identidad de la dirección facultativa. Si la propiedad no inicia las obras dentro del plazo ordenado, la demolición se ejecutará por el procedimiento de ejecución subsidiaria, repercutiendo el coste de las obras contra los propietarios de la finca.

Proyectos de demolición en Alhaurín de la Torre

Demolición de edificaciones en Alhaurín de la Torre

Documentación. Demoliciones en el casco urbano.

El documento de Adaptación parcial a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía de las Normas Subsidiarias de planeamiento de Alhaurín de la Torre establece que la demolición de edificaciones es un acto sujeto a licencia, en el que es necesario que intervenga un técnico y en el que se requiere la presentación de la siguiente documentación:

• plano de situación
• planos descriptivos, a escala 1/50
• memoria técnica.

Demoliciones en el casco urbano

En las zonas del casco urbano sometidas a las ordenanzas N-1, N-2 y N-3 sólo se recomienda la demolición en casos extremos de ruina. La Licencia de demolición sebe solicitarse adjuntando fotografías de la edificación y, al menos, un Anteproyecto de la fachada de la nueva edificación. No se permite que medie más de dos meses entre la demolición efectiva de un edificio y el comienzo de las obras de nueva planta.

Proyectos de demolición en Álora

Demolición de edificaciones en Álora

Licencia municipal de demolición. Zonas protegidas.

De acuerdo con las Normas urbanísticas vigentes actualmente en el municipio de Álora, entre los actos de edificación y uso del suelo que están sujetos a previa licencia municipal se encuentra la demolición de construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente. Las Normas definen las obras de demolición como aquellas obras de edificación que pretenden el derribo o desaparición de un edificio, ya sea total o parcialmente.

Demoliciones en zonas protegidas

Las zonas N1 y N2 del núcleo de Álora cuentan con grado de protección el medio urbano. Como consecuencia, se recomienda que en dichas zonas las edificaciones sean reformadas y renovadas, y que se recurra a la demolición y nueva construcción sólo en casos extremos de ruina y deseconomía evidente. En cualquier caso, las licencias de demolición en las zonas N1 y N2 deben ser solicitadas adjuntando, al menos:

• la fotografía de la edificación existente
• un anteproyecto de la fachada que se pretende construir.

En ningún caso puede mediar más de dos meses entre la demolición efectiva del edificio y el comienzo de las obras de nueva planta del edificio que haya de sustituirlo.

Proyectos de demolición en Granada (II)

Demolición de edificaciones en Granada (II)

Edificios catalogados. Zonas con protección arqueológica.

En el término municipal de Granada se prohíbe expresamente la demolición de edificios catalogados, a no ser que se encuentren en condiciones técnicas de ruina o colapso estructural, en cuyo caso la demolición requerirá la obtención previa de informe favorable de la Consejería de cultura. Una vez obtenida la licencia municipal de obras, el promotor o, en su caso,  propietario, podrá solicitar la realización de actividad arqueológica, aunque la ejecución definitiva de dicha actividad quedará condicionada a la demolición del inmueble, a fin de reducir riesgos laborales.

Demoliciones en zona de protección arqueológica I o II

Los proyectos de demolición de inmuebles que prevean remociones del subsuelo requieren que antes de comenzar cualquier remoción en la superficie o en el subsuelo se realice una excavación arqueológica en área abierta extendida a un porcentaje comprendido entre el 75 y el 100 % de la totalidad de la superficie a remover, o bien de la superficie correspondiente a la edificación demolida, si ésta fuese mayor. En todo caso se deberá garantizar las condiciones de seguridad y estabilidad de los predios y edificaciones colindantes.

Demoliciones en zona de protección arqueológica III

Para las obras de demolición, ya sea ésta total o parcial, que no supongan remoción del subsuelo, conjuntamente con el proyecto de demolición que se someta a licencia urbanística se requerirá la presentación de un proyecto de intervención arqueológica en los siguientes casos:

• cuando la edificación sobre la que se pretende actuar sea un B.I.C. en la categoría de monumento
• cuando la edificación esté incluida en el C.G.P.H.A.
• cuando la edificación esté incluida en el Catálogo edilicio del conjunto histórico.

El proyecto de intervención arqueológica debe contemplar el análisis previo de las estructuras emergentes, el cual debe evaluar los restos de interés que puedan verse afectados por las obras y recomendar lo necesario para su preservación. Si es necesario, se preverá el seguimiento arqueológico de la intervención durante la posterior ejecución de las obras.

Si las labores de demolición de un inmueble prevén remociones del subsuelo, previamente al inicio se deberá realizar una excavación arqueológica por sondeos estratigráficos, extendida hasta un porcentaje máximo del 35 % de la totalidad de la superficie a remover, o bien de la superficie correspondiente a la edificación demolida, si ésta fuese mayor. En todo caso, se deberá garantizar la seguridad y la estabilidad de los predios colindantes.