Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

 

Captura de la página sobre la Ordenanza de conservación de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (IV)

Ruina de edificios protegidos. Ruina inminente. Demolición de edificios en ruinas. Plazo.

Cuando una declaración de ruina se refiere a un edificio protegido, debe informar de los aspectos siguientes:

• qué partes del inmueble presentan deterioro irreversible y deben demolerse
• qué partes pueden conservarse
• relación de elementos catalogados afectados
• plazos para la rehabilitación del edificio y para la reconstrucción de los elementos demolidos
• medidas de seguridad que se deben adoptar y mantener hasta que concluya la intervención.

Ruina inminente

La ruina inminente de una construcción significa que existe peligro de colapso inmediato, con riesgo para las personas o para la integridad del patrimonio protegido. Para entender que el estado de una construcción es de ruina inminente deben concurrir las circunstancias siguientes:

• las lesiones son irreversibles
• no hay medidas de seguridad que puedan resultar eficaces y seguras
• la demora en la ejecución del derribo pone en peligro a las personas.

El informe municipal previo a la declaración de ruina inminente puede incluir medidas tendentes a garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio afectado o a facilitar el desalojo de usuarios, en la medida en que éste resulte necesario. Si la ruina urbanística afecta a un edificio protegido, la declaración debe indicar expresamente qué partes deben demolerse, cuáles pueden conservarse y qué medidas hay que adoptar para garantizar esa conservación. La declaración de ruina inminente debe ser suscrita por el Alcalde o su delegado, y no supone la declaración automática de ruina urbanística. 

Demolición de edificaciones ruinosas

La demolición de edificaciones ruinosas, ya sea parcial o total, es siempre responsabilidad del propietario, que queda obligado a comunicar al Ayuntamiento el nombramiento de la Dirección facultativa de los trabajos antes de su inicio. Si la demolición es parcial y es necesario desalojar el inmueble, el propietario comunicará el inicio y la duración de los trabajos de demolición y, una vez completados, presentará un informe analizando la procedencia del realojo. Si la demolición es total, el solar resultante deberá quedar debidamente vallado e inscrito en el Registro municipal de solares.

Plazos

Los expedientes de ruina incoados por instancia del interesado deben resolverse y notificarse dentro del plazo de 6 meses contados desde la fecha de presentación de la documentación necesaria. El silencio administrativo tiene efecto negativo, es decir, que si no hay resolución expresa en 6 meses, la solicitud debe entenderse desestimada.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

 

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (III)

Informe municipal de ruina. Consecuencias en edificios no catalogados.

El informe técnico municipal que se redacte para fundamentar una declaración de ruina en Granada debe incluir la información siguiente:

• descripción del edificio, con desglose de unidades prediales
• nivel de protección
• relación de viviendas, identificando a sus usuarios
• tabla de superficies construidas por usos
• descripción del estado de conservación del edificio, precisando si hay daños que afecten a elementos protegidos
• recomendación de obras de reparación, incluyendo medición y presupuesto de las mismas
• cálculo del valor de reposición del edificio
• cálculo del porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente
• en caso necesario, descripción de las medidas provisionales de seguridad a adoptar
• dictamen que concluya si el edificio está o no en situación de ruina y si se ha producido o no un incumplimiento en el deber de conservación.

Si una parte del edificio es independiente del resto desde el punto de vista constructivo y funcional, o bien puede independizarse mediante una intervención ordinaria, la declaración de ruina puede limitarse a dicha parte. Si la situación de ruina ha sido causada por fuerza mayor o por culpa de un tercero, no podrá apreciarse incumplimiento en el deber de conservación.

Consecuencias de la ruina en edificios no catalogados

La declaración de ruina de un edificio no catalogado tiene las consecuencias siguientes:

• el deber de conservación se extingue
• el edificio se inscribe en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas
• el propietario queda obligado a ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación dentro del plazo de un año.

Tanto la rehabilitación como la demolición requieren el otorgamiento previo de la licencia municipal correspondiente. Si el propietario opta por la rehabilitación, deberá asegurar el mantenimiento de las condiciones de seguridad durante todo el proceso constructivo. Si se agota el plazo otorgado para ejecutar las obras de demolición o de rehabilitación, el inmueble pasará a estar en situación de venta forzosa, y las obras se ejecutarán por sustitución.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/ruina/granada.html

Expedientes de ruina en Granada

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (II)

 

Captura de la página para el pago de la tasa por expedientes de ruina en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (II)

Inicio de oficio. Las obras necesarias y su valoración. El acuerdo de rehabilitación.

El Ayuntamiento de Granada puede iniciar de oficio el expediente contradictorio de ruina de un edificio, si aprecia que el mismo puede encontrarse en alguno de los supuestos de ruina. Para ello debe basarse en las conclusiones de un informe técnico que deberá proponer las medidas que resulten necesarias para garantizar la seguridad general mientras se tramita el expediente contradictorio. Cuando el Ayuntamiento inicia un expediente de oficio se abre un periodo de información previa y se requiere al propietario para que aporte la relación de todos los usuarios y titulares del inmueble.

Obras necesarias

En materia de ruina urbanística se entiende por obras necesarias aquellas que bastan para devolver al edificio su seguridad, estabilidad y estanqueidad. Entre dichas obras cabe considerar las que son necesarias para garantizar:

• la seguridad de la estructura y de la cimentación
• la seguridad de utilización
• la seguridad contra incendios
• la seguridad de la instalación eléctrica
• la seguridad contra el desprendimiento de elementos de la fachada
• la estanqueidad de la envolvente del edificio
• la estanqueidad de las redes de abastecimiento y evacuación de agua.

Se entiende que las carencias referentes a dimensiones de patios, ventilación, o dotación de instalaciones no condicionan el estado ruinoso del edificio, sino que afectan a su habitabilidad. Por tanto, tales carencias no deben ser tenidas en cuenta.

Valoración de las obras

Cuando se estima el coste de las obras de reparación que necesita el edificio se debe considerar los conceptos siguientes:

• el presupuesto de ejecución material (PEM)
• los gastos generales del contratista (14% sobre el PEM)
• el beneficio industrial del contratista (6% sobre el PEM)
• los honorarios del proyectista, del director de obra, del director de la ejecución de la obra y de los coordinadores de seguridad y salud
• el IVA
• el impuesto sobre construcciones
• la tasa municipal.

Acuerdo de rehabilitación

Aunque proceda declarar la ruina de un edificio, el Ayuntamiento puede decidir rehabilitar el inmueble mediante ejecución directa. Las obras deben ejecutarse en menos de 6 meses, y el propietario queda obligado a sufragarlas dentro de los límites que impone su deber de conservación.

Nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

 

Captura de la página web sobre conservación de edificios en Granada

La nueva ordenanza sobre ruina en Granada (I)

Supuestos. Procedimiento. Conjunto histórico.

En Abril de 2018 entró en vigor la Ordenanza reguladora del deber de conservación de los edificios en Granada, que establece las normas que rigen el estado de ruina urbanística, derogando la ordenanza reguladora anterior. La ordenanza describe un procedimiento para la declaración de la ruina urbanística, tras el trámite del correspondiente expediente contradictorio, y también define la situación de ruina física inminente, con ámbito de aplicación en todo el término municipal de Granada. Las Declaraciones de estado de ruina deben ser suscritas por el Alcalde o por su delegado.

Supuestos de ruina

La declaración de la situación de ruina urbanística se contempla en los supuestos siguientes:

• cuando el coste de las reparaciones que el edificio necesita para recuperar su estabilidad, su seguridad y su estanqueidad es mayor que el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma del coste de las medidas recomendadas en los dos últimos informes de evaluación del edificio, más el de las reparaciones necesarias para recuperar la estabilidad, la seguridad y la estanqueidad resulta superior al límite del deber normal de conservación.

La declaración legal de ruina urbanística de un edificio supone el cese en el deber de conservación del mismo.

Iniciación del procedimiento

El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio o por instancia de un interesado. Los procedimientos incoados a instancia de interesado requieren el aporte de los datos y documentos siguientes:

• identificación del edificio
• certificación registral de titularidad y cargas
• relación de moradores y titulares de derechos reales, identificados con NIF y domicilio
• los dos últimos informes de evaluación del edificio
• un dictamen emitido por un facultativo competente.

El dictamen técnico, a su vez, debe contener:

• identificación del edificio, indicando situación y año de construcción
• una descripción constructiva
• situación urbanística del edificio, indicando, si procede, su nivel de protección o catalogación
• planos de planta, acotados y a escala
• estimación del coste de las reparaciones necesarias
• cálculo del valor de reposición del edificio
• justificación de la situación de ruina, indicando el porcentaje que representa el coste de reparación sobre el valor de reposición
• condiciones de seguridad para usuarios y terceras personas durante la tramitación del expediente de ruina
• descripción de las medidas de seguridad adoptadas o pendientes de adopción.

Ruina en el conjunto histórico

Cuando un expediente de ruina se refiere a un edificio incluido en los Planes especiales de protección del conjunto histórico de Granada, es necesario notificar el inicio y seguimiento del expediente a la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía.

PAREER II

Segunda convocatoria del programa PAREER

Tipología y calificación de las actuaciones. Beneficiarios y cuantía. Requisitos y trámite.

El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) ha dispuesto la publicación de la resolución por la cual establece las bases reguladoras de la segunda convocatoria del Programa PAREER, destinado a otorgar ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes. Las ayudas se pueden solicitar desde el pasado día 3 de Febrero de 2018.

Tipología de las actuaciones

Las ayudas se otorgan a actuaciones orientadas a la reducción del consumo de energía y de las emisiones de CO2. El Programa establece las siguientes tipologías:

• actuaciones de mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica
• actuaciones de mejora de las instalaciones térmicas y de iluminación
• implantación de instalaciones de energía solar térmica
• implantación de instalaciones de energía geotérmica.

Las actuaciones beneficiarias pueden encuadrarse en una sola tipología o en una combinación de varias.

Calificación de las actuaciones

El acceso a las ayudas se limita a las actuaciones capaces de mejorar la calificación energética del edificio al menos en una letra, considerando las emisiones de CO2. Si la intervención mejora la calificación en más de dos letras, se obtiene acceso a ayudas adicionales. Lo mismo ocurre con las actuaciones que llegan a alcanzar la clase energética A o B, aunque en ellas sólo se mejore una letra.

Beneficiarios de las ayudas

El Programa considera como posibles beneficiarios de las ayudas:

• a los propietarios de edificaciones existentes de cualquier uso, siempre que sean personas jurídicas
• a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios en edificaciones de uso vivienda, constituidos en Propiedad horizontal
• a las empresas arrendatarias, explotadoras o concesionarias de edificios
• a las empresas de servicios energéticos.

Las personas físicas no pueden ser beneficiarias.

Cuantía de las ayudas

Las ayudas tienen dos componentes:

• una ayuda dineraria directa, sin contraprestación
• un préstamo complementario reembolsable: 60 o 70 % dependiendo del tipo de intervención.

A su vez, la ayuda dineraria directa tiene dos componentes:

• una ayuda base: 20 ó 30 % dependiendo del tipo de intervención
• una ayuda adicional, calculada en función del uso del edificio y del tipo de actuación.

La ayuda adicional depende de los criterios siguientes:

• criterio social: edificios calificados bajo protección pública o ubicados en áreas de regeneración o renovación urbana
• eficiencia energética: actuaciones capaces de mejorar la calificación energética en dos letras o de elevar la calificación a clase A o B en la escala de CO2
• actuación integrada: combinación de dos o más tipologías de intervención.

El préstamo complementario reembolsable se ofrece con las siguientes condiciones:

• tipo de interés: Euribor
• plazo de amortización: hasta 12 años
• garantías: contrato de seguro de caución, aval bancario o depósito en efectivo del 20 %.

Se permite un periodo de carencia de 1 año en el plazo de amortización.

Requisitos adicionales

Las actuaciones no pueden haber comenzado antes de la entrada en vigor del Programa. Los importes facturados con fecha anterior a la fecha de solicitud de la ayuda no serán tomados en consideración. El coste elegible debe estar entre los 30.000 y los 4.000.000 de euros.

Trámite de solicitud

La solicitud de las ayudas se tramita en la Sede electrónica del IDAE, a la cual se accede a través de la URL https://sede.idae.gob.es/lang/tramitesyservicios/. La tramitación requiere que el representante disponga de firma electrónica. Tras el inicio de la reserva, todos los datos y documentos requeridos deben ser aportados dentro de un plazo de 15 días naturales.

Los Proyectos de demolición

Proyectos de demolición de edificaciones

Contenido, visado y licencia. Sanciones.

Un Proyecto de demolición completo debe incluir los siguientes documentos:

• memoria-informe: autor del encargo, objeto del trabajo, descripción del edificio a demoler, método de derribo y condiciones urbanísticas de aplicación
• presupuesto
• planos: de situación, de emplazamiento, plantas y alzados o fotografías
• Estudio Básico de Seguridad y Salud o Estudio de Seguridad y Salud, según proceda
• Estudio de gestión de residuos: estimación de la cantidad de residuos que se generará, medidas para la prevención de residuos, operaciones de reutilización, valorización o eliminación, medidas para la separación de residuos, planos de instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo y separación, prescripciones técnicas particulares relacionadas con el almacenamiento, manejo y separación, y valoración del coste previsto de la gestión de residuos.

Visado de Proyectos de demolición

De acuerdo con el Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio, es obligatorio obtener el visado colegial de aquellos Proyectos de demolición de edificaciones, tanto si requieren el uso de explosivos como si no.

Licencias urbanísticas municipales de demolición

De acuerdo con el vigente Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, las Licencias de demolición, entendiendo como tales las que tienen por objeto la realización de obras de demolición de edificios, construcciones o instalaciones, tienen consideración de Licencias urbanísticas. El Reglamento establece que las obras de demolición de instalaciones, cualquiera que sea su clase o uso e independientemente de si son definitivas o provisionales, están sujetas a previa Licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes y con la sola excepción de aquellas demoliciones que estén motivadas por supuestos de ruina física inminente.

Sanciones por actos de demolición

Los actos de derribo o demolición total o parcial de construcciones, edificaciones o instalaciones objeto de especial protección por la ordenación urbanística aplicable por razones de singular valor arquitectónico, histórico o cultural se sancionan con multas cuyo importe puede estar entre el 200 y el 300 por ciento del valor de lo destruido o alterado.

La gestión de residuos en Proyectos de demolición (I)

Gestión de residuos en los Proyectos de demolición (I)

Obras de demolición. El Productor y el Poseedor de residuos.

Entre los objetivos del Real Decreto 105/2008, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, se encuentra el establecimiento de un régimen jurídico de la producción y gestión de los residuos de demolición, con el fin de fomentar su valorización mediante las siguientes formas:

• prevención
• reutilización
• reciclado
• otras formas.

El Real Decreto prescribe también que los residuos de demolición que estén destinados a operaciones de eliminación deben recibir un tratamiento adecuado.

Las obras de demolición

El Real Decreto 105/2008 define las obras de demolición como aquellas cuya actividad consiste en la demolición de un bien inmueble. Entre los ejemplos que expone de aquello que considera como bien inmueble se encuentran los edificios, las instalaciones deportivas, las instalaciones de ocio y las obras de ingeniería civil. Se considera parte integrante de la obra toda instalación que dé servicio exclusivo a la misma, tales como las plantas de tratamiento de los residuos de demolición.

El Productor de residuos de demolición

Un Productor de residuos de demolición es una persona física o jurídica titular de la licencia urbanística en una obra de demolición. Si la obra de demolición no precisa de licencia urbanística, el Productor de residuos es aquella persona física o jurídica titular del bien inmueble objeto de la intervención. También reciben la denominación de Productores de residuos de demolición aquellos importadores o adquirentes de residuos de demolición en cualquier Estado miembro de la Unión Europea.

El Poseedor de residuos de demolición

Recibe la denominación de Poseedor de residuos de demolición aquella persona física o jurídica que tiene en su poder los residuos de demolición y que no ostenta la condición de Gestor de residuos. En todo caso, tiene la consideración de Poseedor aquella persona física o jurídica que ejecuta la obra de demolición, es decir:

• el constructor
• los subcontratistas
• los trabajadores autónomos.

Los trabajadores por cuenta ajena nunca tienen consideración de Poseedores de residuos de demolición.