Los expedientes de ruina en Torremolinos (II)

La ruina urbanística en Torremolinos (II)

Resolución. Edificios fuera de ordenación. Ruina inminente. Edificación forzosa.

La resolución del procedimiento para la declaración de la ruina de una edificación en Torremolinos debe contener alguno de los pronunciamientos siguientes:

• la declaración del estado de ruina para la edificación en su totalidad, ordenando su demolición
• la declaración del estado de ruina para parte de la edificación, siempre que dicha parte resulte ser constructivamente independiente del resto, ordenando su demolición
• la declaración del estado de ruina ordenando lo que proceda en caso de edificios que gocen de algún grado de protección, de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbanística de Torremolinos, con la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía y con el resto de la normativa aplicable
• la declaración de que no hay situación de ruina, ordenando las medidas necesarias para mantener la seguridad del inmueble y determinando las obras de reparación o rehabilitación que debe ejecutar el propietario.

Si hay varias edificaciones en una misma unidad predial, podrá considerarse que la situación de ruina afecta sólo a alguna de ellas siempre que resulte ser estructuralmente independiente de las demás.

En cualquier caso, para demoler un edificio declarado en ruina, el propietario debe obtener previamente la oportuna licencia municipal de demolición.

Edificios fuera de ordenación

Si un edificio fuera de ordenación se halla afectado por daños cuya reparación requiere la ejecución de obras no autorizables, se producirá la declaración automática de ruina. A tal efecto, son obras no autorizables aquellas que no están permitidas por las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística de Torremolinos o bien por la restante normativa urbanística que resulte de aplicación.

Ruina inminente

La Ordenanza municipal nº 54 de Torremolinos define el estado de ruina inminente cuando en una construcción concurren las siguientes circunstancias:

• la gravedad, la evolución y la extensión de los daños que presenta son de carácter irreversible
• la ejecución de medidas de seguridad para el mantenimiento de la construcción resulta inútil y arriesgada
• la demora en los trabajos de demolición implica un peligro real para las personas.

La declaración del estado de ruina inminente es título suficiente para el inicio de las obras de demolición que correspondan, las cuales podrán afectar a la totalidad del inmueble o sólo a una parte, en función de lo declarado. Antes de que transcurran cuarenta y ocho horas desde la declaración del estado de ruina inminente, el Ayuntamiento de Torremolinos debe recibir comunicación de la identidad de la dirección facultativa de las obras de demolición.

Edificación forzosa

El propietario de cada construcción declarada en estado de ruina debe emprender la nueva edificación dentro de los siguientes plazos:

• en el plazo que fije el planeamiento
• si el planeamiento no fija ningún plazo, en el de dos años contados desde la declaración administrativa de ruina.

Los expedientes de ruina en Torremolinos (I)

La ruina urbanística en Torremolinos (I)

Objeto, órgano competente, procedimiento e informe

El día 29 de Julio de 2011 entró en vigor la Ordenanza municipal nº 54 de Torremolinos, sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Entre los objetivos de dicha ordenanza está la regulación, con carácter general para el municipio de Torremolinos, de la declaración de ruina. El estado de ruina de las edificaciones constituye el límite del deber de conservación, a no ser que la Administración opte por alterar el estado ruinoso.

El órgano competente

En Torremolinos es el Alcalde, o bien el órgano en quien delegue, quien debe declarar el estado ruinoso de las edificaciones.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina

El procedimiento para la declaración de ruina puede iniciarse:

• de oficio, por acuerdo del órgano competente del Ayuntamiento o
• a instancia de cualquier interesado, previo informe emitido por los servicios técnicos.

Si el procedimiento se inicia a instancia de interesado, la solicitud se debe acompañar de los siguientes documentos:

• los datos de identificación del inmueble en cuestión
• una Certificación del Registro de la propiedad, acreditando la titularidad y las cargas
• una relación de moradores y de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un informe expedido por un facultativo competente
• una memoria con la descripción y la señalización de las medidas de seguridad adoptadas, o bien una justificación de las razones por las cuales no se ha adoptado medidas
• la copia del impreso de la tasa establecida por la ordenanza fiscal reguladora
• un reportaje fotográfico del inmueble, expresivo del contenido del informe.

Contenido del informe técnico

El informe técnico a presentar junto con la solicitud de declaración de ruina debe incluir los siguientes datos y documentos:

• causas en las que se funda la solicitud de ruina
• situación urbanística del inmueble
• en su caso, nivel de protección del inmueble
• planos de planta de la finca, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• dictamen acerca de si el edificio reúne las debidas condiciones de seguridad para los ocupantes y para terceros.

Los expedientes de ruina en Mijas (V)

La ruina urbanística en Mijas (V)

Edificación forzosa. Infracciones. El Conjunto histórico.

El propietario de una construcción declarada en estado de ruina debe emprender la edificación dentro del plazo fijado en el planeamiento de Mijas y, en su defecto, en el de dos años contados desde la declaración administrativa de ruina.

Las infracciones en los expedientes de ruina

La Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones en el término municipal de Mijas considera infracción grave el incumplimiento de los plazos señalados para el deshaucio, la rehabilitación y la demolición que sean preceptivos tras la declaración de ruina de una edificación, aunque si el incumplimiento se subsana tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Delegación de urbanismo de Mijas, la infracción pasará a considerarse leve. Por otra parte, las infracciones graves pasan a considerarse como muy graves si afectan a inmuebles catalogados.

El Conjunto histórico de Mijas

La tramitación de expedientes de ruina que puedan afectar al entorno de los Bienes de Interés Cultural incluidos en el Conjunto histórico de Mijas debe respetar las determinaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento especial que se encuentren en vigor.

Los expedientes de ruina en Mijas (IV)

La ruina urbanística en Mijas (IV)

La ruina inminente. Desalojo de edificaciones ruinosas.

Según la Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones en el término municipal de Mijas, la ruina inminente de un inmueble se produce cuando concurren en él las siguientes circunstancias:

• la gravedad, la evolución y la extensión de los daños son de carácter irreversible
• la posible ejecución de medidas de seguridad para el mantenimiento de la edificación resulta inútil y arriesgada
• la demora en los trabajos de demolición implicaría peligro real  para las personas.

La declaración de ruina inminente

Una declaración de ruina inminente puede referirse a la totalidad de una edificación o sólo a una parte, con lo cual la demolición que se ordene podrá ser total o parcial. En caso de ruina inminente, la declaración es título suficiente para que pueda darse inicio a las obras. El decreto que declare la ruina inminente ordenará el inmediato desalojo de la edificación, así como el de los muebles y enseres que contenga, si fuere posible. El propietario de la edificación declarada en estado de ruina inminente dispondrá de cuarenta y ocho horas, contadas a partir de la declaración, para comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa que será responsable de la demolición.

Desalojo de edificaciones ruinosas

Si transcurre un año desde la declaración de ruina de una de una edificación arrendada sin que el propietario haya cumplido su obligación de tramitar el deshaucio judicial, la Administración urbanística de Mijas podrá decretar el desalojo. Si se produce oposición al desalojo, la Administración solicitará el correspondiente mandamiento judicial. Las obras de demolición deberán iniciarse en la misma fecha decretada para el desalojo por la autoridad judicial. Si el propietario no dispone el inicio de la demolición inmediatamente después del desalojo, o bien si ha pronunciado su renuncia a ejecutarla, el inmueble se colocará en situación de venta forzosa y se procederá a la ejecución subsidiaria de la demolición.

Los expedientes de ruina en Mijas (III)

La ruina urbanística en Mijas (III)

Ruina y no-ruina. Licencia y ejecución. Arrendamientos. Ejecución por sustitución.

La resolución del procedimiento puede declarar el estado legal de ruina urbanística para la totalidad del inmueble o bien para parte del mismo, siempre que dicha parte sea constructivamente independiente. La declaración conllevará la inclusión de la edificación en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas de Mijas, y un requerimiento al propietario para que opte por la demolición o bien por la rehabilitación completa. Si transcurren quince días y el propietario no se pronuncia al respecto, se entenderá que ha optado por la demolición.

Licencia y ejecución

Tras la inclusión en el Registro municipal de solares y edificaciones ruinosas, el propietario dispondrá de dos meses de plazo para solicitar la licencia de obras necesaria para ejecutar la demolición o la restauración de la edificación, y de un año para ejecutar una u otra intervención. Se deberá comunicar al Ayuntamiento de Mijas la identidad de la dirección facultativa responsable de las obras.

Inmuebles ruinosos arrendados

Si la declaración del estado legal de ruina urbanística se refiere a un inmueble ocupado por arrendatarios, antes de proceder a la ejecución de las obras, el propietario deberá resolver los contratos de arrendamiento. Con ese fin, dispondrá de un mes de plazo para presentar las correspondientes demandas de resolución de contrato ante los tribunales competentes, o bien para presentar en el Ayuntamiento de Mijas copia de los acuerdos a que haya llegado con los inquilinos. Si acude ante los tribunales de justicia y éstos emiten sentencia, dispondrá de un mes para comunicarla al Ayuntamiento de Mijas.

Ejecución por sustitución

Si transcurre el año de plazo máximo para ejecutar la demolición o la rehabilitación y el propietario no inicia las obras, la edificación se colocará en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución y, dentro del plazo máximo de seis meses, se iniciará el correspondiente concurso.

La declaración del estado de no ruina

La resolución del procedimiento también puede ser la declaración de que no hay situación de ruina. En este caso, se ordenará cuantas medidas resulten pertinentes al objeto de mantener la seguridad de la edificación, y se determinará las obras de reparación y rehabilitación que el propietario deberá ejecutar.

Los expedientes de ruina en Mijas (II)

La ruina urbanística en Mijas (II)

Competencia, iniciación y procedimiento. La ruina de edificios catalogados.

La competencia para declarar el estado ruinoso de las edificaciones corresponde al Alcalde de Mijas, o bien a la persona en quien el Alcalde delegue.

Iniciación del procedimiento de declaración de ruina

El procedimiento para la declaración de la ruina de una edificación puede iniciarse:

• de oficio, por acuerdo del órgano competente del Ayuntamiento de Mijas
• por petición razonada de otros órganos
• por denuncia
• a instancia de cualquier interesado.

El procedimiento incoado a instancia de interesado

Cuando el procedimiento para la declaración de la ruina de un inmueble se inicia a instancia de interesado, la solicitud debe acompañarse de los siguientes documentos:

• los datos de identificación de la edificación
• una Certificación del Registro de propiedad, acreditativa de la titularidad y de las cargas
• una relación de moradores y de titulares de derechos reales sobre el inmueble
• un dictamen técnico, que habrá de ser expedido por un facultativo competente
• una copia del impreso de la tasa establecida en la Ordenanza fiscal reguladora de Mijas
• fotografías de la edificación, explicativas del contenido del dictamen.

El dictamen para el expediente de ruina

El dictamen técnico que ha de acompañar a las solicitudes de declaración de ruina en Mijas debe contener la siguiente información:

• causas en las que se funda la solicitud de ruina
• situación urbanística de la edificación, indicando el nivel de protección, en su caso
• planos de planta, debidamente acotados
• año de construcción del edificio
• apreciación acerca de si el inmueble reúne o no las debidas condiciones de seguridad para los ocupantes y para terceros
• descripción y señalización de las medidas de seguridad que se haya adoptado o, en su defecto, justificación de las razones por las cuales no se ha adoptado ninguna medida.

Ruina de edificios catalogados

Si un expediente de ruina se refiere a un edificio considerado bien de interés cultural, el expediente debe contar con la preceptiva autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico.

Los expedientes de ruina en Mijas (I)

La ruina urbanística en Mijas (I)

Deber normal de conservación. Supuestos de ruina. Alteración.

El pasado día 21 de agosto de 2012 entró en vigor la Ordenanza urbanística sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones en el término municipal de Mijas. Entre los objetivos de dicha ordenanza se encuentra la regulación, con carácter general para el municipio de Mijas, de los supuestos de ruina de las edificaciones.

Límite del deber normal de conservación

La ordenanza define el límite del deber normal de conservación de un inmueble como el cincuenta por ciento del valor total del edificio, suponiéndolo de nueva planta y excluyendo el valor del terreno.

Los supuestos de ruina en Mijas

Procede la declaración del estado ruinoso en los siguientes supuestos:

• cuando el coste de las obras de consolidación o conservación que resulten necesarias para devolver a la edificación la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructural, así como para restaurar su uso legítimo efectivo, supere el límite del deber normal de conservación
• cuando la suma de los costes que hayan supuesto los trabajos y obras ejecutados por recomendación de los dos últimos informes de Inspección Técnica del Edificio, más los costes que hayan de suponer los trabajos y obras que haya que ejecutar para restaurar la estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación estructural y uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación
• cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de su sistema estructural
• cuando la intervención que resulte necesaria no pueda ser autorizada por encontrarse el inmueble en situación de fuera de ordenación, requiriendo la ejecución de obras no permitidas por las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística de Mijas, o por otras normas urbanísticas de aplicación.

Alteración de ruina

Antes de declarar la ruina de una edificación, el Ayuntamiento de Mijas tiene la opción de resolver la alteración del estado físico del inmueble, disponiendo de seis meses para iniciar las obras de conservación que sean precisas para eliminar el estado de ruina.